Однушка за 250 и двушка за 300 долларов. Рассказываем про аренду квартир в Минске осенью

По данным Google Trends в октябре спрос на долгосрочную аренду квартир был ниже на 4%, чем месяцем ранее. А по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, ниже на 7%.

Но это показатели от Google, которые нужно воспринимать через призму цифр с рынка. А последние показывают, что стоимость аренды продолжает понемногу увеличиваться. Это значит, что арендодатели не испытывают недостатка спроса, потому что в противном случае, стоимость аренды бы не росла.

Что же происходит со спросом и ценами? Давайте разберемся в деталях. И начнем с изменений в предложении квартир.

Что предлагается в аренду

Количество квартир в долгосрочную аренду продолжает увеличиваться, но все еще их количество далеко до максимальных показателей 2021 г. (экстремумы 2020 и 2022 гг., вызванные форс-мажорами — не в счет). В базе объявлений на Realt совокупно за весь октябрь было 3187 квартир, что на 37% или порядка 900 квартир больше января.

В зависимости от возраста домов, с начала года наибольший прирост предложения произошел за счет квартир в типовых панельных домах 1970−1999 годов (+44%). По остальным типам домов, от сталинок до совсем «новостроек», увеличение одинаковое (+35%).

За октябрь прирост был отмечен за однокомнатными квартирами в домах 2000−2020 г. п. (+4%). В то же время 2-комнатных и 3-комнатных квартир наоборот стало меньше на 2% и 3% соответственно. Но это все изменения в рамках месяца, которые очень зависят от выборки объектов в конкретный промежуток времени.

Стоимости аренды

С начала года больше всего выросли в цене двушки (+11%) и единички (+10%), что прибавило к стоимости 65 $ и 40 $ соответственно. Причем по всем типам домов — от старого жилого фонда до новостроек.

Трехкомнатные квартиры выросли в цене значительно меньше — в среднем на 7%. Это объясняется их гораздо меньшей востребованностью и более высокой стоимостью. Но при этом рост однозначный и отмечен по всем типам домов.

Неоднозначная ситуация с четырехкомнатными квартирами. Они также показали средний прирост в 3% и 35 $, но только за счет домов 2000—2020 гг. п. В то время как старый жилой фонд показал существенный минус от 12% до 15%. Это уже нельзя списать на особенности выборки конкретного месяца, поскольку период наблюдения продолжительный. Это поведение стоимостей наглядно отражает смещение спроса арендаторов на современные квартиры, вне зависимости от их качественной составляющей. Это значит, что даже в сегменте премиальных квартир, найти арендаторов будет проще на квартиру в ЖК DEPO, чем в историческую сталинку по соседству.

За октябрь стоимости также подросли, но динамика значительно снизилась, и сохранилась только за двухкомнатными квартирами.

Значит ли это, что предел стоимости долгосрочной аренды для Минска достигнут? Достаточных оснований для это пока нет. Предполагаем, что до конца года, аренда будет еще подрастать в цене, а дальше все будет зависеть от экономических факторов, влияющих на доходы арендаторов.

Средние стоимости аренды квартир

по итогам октября сложились на следующем уровне (в месяц, без учета коммунальных платежей):

* 1-комнатные — 440 $

* 2-комнатные — 636 $

* 3-комнатные — 846 $

* 4-комнатные — 1 425 $

Самые бюджетные варианты

Для тех, кто ищет максимально бюджетные варианты квартир, в базе объявлений Realt можно найти:

* 1-комнатные квартиры от 250 $. За эту стоимость выбор единичный и это будет квартира в старом жилом фонде и уставшем состоянии, в отдаленной от метро и основных транспортных магистралей локации. Вместе с приближением к отметке в 300 $ выбор начинает расширяться, но все равно остается представленным старым жилым фондом.

За эту 220 $ можно найти и истинную новостройку — без чистовой отделки. Как правило, это предложения из «Минск-Мира», но уже встречаются и варианты в других жилых комплексах.

* 2-комнатные квартиры от 300 $ — тоже единичные предложения из старого жилого фонда. За эту же сумму предлагается новостройка без отделки.

Если добавить еще +50 $, то выбор станет уже гораздо больше.

Но если нужна двушка, но нет и 300 долларов, то за 170 $ можно найти предложение комнат в частных домах, или за 260 $ комнат в квартирах на подселение.

* 3-комнатные квартиры от 350 $, и как всегда это единичные предложения уставших квартир или новостроек без отделки. А основное предложение начинается от 400 $, в том числе и с мебелью и бытовой техникой. Но ремонт будет рассчитан на непритязательного арендатора.

В разрезе районов, самые доступные по стоимости квартиры можно найти в Заводском, Ленинском и Фрунзенских районах. Последний, на практике, благодаря большой территории может предложить, как бюджетные квартиры в старом жилом фонде, так и более дорогие, но современные и комфортабельные, вблизи метро и зеленых зон.

Самые дорогие предложения

характерны для квартир, располагающихся в наиболее популярных жилых комплексах, на высоких этажах с живописными видами из окон, и конечно же, квартиры отличаются премиальной отделкой, мебелью и бытовой техникой.

Стоимость однокомнатных квартир достигает 1 500 $, но это единичные предложения, а массовый выбор премиальных квартир сконцентрирован в диапазоне 700−800 $.

Пик стоимости для двухкомнатных находится на уровне 2 800 $ - 3 000 $, и характерна для квартир с большой площадью (100+ кв. м.). Основное же предложение приходится на диапазон 1 500 $ - 1 700 $ за 60 — 80 кв. м.

Премиальные трешки предлагаются массово от 2 000 $, с уменьшением предложения к 3 300 $.

Самые дорогие квартиры в Центральном, Первомайском и Октябрьском районах. Последние два обязаны высокой стоимостью, как находящимся в их составе «Минск-Миру» и «Маяку Минска», так и линиям метро.

Доходность

Доходность от сдачи квартир в долгосрочную аренду в текущем году находиться на уровне 6% годовых и существенно не меняется. Максимальная доходность валютных депозитов за это же время также не изменилась. На данный момент аренда позволяет заработать в 4.23 раза больше, чем лучшие депозиты в валюте.