Сколько квартир покупается для перепродажи в Минске и сколько на этом можно заработать?

Для иллюстрации, в этом материале мы будем использовать данные сделок по Минску за сентябрь текущего года, как наиболее объективных по количеству.

Количество квартир, которые были повторно проданы за последние 12 месяцев — это новый показатель по сделкам Минска. Предполагаем, что значительная часть из них, это квартиры, которые покупались с целью последующей перепродажи по более высокой цене после проведения ремонта или просто за счет роста цен. В частности, в подтверждение этой гипотезы говорит рост их цены при продаже — в среднем на 28% в сентябре и 23% в августе.

Только на росте цен так не заработать, потому что за 9 месяцев текущего года вторичка подорожала «только» на 16%. А вот если выгодно купить уставшую по состоянию, но имеющую потенциал квартиру, и сделать в ней ремонт, тогда можно говорить о большем профите.

О том, как выбрать квартиру и каким должен быть ремонт, чтобы игра стоила свеч, мы расскажем ниже. А пока, стоит отметить, что

показатели роста цен в примечаниях к сделкам были гораздо выше средних 28% и достигали 669%.

Но мы их исключали из расчета среднего удорожания, как необъективные экстремумы. Но если учитывать и их, то среднее удорожание будет на уровне 54% (44% в августе).

За сентябрь количество квартир, которые были повторно проданы за последние 12 месяцев, составило 73 сделки или примерно 5% от общего их общего числа.

Много это или мало? На 1 сделку меньше августа, на 8 сделок меньше июля и на 10 сделок июня. А если сравнить с декабрем прошлого года (92 подобных сделки), то налицо нисходящий тренд. Из этого напрашивается несколько выводов, которые могут выступать подтверждением высоких цен на рынке:

• предприимчивые люди либо стали меньше покупать квартиры для перепродажи, понимая, что покупатели все больше торгуются, а значит сильно цену не поднять;

• либо продажа подобных квартир просто растягивается во времени.

Из особенностей структуры перепроданных квартир:

• в основном это 1-комнатные (50 шт.) и 2-комнатные (18 шт.), что вполне логично, исходя из их наименьшей стоимости и наибольшей востребованности;

• В зависимости от года постройки, на первом месте дома до 5 лет (38% или 28 квартир), как наиболее интересные для покупателей в альтернативу дорожающим новостройкам — свежий год постройки и уже с ремонтом.

Соотнести наибольший прирост цен с возрастом домов, в которых квартиры располагались, в полной мере не получится — от месяца к месяцу расстановка сил меняется. Например, в сентябрьских сделках по росту цены безоговорочно лидирует старый жилой фонд, в то время как квартир 2000−2010 г. п. вовсе нет. А если посмотреть на август, то там картина обратная: молодые дома впереди, включая большое количество квартир из 2000-х.

Исходя из этого и банальной инвестиционной логики, делаем вывод:

квартиры для последующей перепродажи следует выбирать не (только) исходя из их возраста, а по соотношению цены \ состояния — чтобы сухой расчет показывал возможность заработать в будущем, с проведением ремонта или только на росте цены.