Банки, девелоперы и ипотека — в России и США

Трудности с ликвидностью, переживаемые сегодня многими российскими банками, стали тяжелым испытанием не только для отечественной банковской системы, но и для тех, кто от нее сильно зависит — для российских девелоперов.

Работа большинства крупных девелоперских компаний в России зачастую была построена следующим образом: застройщику удавалось получить, в том числе с помощью административного ресурса, земельный участок по очень привлекательной цене, далее независимыми оценщиками производилась его оценка и готовился проект. После этого девелопер отправлялся в банк и под залог участка получал средства на финансирование проекта. На заемные средства и возводились крупнейшие проекты.

Ситуация с девелоперами и банками в России чем-то напоминает ситуацию с выдачей ипотечных кредитов в США. В Штатах банки кредитовали приобретение жилья частными заемщиками, не заботясь особо об обеспечении выданных средств, финансовой благонадежности заемщика и его состоятельности. Ситуация на рынке с постоянно растущими ценами на жилую недвижимость позволяла банкам не слишком беспокоиться о том, как будет выплачиваться кредит. Реализация заложенных квартир по выросшим ценам сполна покрывала все расходы банка по кредиту.

Надо отметить, что в США, в отличие от России, ипотека выдавалась не на 70−80% от стоимости квартиры, а на сумму, большую на 20−30%, чем стоимость приобретаемого жилья: считалось, что дополнительные деньги нужны заемщику, чтобы сделать ремонт и обустроиться на новом месте. Когда цены на жилье в США замедлили свой рост, а потом и вовсе стали снижаться, и в экономике появились признаки рецессии, проблема неплатежей по ипотечным кредитам стала настоящим ударом для банков. Стоимость залогового имущества не могла покрыть расходы банка по выдаче кредита. Это привело сначала к банкротству крупнейших банков в США, затем к краху страховых компаний, и далее — к усилению общих негативных трендов в экономике.

Здесь есть несколько общих моментов с ситуацией на российском рынке недвижимости. Большинство российских банков и инвестиционных компаний, выдавая кредиты девелоперам, опиралось при принятии решения не на фундаментальные оценки, а принимало во внимание в большей степени конъюнктуру рынка. Это значит, что при растущих ценах на недвижимость банк мог закрыть глаза на некоторые внутренние недостатки компаний, которые в случае чего могли обернуться серьезными проблемами. Более того, многие банки даже понимали необоснованную цену тех самых отчетов «независимых оценщиков», в которых стоимость залогового участка была, прямо скажем, несколько завышена.

В ситуации, когда у девелоперов в России начались трудности с погашением выданных кредитов и на горизонте замаячило снижение цен на недвижимость и землю, перспектива отечественных банков была бы похожа на положение их западных коллег. Мало того, что стоимость заложенных участков была завышена, так и сами проекты начали снижаться в цене. Конечно, в договорах многих банков есть пункт об усилении залога, если стоимость заложенного имущества начнет снижаться, но самим девелоперам, которые и так испытывают трудности с поиском средств для погашения текущей задолженности, выделить дополнительные средства на усиление залога очень непросто.

http://dometra.ru/docs/3676/