Однушки практически догнали по цене двушки. Рассказываем про самые интересные сделки начала осени

Как мы и прогнозировали, по итогам сентября на вторичном рынке Минска было зарегистрировано 1 372 сделки с квартирами (перехода права собственности), что на 9% или 130 квартир меньше показателя августа. Однако надо понимать, что показатели августа были максимальными для текущего года, в то время как среднее количество ежемесячно продаваемых квартир за неполный 2025 год составляет порядка 1 350 квартир.

Поэтому продажи сентября, несмотря на просадку продаж, все еще можно назвать средними.

Для сравнения:

• рекордно высокие продажи были в прошлом году на уровне 2 000 квартир за апрель;

• просто высокие продажи были в августе текущего года — 1 500 квартир;

• средним можно считать показатель в 1 300 проданных квартир в апреле текущего года;

• о низких продажах можно говорить когда за месяц в Минске продается 1 000 квартир и ниже, например в ежегодно в январе.

Но то, что продажи в текущем году значительно просели, это факт.

За аналогичный период прошлого года было продано на 2 500 тыс. квартир (+16%) больше — 15 000 сделок против 12 500 в 2025 году.

Продолжают расти продажи 1-комнатных квартир, а многокомнатных снижаются

В сумме на 1‑ и 2‑комнатные квартиры в августе пришлось ~79% сделок, что на 2% больше августа. Но прирост произошел только за счет однокомнатных квартир (с 45% до 47% от общего количества сделок), в то время как доля двушек осталась без изменений 32%. На наш взгляд это происходит по причине роста цен, из-за чего все большему числу покупателей покупка двухкомнатной квартиры становится не по карману, но они не отказываются от покупки и выбирают в альтернативу однокомнатную квартиру.

Трехкомнатные квартиры на этом фоне потеряли в весе с 20% до 18%.

В ТОПе продаж — современные дома

Более 40% всех проданных квартир находятся в современных домах: 16% моложе 2011 года, и 25% в домах в возрасте до 5 лет. Причем доля продаж последних ежемесячно увеличивается — в начале года их продавалось только 19% от всех квартир.

Для сравнения, на типовые панельки 1970−1999 годов приходится 32% продаж, а хрущевки \ брежневки сдали в продажах с 18% до 15%.

На фоне снизившихся кредитных ставок, ожидаемо увеличились продажи квартир в введенных в эксплуатацию новостройках от застройщика — со 147 в августе до 162 в сентябре (12% от всех проданных квартир). И это можно считать значительным приростом, поскольку:

• Рост продаж новостроек достигнут при общем уменьшении количества сделок за месяц;

• Это самый высокий показатель продаж готовых новостроек от застройщика с начала 2025 года — минимальный был в январе на уровне 53 квартир, а последний максимальный — в августе.

Цены кв. м. в готовых новостройках от застройщика кв. м. составляют для 1‑комнатных $ 1 971 (+2% за сентябрь), 2‑комнатных $ 1 997 (+1%), 3‑комнатных $ 2 209 (высокая цена из-за малой выборки квартир).

Цены сделок поставили очередной рекорд

До начала лета текущего года, рекорд цены кв. м. по сделкам принадлежал октябрю 2013 г. на уровне 1750 USD\кв. м. Но начиная с июня текущего года, ежемесячно этот рекорд обновляется. Очередной прирост за сентябрь составил +20 USD\кв .м. или +1% до уровня 1 848 USD\кв. м., и произошел только за счет одно- и трехкомнатных квартир.

Столь малая динамика прироста могла бы говорить о скорой стабилизации цен, если бы не одно «но» — по оперативным данным, в октябре рост цен продолжился.

Интересное наблюдение: обратите внимание на стоимости сталинок (до 1960 г. п.) — насколько они поддерживают высокую стоимость, зачастую опережая типовые панельки и догоняя современные дома.

Совокупно за 9 месяцев квартиры в реальных сделках подорожали в среднем на 16% или +250 USD\кв. м. Средняя стоимость проданных квартир выросла за месяц с 91 916 USD до 91 992 USD.

Еще из интересного — разрыв в стоимости между одно- и двухкомнатными квартирами сократился до минимума, что наглядно можно увидеть в таблице выше. Разница меньше чем в 10 тыс. USD является результатом наибольшей востребованности однушек за последние полгода. В то же время трешки по стоимости от двушек оторваны значительно больше.

Поэтому сегодня смена единички на двушку проходит для семейного бюджета менее болезненно, чем с двушки на трешку.

А вот так выглядит рост цен с начала года на примере однокомнатных квартир:

• в типовой панельке 90-х годов однушка стала дороже на 8 700 USD,

• в каркаснике 2000-х годов на 11 600 USD,

• а в составе свежих комплексов 2020-х г. п. на 14 400 USD.

Суммы впечатляют. Особенно если вспомнить, что за любую из них сегодня можно купить однушку (по низу рынка), например, в райцентре Гомельской области. Понятно, что это не особо инвестиционный актив, но факт есть факт.

А тем временем в соседних странах…

Наиболее выраженные изменения видны в Москве. Таким образом, следующие изменения: Варшава (+0.6%), Санкт-Петербург (+1.1%), Москва (-1.4%).