Рост цен и ошибки продавцов в Минск-Мире: что произошло на вторичке в столице 13 — 20 октября

На объем предложения и средний уровень цен в Минске сильно влияет большое количество объявлений о продаже квартир в строящихся новостройках. Чтобы минимизировать их воздействие на показатели вторичного рынка, представленные ниже данные рассчитаны без учета квартир в строящихся домах.

Количество квартир, предлагавшихся на продажу на вторичном рынке жилья в базе Realt в течение последней недели сократилось (-2.8%) и совокупно составило 5 тысяч объектов.

На данный момент в базе объявлений находится порядка 4,1 тысячи уникальных квартир.

Динамика предложения по всем районам показала разнонаправленные изменения. Существеннее всего это коснулось Заводской района — минус 7%, а также Октябрьского района — минус 6%.

А что с ценами?

Количество продавцов, снизивших стоимость продаваемых квартир увеличилось. За прошлую неделю было около 366 квартир, которые подешевели в среднем на 1000−4000 долларов — это около 7% от всего предложения. В то же время 179 квартир в продаже (около 4%) стали дороже в среднем на 1500−8250 долларов.

В результате, за последнюю неделю мы видим возвращение роста средней стоимости кв. м. — в рамках недели на 0.7% до 2053 $/м2. Цена кв. м. на квартиры в Минск-Мире при этом возросла на 1.1% и достигла 2069 $/м2.

Похоже, что продавцы квартир в свежих домах, при формировании цены продолжают равняться на растущие в цене новостройки от застройщиков. Однако сегодня подобная тактика видится ошибочной, потому как новостройки от застройщиков сегодня находятся в сильной позиции из-за более доступных кредитных ставок — от 13,75% по общим правилам, и еще ниже по партнерским программам. В то время как квартиры-новостройки от продавцов-физлиц можно приобрести по ставке в районе 18%.

В деталях мы сравнивали кредиты на новостройки и вторичку в наших материалах:

• Посчитали, какой кредит на квартиру выгоднее: новостройка или вторичка;
• Сравнили какой кредит на новостройку выгоднее. Считаем на конкретных примерах.

Среди комнат динамика была положительной. Существеннее всего цены поднялись на 1-конатные квартиры (+1%).

По прошествии недели в областных центрах Беларуси сложилась следующая ценовая ситуация (подробности по ссылке):

Брест — 1129 $/м² (-0.2%), Витебск — 890 $/м² (+0.5%), Гомель — 958 $/м² (+0.2%), Гродно — 1051 $/м² (+0.7%), Могилев — 997 $/м² (-0.3%).

В крупных городах Минской области средний уровень цен на квартиры установился на таких отметках: Борисов — 849 $/м² (+0.4%), Солигорск — 854 $/м² (+0.4%), Молодечно — 961 $/м² (без изменений).

Оперативные данные по сделкам в Минске

По итогам третьей недели октября наблюдается тренд на уменьшение количества сделок по сравнению с прошлым месяцем. По нашим прогнозам, за октябрь объем продаж может составить порядка 1350 сделок, что на несколько процентов меньше уровня сентября.

Итак, в голове появляется вопрос, это все из-за того, что все пошли выбирать новостройки, пока есть сниженные ставки на кредит? И как это в дальнейшем повлияет на стоимость квартир на вторичке?

Ответы на эти вопросы ищите у нас в следующих материалах и на нашем YouTube канале Realt.Эксперт

Правильная и наиболее выгодная тактика для продавцов-физлиц сегодня видится в:

• принятии ситуации, как есть, а именно 1) в смещении фокуса покупательского спроса на новостройки от застройщиков и 2) приближении нового года, в котором непонятно как поведут себя обменные курсы и\или кредитные ставки, напрямую влияющие на покупательскую способность;
• отказе от поднятия цен любым способом, ориентируясь на цены застройщиков, поскольку кредитная математика сегодня работает на застройщиков;
• основной целью поставить не максимизацию стоимости продажи, а «продать до конца года». Потому как вероятность того, что сегодняшняя цена может быть максимально-возможной, и в новом году может стать уже неподъемной для покупателей — имеет место быть.