Осада неприступных цен

Обвала на рынке жилья не произошло: это, пожалуй, главная новость сентября, если говорить о сфере недвижимости. Наблюдатели сходятся во мнении: финансовый кризис уже коснулся застройщиков, но пока еще серьезно не сказался на уровне цен.

В будущем главной угрозой рынку представляется возможное падение платежеспособности вкупе с ужесточением условий ипотечного кредитования.

Валютная корреляция

Ценовые итоги сентября в комментариях участников рынка вовсе не выглядят сводками с театра боевых действий. Некоторые эксперты говорят о плавном росте цен в рублевом выражении, другие подчеркивают, что снижение в долларовом выражении явилось следствием роста курса американской валюты.

«Согласно нашей обзорной информации относительно цен на московском вторичном рынке жилья, в течение последних месяцев (август—сентябрь) цены выросли примерно на 10−12%. Относительно новостроек в ближнем Подмосковье можно сказать, что они тоже как минимум не потеряли в цене, а подросли процентов на 5−10, в зависимости от степени готовности объектов», — утверждает Алексей Устинов, маркетолог УК «Финансы и недвижимость».

«Средний уровень цен в столичных новостройках (с учетом элитных объектов) в сентябре 2008 года вырос на 4,2% и составил 197,6 тыс. руб./кв. м (в долларовом выражении зафиксировано снижение на 0,4%), — говорит гендиректор аналитического консалтингового центра „Миэль“ Владислав Луцков.— При этом с приходом на рынок новых предложений квартир экономкласса в престижных округах города в этом сегменте был зафиксирован максимальный прирост — 12,6% к августу, средняя цена составила 111,5 тыс. руб./кв. м. Уровень цен на жилье среднего, бизнес- и элитного классов подрос на 4,6, 3,3 и 3,7% соответственно».

Причиной продолжающегося роста цен наблюдатели считают увеличение предложения, превышающее традиционную активизацию начала осени. «Главным событием сентября стало заметное увеличение объема предложений квартир на реализацию во всех сегментах рынка. Так, в новостройках Москвы и области ассортимент предложений увеличился на 5−10%. Среди причин, побудивших застройщиков расширить объем предложений, как традиционная активизация рынка, свойственная этому времени года, так и финансовый кризис, заставивший их увеличить объемы реализации», — анализирует ситуацию Нина Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости МИАН. На вторичном рынке, по ее данным, продавцы поспешили вывести на рынок «инвестиционные» квартиры (преимущественно вчерашние новостройки), в результате этого количество предлагаемых объектов в Москве по сравнению с предыдущим месяцем увеличилось на 21% и составило 27,3 тыс.

Эксперты согласны в том, что на вторичном рынке наблюдается рост цен предложения, тогда как на первичном — наоборот, некоторое снижение. «Рост долларовых цен предложения на вторичном рынке жилья по итогам сентября 2008 года составил 3,7%. На первичном рынке жилья средняя цена предложения 1 кв. м составила $ 5907, снизившись на 2,2% по сравнению с августом» — такие данные приводит Светлана Аксенова, аналитик информационно-аналитического отдела УК «Пересвет-Инвест».

Размеры скидок

Цены предложения — достаточно объективный фактор, их довольно просто определить по открытым источникам. А вот реальные суммы сделок (то есть с учетом скидок), как правило, никем и нигде не афишируются. Причем как на вторичном, так и на первичном рынке. Здесь приходится полагаться только на собственные наблюдения участников рынка. Их оценки в этом вопросе значительно разнятся.

«На первичном рынке Московского региона в сентябре по ряду объектов предлагались различные дисконтные программы, в числе которых продление рассрочки, беспроцентная рассрочка, скидка до 3−5% за квартиру при полной оплате, скидка фиксируемой суммы с каждого квадратного метра и т. п. Однако стоит отметить, что подобные программы не носили массового характера, т. к. имели отношение, как правило, лишь к отдельным новостройкам, за исключением акции ГК СУ-155 — скидки в 1550 руб. с каждого квадратного метра, распространявшейся на все объекты компании», — говорит Владислав Луцков. Заметим, что скидка в размере 3−5% зачастую предоставлялась и в лучшие времена, а «1550 руб. с каждого квадратного метра» — это вообще что-то вроде «комплимента» в ресторане.

Дарья Кокорева, директор департамента продаж элитной жилой недвижимости компании Mayfair Properties, проводит водораздел между скидками на первичном и вторичном рынках: «Заявленные цены собственники вторичного жилья, конечно же, снижать не хотят, но при этом идут на уступки конкретному покупателю с большей готовностью, чем это было раньше, и дают скидки, некоторые даже до 10%. Застройщики же пока строго держат цены на прежнем уровне, но повышают комиссию риэлтеру за реализацию. Новые предложения выставляются по реальным рыночным ценам, объекты с завышенной ценой сейчас практически не выходят».

Однако другие участники рынка считают «скидочный» фактор куда более значимым. «На первичном рынке при покупке одной квартиры скидка может составить в среднем от 5 до 10%. Если покупатель выплачивает сразу всю сумму, то, конечно, скидки максимальны. Для оптовых покупателей цену могут снизить на 20−25%. На вторичном рынке при покупке одной квартиры скидки — 10−15%, для оптовых покупателей и до 30%» — такие данные приводит Светлана Аксенова.

Есть и более радикальные оценки. «По большинству предложений заявленная цена выше итоговой на 20−30%, — утверждает Давид Саркисян, коммерческий директор компании „ОПК-Девелопмент“.— Это происходит за счет резкого увеличения количества предложений продаж объектов недвижимости. Более стабильная ситуация только на рынке элитной недвижимости. Конечно, и на нем возможна незначительная коррекция, но именно это направление традиционно наиболее стабильно».

Если скидки в размере 5−10% — это очевидное свидетельство преимущества покупателя на рынке, то реальное снижение цены более чем на 20% скорее следует считать обвалом. По сравнению с этим 2−3-процентное колебание цен предложения не имеет большого значения.

Элита держится

По сравнению с другими секторами рынка недвижимости элитный жилой сегмент в меньшей степени ощутил на себе влияние финансового кризиса. «Динамика цен за третий квартал составила 1% на первичном рынке элитного жилья и 1,5% на всем рынке элитной городской недвижимости в целом. Рост цен, пусть и невысокий, свидетельствует о том, что отражения кризиса на сегменте следует ожидать позже», — отмечает руководитель службы проектного консалтинга и аналитики агентства элитной недвижимости Welhome Владимир Кузнецов.

«Спрос на квартиры премиум-класса продолжает сохраняться даже в условиях серьезных экономических катаклизмов, — утверждает директор департамента продаж компании IntermarkSavills Екатерина Гурьева.— Между тем качественное предложение в центре города по-прежнему ограничено и расширяется крайне медленно. По состоянию на конец третьего квартала 2008 года продажи велись в 31 элитном жилом комплексе. Из них лишь три проекта (суммарное количество квартир — 83) вышли на рынок в третьем квартале 2008 года. Старт продаж других заявленных ранее элитных жилых комплексов („Итальянский квартал“, „Садовые кварталы“) был отложен на четвертый квартал текущего года».

«Самый застрахованный от потрясений сегмент — это недвижимость класса „де люкс“ как за городом, так и в городе, — соглашается Наталья Петшик, исполнительный директор салона элитной недвижимости „Рублевка Immobiliare“.— На загородном рынке это эксклюзивные объекты стоимостью от $ 15 млн и выше. Такие покупки совершаются людьми, которые тратят на покупку дома не последние деньги. Они покупают жилье в первую очередь для себя, а уже во вторую в качестве инвестиций».

Впрочем, некоторые участники рынка считают, что именно сейчас качественные земельные активы могут стать выгодным средством для инвестирования. «Многие инвесторы сейчас предпочтут вкладываться в элитные подмосковные проекты, а также скупать предложенные на продажу земельные участки, — утверждает директор департамента реализации Villagio Estate Павел Трейвас.— Для них сейчас самое время: девелоперы очень гибки в переговорах и идут на значительные уступки при многомиллионных сделках, которые дают возможность быстро привлечь большие средства. Думаю, что через пару месяцев застройщики по большей части утолят свой „голод наличности“, и возможность для инвесторов купить хорошие активы на привлекательных условиях пропадет».

Фактор дефицита

Мало кто возьмется в нынешних условиях с уверенностью прогнозировать ситуацию на рынке даже на месяц вперед. Однако есть объективные факторы, которые оказывают решающее влияние на ситуацию. Первый из них — это реальное снижение предложения на первичном рынке. «Если в прошлом году в Москве в продажу ввелось более 5 млн кв. м, то в этом году — только порядка 3 млн. Такого мощного падения предложения в Москве никогда не отмечалось. И даже тот небольшой прирост, который мы сейчас отмечаем на рынке вторичного жилья (в конце лета на рынке было около 25 тыс. квартир, сейчас — 28 тыс.), не сможет компенсировать того, что и так не смогли бы достроить в Москве», — отмечает Константин Попов, председатель совета директоров корпорации «Инком».

Это, пожалуй, основной фактор, препятствующий снижению цен в Москве. А вот главная угроза рынку — возможное снижение платежеспособного спроса как следствие финансового кризиса. Кроме того, уже происходящее ужесточение условий предоставления ипотечных кредитов закрывает доступ на рынок представителям среднего класса. «Доля ипотечных сделок с начала 2008 года сохраняется на уровне 29−31% в Московском регионе, в том числе на первичном рынке — 30−35%, на вторичном рынке — 20−27%. Однако, несмотря на это, динамика ипотечных сделок демонстрирует сокращение количественного объема в течение года на фоне снижения общего уровня спроса. Так, в сентябре 2008-го количество ипотечных сделок сократилось на 10−15% относительно того же периода 2007 года», — констатирует Владислав Луцков.

Аналитик «Комстрин» Олег Борисенок так видит нынешнюю ситуацию на рынке с точки зрения спроса и предложения: «С одной стороны, покупатели выжидают. Мало кто сейчас рискнет покупать недвижимость, когда существует столь высокая вероятность падения цен. Кроме того, один из стимуляторов спроса — ипотека — переживает не лучшие времена. С другой стороны, девелоперам и тем, кто покупал недвижимость с инвестиционной целью, необходимо ее продавать. В итоге получается, что одни хотят продать, но другие (покупатели) не спешат приобретать жилье».

Очевидно, исход этого противостояния станет более определенным как минимум через несколько месяцев.

http://r.mail.ru/clb119109//www.kommersant.ru/