Где и по какой цене найти коммерческое помещение в Минске?

На конференции, спикером от Realt выступил заместитель директора по аналитике Андрей Чернышев. Он рассказал про особенности предложения (в аренду и покупку) встроенных в жилые дома коммерческих помещений, а также сделок с ними.

Этот материал мы посвятим аренде, а в следующих расскажем про предложение на продажу и про реальные сделки.

Сегмент встроенной коммерческой недвижимости нами был выбран не случайно, поскольку именно «встроенка» (так ее называют профучастники рынка недвижимости) интересует преобладающее большинство арендаторов. Причем не только торгового профиля, но и оказания различного рода услуг (от салонов красоты до турагентств и языковых курсов), а также всех форматов общественного питания (кофейни, кафе, пиццерии, рестораны и т. п.).

Востребованность встроенки обусловлена ее расположением в составе жилых домов, а значит в непосредственной близости от стабильных и постоянных потоков потенциальных клиентов — жителей домов. Встроенные помещения объединяют общие признаки: расположение на нижних этажах домов (включая цокольный и второй), а также по большей части, наличие отдельного входа.

Что предлагается в аренду?

Аренда помещений по-прежнему гораздо более востребована бизнесом, чем приобретение в собственность.

Причины просты:

во-первых, нет необходимости вкладывать средства в дорогостоящее приобретение недвижимости, а значит можно их пустить в развитие бизнеса;

во-вторых, аренда позволяет быть мобильными, и если бизнес не пошел в одной локации, то можно оперативно переехать в другую.

И это видится правильным. Кроме того, именно по таким принципам и работает бизнес в европейских странах.

В моменте, по состоянию на середину августа 2025 г., в аренду по Минску предлагалось более 740 встроенных в жилые дома коммерческих помещений. Преобладающая доля приходилась на помещения с акцентом на размещение торговых объектов, в то время как под общепит предложение очень узкое — порядка 25 объектов.

Чтобы вы не подумали, что для Минска подобные цифры слишком малы, приведем данные по количеству уникальных объявлений за периоды: за 7 месяцев 2025 г. внушительные 5 200+ уникальных объявлений, а за последние 12 месяцев — 9 600+ объектов. Это наглядно показывает, насколько быстро идет оборот коммерческой недвижимости в аренду и насколько часто на рынке появляются новые варианты. Главное успеть их заметить.

Один из трендов по части встроенки касается площадей помещений. Сегодня девелоперы уже поняли, что массовому спросу интересны помещения площадью 80−100 кв. м. А все что более 200 кв. м. — единичные запросы. Поэтому и предложение встроенки за последние 5−7 лет трансформировалось с учетом потребностей бизнеса: среди помещений под торговлю и оказание услуг порядка 80% это варианты до 200 кв. м.

Немного выделяется сегмент общепита, где под пиццерии и рестораны нужны гораздо более объемные площади, и поэтому в предложении можно встретить как небольшие помещения, так и более 500 кв. м.

Вне зависимости от сегмента, чистовую отделку разной степени качества имеют, как минимум, больше половины помещений. Это состояние можно рассматривать как «под косметический ремонт» после предыдущего арендатора или просто для осовременивания.

Еще порядка 15−20% вариантов заявляют наличие современного ремонта. В то же время сохраняется значительная доля в 25−30% помещений, предлагающихся вообще без отделки — по большей части это новостройки под первого арендатора.

А теперь о ставках аренды. Для более понятной иллюстрации, мы перевели стоимости аренды в EUR и к состоянию «с НДС».

Основной диапазон ставок аренды для Минска весьма широк и варьируется:

от 5 EUR за кв. м. в удаленных локациях спальных районов, за помещения в цокольных этажах, со слабой визуальной доступностью от пешеходного \ автомобильного трафика, требующих проведения значительного ремонта;

до 35 EUR за объекты на первых этажах самых проходных улиц внутри \ вблизи жилых комплексов, зачастую в визуальной доступности от выходов метро и остановок общественного транспорта, внутри сформированных зон притяжения трафика посетителей.

Кроме того, помимо местоположения, на стоимость аренды влияет площадь помещения: чем меньше, тем дороже аренда. Но из этого правила выпадет сегмент общепита, в котором, помимо вышеназванных характеристик, еще значительное влияние на стоимость оказывают и такие параметры, как планировка (включая высоту потолков), наличие технических коммуникаций (вытяжка, возможности приготовления пищи, электрические мощности). Поэтому ставки вне зависимости от площади могут сильно разниться.

Например, в таких знакомых всем жилых комплексах, как «Минск Мир» и «Маяк Минска» стоимость аренды варьируется в среднем от 15 до 35 EUR.

В то же время, периодически можно встретить и выпадающие из этого диапазона предложения — как в большую, так и в меньшую сторону. Важно лишь успеть их вовремя заметить.

Наиболее бюджетные локации для торговых помещений, где можно встретить предложения в районе 5 EUR\кв. м., это, например, Чижовка, Сухарево вблизи МКАД, Ангарская и в районе старого жилого фонда по ул. Харьковской.

В то же время дорогие локации, где ставки могут достигать 30 EUR\кв. м., это не только центр города, но и например в окружении ст.м. «Тракторный завод» (за счет сформированной зон притяжения, большого трафика и количества встроенных помещений), или в наиболее проходимых локациях ул. Казинца.

Доступные по стоимости помещения под оказание услуг можно, в частности, найти в Масюковщине и Серебрянке. А дорогие предложения характерны, помимо центра города, для микрорайона Лебяжий, улицы Воронянского вблизи метро и новых домов, и снова вблизи метро «Тракторный завод».