Падение цен отменяется? Объясняем, что происходит с квартирами на вторичке в Минске

Столь поздний выход материала с анализом сделок за июль, обусловлен нашим желанием максимально объективно проанализировать продажи за месяц и предоставить вам максимально объективную информацию, как по количеству проданных квартир, так и по поведению цен. А для этого нам нужно было дождаться внесения всех сделок в базу «Кадастрового агентства» — это происходит до 20 числа месяца, следующего за отчетным.

Начнем с количества сделок. Исходя из встречавшихся в сети пессимистичных ожиданий, по итогам июля мы должны были получить снижение продаж. Но в реальности получилось наоборот. Количество сделок мы отслеживаем ежедневно и в своих предыдущих материалах на основе оперативных данных мы рассказывали, что июль по продажам шел активнее июня. Так оно в итоге и получилось — 1480 сделок против 1410 в июне, а это значит прирост +5% и +70 квартир.

Интересный момент — основной прирост (+50 квартир) пришелся не на всеми желанные новостройки, а на «хрущевки» 60-х годов постройки. И продалось их немало: 260 квартир или порядка 18% от общего количества сделок.

Доля хрущевок продаж остается неизменной в течение последних 10 лет — стабильно от 17% до 19%.

Объяснить стабильную востребованность хрущевок можно просто: в свете роста цен на жилье, покупатели ищут наиболее сбалансированные по цене квартиры. А поскольку большинство хрущевок уже пережили капремонты, обновили подъезды, а в большинстве квартир предыдущими собственниками уже сделаны аккуратные ремонты, и при наличии изолированных комнат (что важно для семей с детьми) — хрущевки выступают неплохим бюджетным выбором.

Но больше всего квартир было продано в типовых 9-этажных панельках 70−90-хх годов — 33% от общего количества сделок (490 квартир). Объяснение простое — такие дома представлены во всех локациях Минска и поэтому всегда есть из чего выбрать, как по цене, так и по качеству.

А теперь о домах, моложе 2011 г. п. — их было продано практически столько же, как и панелек из СССР — более 30% (490 квартир).

А если выделить из их числа дома в возрасте до 5 лет, то их было продано лишь немногим больше, чем хрущевок — 19% или 280 квартир.

Также вы часто спрашиваете, а сколько готовых квартир-новостроек продается застройщиками? Отвечаем — ежемесячно в текущем году порядка 120. По итогам июля 120, в июне — 130. А в прошлом году эта цифра поднималась и до 200 проданных квартир. Все зависит от того какие квартиры (количество комнат, площадь) и по какой цене предлагаются на продажу в конкретный момент времени. В большинстве своем, эти квартиры значительно дороже предложения периода строительства, поэтому интересны ограниченной аудитории покупателей.

В количестве проданных готовых новостроек также присутствуют сделки взаиморасчета застройщиков с подрядчиками — когда оплата за оказанные строительные услуги происходит по принципу расчета квартирами. Поэтому не все эти квартиры были приобретены покупателями — физлицами.

А теперь о ценах сделок. И тут тоже пессимистичные ожидания не сбылись — средняя цена кв. м. в июльских сделках приросла на 2% или +30 $\кв. м. Выросла и средняя стоимость проданной \ купленной квартиры — в прошлом месяце она составляла 88 тыс. USD, а сейчас перешагнула отметку 89 тыс. USD.

В основном, рост цен произошел за счет однокомнатных квартир: +4% и практически 70 Usd на кв. м. до 1950 USD/кв .м.

Интересный факт, с наступлением лета однокомнатные квартиры вырвались в лидеры продаж: июнь и июль их продается порядка 44%, а двушки просели до 33%. Хотя еще весной было наоборот. Станет ли это устойчивым трендом, мы увидим по итогам августа.

Подъем однушек, как по количеству продаж, так и по ценам, можно, в частности, объяснить вынужденной переориентацией спроса. В свете роста цен, покупатели, которые изначально рассчитывали из последних средств на приобретение двушки (пусть и в уставшем состоянии), сегодня вынуждены из-за недостатка средств приобретать однушки. Но при этом более ухоженные. Поэтому в статистике и растет цена кв. м.

Двушки в цене не изменились — в среднем это 1670 и за кв. м.

А трешки немного подросли в цене +20 $ до 1600 $ за квадрат. И по продажам у трешек стабильные 20% от всего количества сделок.

Выводы от Реалт

Пессимистичные ожидания по июлю не оправдались: квартиры приобретались в еще большем количестве, а цены сделок подросли еще на 2%.

Но на прошлой неделе на рынке жилья появились новые негативные ожидания по причине поднявшейся ставки наиболее популярного кредита на вторичку. В июле сделки заключались еще по старым ставкам, а вот уже в августе покупатели будут брать кредиты по новым. И скажется ли подорожание кредитов на рынке, покажут итоги августа. Но на наш взгляд, существенных изменений в августе мы не увидим.

Во-первых, потому что есть другие кредиты. А во-вторых, потому что увеличение ставок для получения кредита на общих основаниях (таких покупателей больше всего) было ощутимым, но не столь значительным, чтобы отсечь значительное количество покупателей. И даже если снижение сделок и будет (не исключаем), то оно будет не объемным, и компенсируется ежегодной осенней активизацией покупателей.

Поэтому мы ожидаем от августа продолжения активных трендов июля.

И в подтверждение этого мнения говорят оперативные данные о продажах в Минске — по сравнению с аналогичным периодом июля, август по количеству сделок идет с опережением в 15%. Если такой темп сохранится, то в конце месяца мы можем получить более 1,5 тыс. сделок. В таких условиях, логично будет увидеть и продолжающийся рост цен. Но все это при условии сохранения текущей экономической ситуации.