Недвижимость Беларуси — Новости недвижимости — Аналитика — «Покупатели уже на пределе возможностей». Что происходит с продажей квартир и чего ждать в сентябре

«Покупатели уже на пределе возможностей». Что происходит с продажей квартир и чего ждать в сентябре

16.08.2025 20698

Наталья Литовская

Июль не преподнес каких-то сюрпризов по цифрам сделок или ценам на рынке вторичной недвижимости, но мы на пороге самого интересного. Сегодня для начала изучим вводные, тренды, а потом перейдем к выводам и ожиданиям.

Что по сделкам в июле?

Специалисты Realt «удалили» из общего списка сделок с квартирами в Минске за июль доли, комнаты, и сделки по явно не рыночным ценам. Со всеми поправками на дозагрузку базы получаем около 1250 сделок именно с квартирами. Выходит, три месяца подряд, с мая, рынок находится практически на плато по количеству сделок — на 15% менее активный, чем тот же март.

Собственно, еще весной писала — про «квартирный хапун» пора забывать, про 1500+ сделок — тоже, очередной всплеск активности покупателей случится нескоро. Рынок цикличный, пик прошли. Незначительное и неожиданное снижение ставок по ипотечным кредитам в июне дало в июле небольшой прирост цен, но не дало заметного прироста количества сделок. А это — явное доказательство, что покупатели уже который месяц на пределе своих финансовых возможностей.

Цены в июле

Средняя цена квадратного метра в июле — почти 1800 долларов. Плюс 35 долларов к предыдущему месяцу. А это, как раз, и может быть отражением ставших на короткий срок чуть доступнее кредитов и стабильного доллара «по три».

Многие желающие улучшить жилищные условия, особенно очередники, понимали — понизили ставку ненадолго, доллар «по три» — тоже вряд ли навсегда — нужно успеть воспользоваться условной доступностью, несмотря на ценник «итого». Потому что может «итого» и снизится через полгодика на пару-пятерку тысяч долларов, но без кредитов своих накоплений все равно не будет хватать. И покупку придется отложить надолго.

В видео по итогам июня говорила, что небольшой прирост цены «итого» может наблюдаться даже на сонном рынке. Объяснения обычно видны в медианных цифрах сделок. Но и медианные цифры показывают рост.

(Медианная величина показывает — половина квартир была продана по цене дороже ее, вторая — дешевле).

Итак, медианная цена квадратного метра в июле:

— у однокомнатных квартир в — 1876 долларов (плюс $ 40). Половина однокомнатных продана по цене ниже 70 тысяч, вторая половина — выше.

— у двухкомнатных — 1630 долларов (плюс $ 5). Половина продана по цене ниже 80 тысяч долларов.

— у трехкомнатных — 1446 долларов (минус $ 10). Половина продана по цене ниже $ 109 тысяч.

— у четырехкомнатных 1462 долларов (плюс $ 110). Половина продана по цене ниже 118 тысяч.

Медианные цены выросли по всем типам квартир, кроме 5+. Больше всего — у трешек, прирост медианной — 9 тысяч долларов. У однокомнатных — плюс $ 1200.

Повторюсь, объяснение можно найти только в спешке тех, кому нужно было успеть освоить кредит, пока «доллар по три». А в спешке приходилось переплачивать.

Какие факторы влияют на цены в августе?

На активность покупателей и цены влияют три основных фактора. Доходы населения (в валютном эквиваленте, так что курс доллара тоже важен), доступность кредитов и общие настроения.

С доходами населения, судя по официальной статистике, все хорошо — они подрастают. За курсом доллара — наблюдаем. Если он подрастет, соответственно, снизятся доходы населения в валюте.

С 13 августа ставки на приобретение вторички по «главному кредиту на вторичку», «Ипотека Экспресс» от Беларусбанка, выросли до 18,5% годовых — на общих основаниях, и до 16,5% для нуждающихся.

Ставки выше 18% годовых — уже запретительные. Сейчас четверть сделок на вторичном рынке проходит с привлечением кредита, можно ожидать — половина «кредитных» покупателей отодвинут планы по покупке квартиры «до просадки цен». Их доходов просто не хватит, чтобы получить нужную сумму от банка. Останутся только люди с высокими доходами и необходимостью докредитоваться на эквивалент $ 20−30 тысяч.

Но на новостройки кредиты для всех пока по «терпимым» ставкам (в большинстве банков — до 17% годовых) — так что часть потенциальных покупателей вторички переориентируется на новое.

Настроению белорусов пока ничто не угрожает. Есть даже факторы, внушающие оптимизм — начинаются переговоры о мире в Украине, которые, в случае успеха, в перспективе, снизят и санкционное давление на белорусскую экономику.

Ну и — люди по-прежнему видят в покупке квартиры единственный безрисковый и очень понятный вариант сбережения денег. Доходность от сдачи переоцененных сейчас квартир в аренду может и не высока, но в ближайшую пятилетку будет стабильна и точно выше процентов по банковским депозитам.

Что ждем по итогам августа, к сентябрю?

Подросшие в августе ставки по кредитам на ценах по итогам августа, скорее всего, еще не скажутся. Рынок так быстро не перестраивается. Падение количества сделок на вторичке на 8−15% и начало снижения цен (минус 1−2%) можно ожидать в статистике сентября. Не августа.

Пока остается только наблюдать за двумя факторами — курсом доллара (читай, доходами населения) и народным оптимизмом.

Но не стоит забывать — даже резко взлетевший курс доллара не обрушит одномоментно ценник. Заметное, более 5%, снижение цен — процесс, занимающий не один месяц. Рынок у нас инертный, накопления на квартиру у людей еще есть. Даже при 900 сделках в месяц (бывали времена) ценник по инерции не снижался по 2−4 месяца.

Читать:

Теги:

Страны: Беларусь