Откуда у людей такие деньги на квартиры в Минске? Разбираемся

Что говорит статистика о зарплатах населения

Каждый год в мае и ноябре Белстат, помимо средней, считает медианную и модальную зарплаты.

Про модальную зарплату в мае написал недавно портал Федерации профсоюзов Беларуси. Итак, модальная зарплата — это наиболее часто встречающаяся сумма в зарплатном ряду. Для ее подсчета разбивают зарплаты на определенные интервалы и подсчитывают количество работников, которые увидели такие суммы в расчетниках (до уплаты налогов и взносов).

Итак, в Минске:

от 1000,1 до 2000 руб. зарабатывали 27,4%; от 2000,1 до 3000 руб. — 30,8%. Свыше 3000 руб. увидели в расчетниках 35,5% работников.

Ну и работники с зарплатами выше 10 тысяч рублей в основном трудятся в Минске. Таких, правда, всего 0,75%.

Важно также понимать, чьи доходы считает Национальный статистический комитет. Для подсчета модальных цифр он проанализировал данные о майских зарплатах почти 2 миллионов 518 тыс. человек. При этом всего в экономике страны было занято почти 4 150 тыс. человек.

То есть мы не видим данные о доходах более чем 1 миллиона 630 тысяч занятых в экономике сограждан. А это более трети (!) от всех занятых в экономике.

Доходы предпринимателей (индивидуальных предпринимателей и самозанятых в том числе) зарплатой с точки зрения статистики не считаются, поэтому тоже остаются «незримыми». А только ИП в Минске на начало 2024 года насчитывалось около 68,3 тысяч. Понятно, что часть из них — не работают, только числяться, еще часть — с небольшими доходами, но есть ведь и очень успешные ипэшники.

Все эти люди — и в микрокомпаниях, и предприниматели, и самозанятые — учувствуют в экономике, платят налоги, взносы. И многие зарабатывают гораздо больше, чем в найме.

У них есть возможность копить деньги. У самых состоятельных из них — улучшать жилищные условия или инвестировать в недвижимость.

Наследство в помощь

Часто задающиеся вопросом, а откуда такие деньги на квартиры, не учитывают и демографическую составляющую. Многие, получившие в наследство квартиру от бабушек-дедушек, сразу же продают ее, а деньги делят между наследниками. Часто таких наследников и вовсе один человек.

Представьте себе типичную благополучную советскую семью с двумя детьми, которой в 1970—1980-м году советское государство дало квартиру. Сейчас родителям за семьдесят, а то и восемьдесят, их детям — около пятидесяти. Наверняка они уже с квартирами в условной Каменной Горке. Скорее всего, внуков 3−4, но не факт, что все живут в Минске. То есть на наследственную квартиру будут претендовать 1−3 человека. А еще наверняка есть дача недалеко от Минска. Вот внукам и 40−60 тысяч долларов на первоначальный взнос. Наверняка у них (а может, родители помогут) найдётся еще тысяч 20 долларов.

Если внуки могут показать банку среднюю минскую зарплату (что-то вроде тысячи долларов чистыми), могут докредитоваться еще на 20−30 тысяч долларов. И вот уже в распоряжении 80−110 тысяч на квартиру.

Ежегодно до 10% квартир на вторичном рынке появляются от очередников и переселяемых. Типичная схема — выселили из половины частного дома при сносе, выдали большую квартиру в новом доме. Жить в квартире люди не желают, и, скорее всего, продадут по рыночной цене, чтобы разъехаться.

Либо очередники построили по госцене, но без льгот, небольшую квартиру. Не там, где хотели, а там, где предложили. Квартира продается (за 70−90 тысяч), добавляются семейные накопления, деньги от продажи дачи, кредиты, что-то одалживается у родственников (вариантов много) — и покупается что-то попросторней и попрестижней, уже тысяч за 90−130.

Поддержка рынка из регионов

Еще одна категория покупателей — люди из регионов. Они либо переезжают сюда (соответственно, продав все в своем регионе) и вложив накопления, взяв кредиты. Либо покупают что-то маленькое как страховку для детей — когда те поедут учится в Минск. Да, покупатели из регионов зачастую — обеспеченные, мотивированные, желающие зарабатывать. В разное время доля их — от 8 до 20%.

В общем, вместо резюме. Можно удивляться ценам и сетовать на них.

Можно констатировать, что рынок — на пределе платежеспособного спроса.

Но ключевое тут — есть пока еще платежеспособный спрос.

Цены диктует рынок. Рынку диктуют доходы белорусского среднего класса и его возможности получить, если не хватает, кредит. Не будет у нашего среднего класса таких денег, не будет возможности делать сбережения, кредитоваться - не будет и таких цен.

***

Много в тексте говорилось про такой инструмент «добычи» части денег на покупку жилья, как кредитование. С 13 августа этот инструмент станет гораздо менее доступным. Ставки на приобретение вторички по «главному кредиту на вторичку», «Ипотека Экспресс» от Беларусбанка, повышаются до 18,5% годовых — на общих основаниях, и до 16,5% - для нуждающихся. (Буквально вчера это было 17,65% и 14,75%).

Ставки выше 18% годовых воспринимаются уже как запретительные. И если сейчас четверть сделок на вторичном рынке проходит с привлечением кредита, можно ожидать — как минимум половина «кредитных» покупателей уйдут с рынка. Их доходов просто не хватит, чтобы получить нужную сумму от банка.