Случилось непредвиденное. Что происходит с продажей квартир в Минске и чего ждать дальше

В базе НКА загружено около 1500 сделок за июнь — с квартирами и долями.

Специалисты Realt «удалили» из общего списка доли, комнаты, и сделки по явно не рыночным ценам. Со всеми поправками на дозагрузку базы получаем около 1200 сделок именно с квартирами. Выходит, май и июнь по живости рынка вышли примерно на одном уровне — на 15% менее активные, чем тот же март.

В прошлом обзоре предполагала, что всплеска активности покупателей не будет, его и не произошло — пока, но в июне произошло пару событий, влияющих на рынок. Незначительная корректировка ставки рефинансирования (+ 0,25%) и — снижение ставок по ипотечным кредитам.

Про это нужно напомнить отдельно. В начале июня ставка по самому популярному кредиту на вторичку (Ипотека Экспресс от Беларусбанка) была 18,18% для всех, и 16% - для нуждающихся в улучшении жилищных условий. Такой уровень ставок можно считать высоким даже при недорогом долларе. Ставки поднимали постепенно, и можно было наблюдать, как по мере удорожания кредитов «уходили» с рынка покупатели.

Но в июне банки нас удивили — сначала неожиданно снизили ставки (как и предельные объемы кредитования — до 80% от стоимости приобретаемой квартиры), а через несколько дней — скорректировали ставки с учетом изменений ставки рефинансирования. И сейчас мы имеем по самому популярному кредиту на покупку квартиры на вторичном рынке:

— для всех — кредит под 17,65% годовых;

— для нуждающихся в улучшении жилищных условий — 14,75%.

Какие факторы сейчас влияют на цены?

Собственно, кредиты (для очередников — в особенности) еще поддерживают живость рынка на уровне выше, чем базовый для Минска (это 1100−1200 сделок в месяц в Минске итого, с комнатами и долями).

Второй фактор, который «работал» на активность в первой половине лета — доллар «по три». Большинство граждан традиционно «копят» на квартиру в валюте. А докредитовываются в рублях.

Третий — подрастающие в рублях доходы основной массы населения. А при дешевом долларе — и в долларовом эквиваленте. Это же влияет и на общие настроения.

И четвертый фактор по-прежнему актуален. Люди видят в покупке квартиры единственный безрисковый и очень понятный вариант сбережения денег. Доходность от аренды может и не высока, но в ближайшую пятилетку будет стабильна и точно выше процентов по банковским депозитам.

В прошлом тексте по итогам мая договорились, что общая статистика нам мало что дает, — удобней мониторить медианные цифры. То есть ровно половина метров была продана дороже их, вторая — дешевле.

И тут медианная цена квадратного метра:

— у однокомнатных квартир — 1836 (в мае 1798 долларов, плюс $ 38);

— у двухкомнатных — 1625 долларов (в мае — 1576, плюс $ 49);

— у трехкомнатных — 1456 долларов (в мае 1460, минус $ 4);

— у четырехкомнатных 1352 (в мае 1434, минус $ 82).

Итого медианная по всем квартирам, независимо от количества комнат — 1706 долларов (в мае 1676, плюс $ 30). Рост цены — на 1,79%.

Что ждем по итогам июля и в начале августа?

Активизации спроса можно было бы не ждать, но снова случилось непредвиденное — слегка подешевевшие ипотечные кредиты при долларе ниже 3.

Почему неожиданно? Еще в апреле зампред правления Национального банка Александр Егоров говорил: «Очевидно, что кредитование вторичного жилья — это просто перераспределение средств между различными субъектами хозяйствования, оно не дает какого-то дополнительного эффекта экономике и не должно являться приоритетом со стороны банков по кредитованию».

Логично было бы после таких слов если и снижать ставки по кредитам на жилье, то — на новостройки. Но банки, включая государственные, сделали «субъектам хозяйствования» неожиданный подарок.

Народ инертен, в июне еще был по поводу «подарка» в раздумьях, но в июле многие дозрели и уже пошли за кредитами.

Это может поднять количество сделок непосредственно с квартирами и до 1300 по итогам июля, а то и августа. И еще прибавить к цене квадратного метра $ 30−50.

Но вряд ли это будет мощной волной. Кроме того, волна внезапно может превратиться в плато — если доллар начнет укрепляться по отношению к белорусскому рублю. Обычно тогда начинают разваливаться сделки, которые проходят с участием кредитов.