Московские офисы дороже, чем в Лондоне и Брюсселе

Арендные ставки на московском офисном рынке до конца 2008 г вырастут более чем на 20 проц по сравнению с концом прошлого года.

Некоторые русские философы утверждали, что у России свой особенный путь, отличный от Западной Европы, по которому она должна развиваться. Судя по растущим объемам инвестиций и арендных ставок, которые значительно отличаются от европейских, а также по совершенно противоположному тренду, философы действительно правы.

Арендные ставки на московском офисном рынке до конца 2008 г вырастут более чем на 20 проц по сравнению с концом прошлого года. Об этом говорится в отчете по краткосрочному циклу арендных ставок европейских офисов, предомтавленном консалтинговой компанией Jones Lang LaSalle.

Как отметила Ольга Рыбакова, руководитель аналитики рынка офисной и складской недвижимости компании Jones Lang LaSalle: «Московский офисный рынок также не избежал влияния международного кредитного кризиса. Хотя он существенно не поколебал на продолжающийся рост спроса на качественные офисные площади, тем не менее он сказывается на сроках завершения новых проектов. Для девелоперов гораздо сложнее стало получение более дешевого финансирования, прежде всего от международных банков. Это приводит к тому, что выход на рынок некоторых строящихся проектов задержится. Проекты, находящиеся на стадии планирования, могут быть совсем отменены или существенно пересмотрены.

На фоне устойчиво растущего спроса, поддерживаемого активным развитием российской экономики, задержки строительства приведут к переносу момента насыщения московского офисного рынка на более отдаленный период. Одним из последствий будет продолжение роста максимальных базовых арендных ставок.

Что же мы наблюдаем в Европе?

Максимальные базовые ставки аренды на офисные помещения снизились на 4,4 проц в Лондоне и на 3,4 проц в Брюсселе во втором квартале 2008 г. В то же время шесть рынков показали рост максимальной базовой ставки — это Германия /Берлин /+2,4 проц/, Гамбург /+2,2 проц/ и Мюнхен /+1,7 проц/, Прага /+2,4 проц/, Стокгольм /+2,3 проц/ и Мадрид /+0,6 проц/. Все другие рынки продемонстрировали стабильность уровня арендных ставок.

На уровне отдельных городов объемы проданных и сданных в аренду площадей в 1-ом полугодии 2008 г по сравнению с 1-м полугодием 2007 г были особенно большими: в Праге /+91 проц/, Люксембурге /+57 проц/, Роттердаме /+26 проц/, Франкфурте /+26 проц/ и Москве /+22 проц/. На других крупных рынках объемы проданных и сданных в аренду площадей снизились: в Мадриде /-37 проц/, Гааге /-31 проц/, Брюсселе /-28 проц/, Лондоне /-25 проц/, Дублине /-21 проц/, Стокгольме /-20 проц/ и Париже /-19 проц/. %%ел%% Несмотря на ухудшающуюся экономическую ситуацию, спрос на офисные помещения среди арендаторов остается довольно высоким. Однако арендаторы все меньше готовы платить высокие арендные ставки. Индекс максимальных базовых ставок аренды офисов в Европе /European Office Rental Index/ впервые с первого квартала 2005 г снизился на 0,2 проц во втором квартале 2008 г. В целом максимальные ставки остаются на 3,9 проц выше, чем год назад. Несмотря на то, что в Центральной и Восточной Европе ожидается, что рынки продемонстрируют умеренное увеличение арендных ставок, на большинстве рынков Западной Европы их дальнейший рост не прогнозируется.

Московская действительность

Чтобы понять уровень арендных ставок, обратимся к данным мониторинга рынка аренды недвижимости аналитического консалтингового центра «МИЭЛЬ».

Средневзвешенная арендная ставка на все вакантные офисные помещения в Москве увеличилась во 2-м квартале на 6,8 проц до 823 долл за кв м в год. Объем предложения в общей площади вакантных офисных помещений во 2-м квартале относительно 1-го квартала увеличился на 45,1 проц по всем офисам, и на 41 проц — по новому предложению. По классам более половины объема предложения в столице за офисами класса «В» — 51,7 проц в общей площади помещений. При этом, наибольшее количество вакантных офисов класса «В», расположено в ЦАО — 30,7 проц, и в ЮАО — 19,2 проц.

Территориально наибольший объем предложения вакантных офисных площадей во 2-ом квартале традиционно пришелся на ЦАО и составил 36,5 проц от общего объема предложения. Наименьший — на Зеленоградский АО /0,2 проц/.

Традиционно по арендным ставкам во втором квартале лидирует ЦАО /1044 долл за кв м в год/. За ним следуют ЗАО /822 долл за кв м в год/ и ЮАО /796 долл за кв м в год/. При этом в ЦАО наибольший объем предложения вакантных офисов пришелся на районы «Басманный» и «Пресненский». А максимальная арендная ставка зафиксирована на объекты, расположенные в районах «Китай-город» /1379 долл за кв м в год/ и «Арбат» /1312 долл за кв м в год в год/.

Средняя взвешенная по площади ставка предложения офисов в бизнес-центрах класса «А» составила 1126 долл за кв м в год, класса В — 786 долл за кв м в год, класса С — 656 долл за кв м в год.

Окупаемость офисных помещений в Москве во 2-ом квартале 2008 г в среднем составила 8,3 лет. По административным округам этот показатель варьируется от 5,2 лет /ВАО/ до 11,4 лет /СЗАО/, по классам от 7,5 лет /класс «А"/ до 11,4 лет /класс «Е"/. «Ситуация на рынке коммерческой недвижимости во 2-ом квартале текущего года показала, что в общей площади помещений больше половины офисных объемов столицы приходится на класс «В», — отметил генеральный директор аналитического консалтингового центра «МИЭЛЬ» Владислав Луцков. — В целом, несмотря на появление вакантных офисных помещений высокого качества, дисбаланс спроса по отношению к предложению по-прежнему высок. Выход большого объема площадей не повлиял на снижение цен на вакантные офисные помещения».

http://www.prime-tass.ru/