Застройщики покидают Подмосковье

Строители подмосковных коттеджей перемещаются в Ленинградскую область в поисках лучших условий для инвестиций.

Коттеджные поселки Подмосковья становятся все более престижными. Средняя стоимость дома в них достигает полутора миллионов долларов и выше. Объемы малоэтажного строительства уже догоняют городские. Однако из-за бюрократических проволочек, дороговизны услуг естественных монополий и отсутствия подходящих земельных участков инвесторы начали перемещаться в другие регионы. Это станет заметным через три года, в том числе по росту цен из-за нехватки нового жилья.

Рынок загородной коттеджной недвижимости Подмосковья по объемам становится сопоставимым с городским жилищным строительством. Отставание, по подсчетам специалистов, составляет около 20%.

Развивается в основном Подмосковье и Московская область, другие регионы пока не очень интересны инвесторам. Но в ближайшие годы ожидается переход застройщиков в близлежащие от Москвы области, потому что экологически привлекательных участков вокруг столицы почти не осталось, а стоимость инфраструктуры силами чиновников и естественных монополистов не дает дальше расширять рынок. И исход уже начался.

Эти вопросы обсуждали участники конференции, посвященной современному коттеджному строительству. Она была организована в рамках Коттедж-форума на территории выставочного комплекса «Росстройэкспо». На единой площадке в 600 кв. м впервые была смоделирована объемная карта Подмосковья, с макетами поселков в разных направлениях от столицы. Участников выставки оказалось более 30.

Начальник отдела маркетинговых исследований аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Светлана Тескина рассказала о тенденциях развития рынка недвижимости подмосковных поселков.

По ее данным, в 2006 году недвижимость в подмосковных коттеджных поселках дорожала на 37%, а в 2007-м — на 17%. В целом по сравнению с аналогичным периодом прошлого года прирост цены достиг 27%. За два первых квартала 2008 года в долларовом исчислении коттеджи подорожали на 8,3%.

По мнению аналитика, рынок коттеджей имеет потенциал на ближайшие года два-три на уровне роста в 20−30%.

На северо-западе недвижимость стоит 1,8−2,5 млн долларов, а на восточном направлении — в среднем 456 тыс. долларов за такой же дом.

По данным IRN.ru, средняя стоимость дома с земельным участком в Подмосковье на начало 2008 года составляла 1,375 млн долларов, а на начало второго квартала — 1,434 млн долларов при средней площади дома 350 кв. м. Таким образом, за два года 1 кв. м вырос в цене на 55%, а с учетом земли — на 60%.

Тем не менее внутри Третьего транспортного кольца типичная трехкомнатная квартира площадью 159,2 кв. м стоит 2,5 млн долларов. Разница налицо.

В целом объем рынка за последние два года вырос вдвое и теперь сопоставим с рынком московских новостроек, если включить в него города на удалении 5 км от МКАД. Общая стоимость предложения загородной недвижимости — 28 млрд долларов.

В активной стадии строительства находится 263 коттеджных поселка, а всего рынок предложения насчитывает 420 таких населенных пунктов.

На конец второго квартала среднестатистический коттеджный поселок в Подмосковье представлял собой населенный пункт площадью 19 га, состоящий из 88 домов с участками в 21 сотку. Дома имеют среднюю площадь в 349 кв. м. Общая стоимость домовладения — 1,434 млн долларов, а содержание обходится в 439 долларов с дома.

«Инвестиционная привлекательность коттеджного поселка больше, чем у банковских вкладов и ПИФов. Инвестор получает прибыль на уровне 25−30%», — поделился директор департамента управления проектами Rodex Group Валерий Лукинов.

Но до трети цены коттеджа составляет инженерная инфраструктура. В последнее время обнаруживается интересная тенденция. Поселки часто строят на расстоянии 80−120 км от города. Если это не Московская область, то застройщики и инвесторы стараются минимизировать затраты, например делают более узкими улицы, убирают уличное освещение, используют не самую лучшую систему канализации и т. д.

В этих упрощениях есть резон. Инвесторы неохотно вкладываются в инфраструктуру загородной недвижимости из-за ряда препятствий. Среди них — политика естественных монополистов в области газификации и электроснабжения, проволочки в Роснедвижимости, долгие сроки согласования документации, коррупция, отсутствие свободных мощностей для технических подключений по техподключениям и непрозрачность схем взаимодействия общественных организаций и чиновников.

«Если стоимость земельных участков дорожает на 30−50% в год, то при получении технических обоснований для получения энергетических мощностей и техподключений тенденция совсем другая, — сказал Лукинов и спросил: — В 2007 году за это просили 200 тыс. долларов, а сколько это стоит сейчас?»

«Полтора миллиона долларов!» — хором ответили участники форума.

Это они ничем не смогли объяснить, кроме жадности чиновников.

«Тон ответов на запросы у профильных организаций таков, что они не горят желанием участвовать в проекте „Доступное и комфортное жилье“, который должен быть на 60−70% реализован за счет малоэтажного жилья», — напомнил директор департамента управления проектами Rodex Group Валерий Лукинов.

Стоимость жилья класса люкс и бизнес и так не позволяет ему считаться доступным. Но рынок даже такой недвижимости может прекратить свое существование.

«Из-за дороговизны инфраструктуры рынок малоэтажного строительства в Подмосковье может остановиться. Естественные монополисты и чиновники на местах, а также проволочки с документацией грозят проектам нерентабельностью», — продолжил Лукинов.

Компании, которые специализируется на недвижимости бизнес-класса, уже начали уходить из Подмосковья. В настоящий момент, как считают специалисты, Ленинградская область становится более привлекательной, а через 2−3 года застройщики будут уходить в ближайшие к столице регионы.

http://www.vz.ru/