Рынок жилья застыл в неопределенности

Все ближе начало осени — ключевой период в прогнозах экспертов рынка недвижимости, который они связывают с прояснением ситуации относительно первичного жилья. Резкий рост ставок на ипотечные кредиты и последовавшее за ним снижение объемов сделок по продаже квартир в новостройках уже который месяц тревожат умы застройщиков, риэлторов и банкиров.

С уверенностью говорит о критическом состоянии рынка независимый банковский эксперт Александр Алябьев. Кроме традиционного валютного фактора он выделяет как особо влияющие на рынок факторы задержек в строительстве и потребительского ожидания.

«Если раньше отставание от графика введения объекта в эксплуатацию было от 3 до 6 месяцев, то сейчас введение в эксплуатацию откладывается уже на год-полтора. Кроме того, покупатели ожидают снижения цен. Но согласно существующим тенденциям, изменений в лучшую сторону не предвидится. Постоянный рост цен на энергоносители проецируется на рост цен на строительные материалы. Себестоимость квадратного метра увеличивает и „человеческий фактор“ — увеличение оплаты труда строителей, и покупки-перепокупки земельных участков под застройку. Таким образом, окончательная цифра становиться не по карману обычному покупателю», — поясняет он.

Эксперт также обращает внимание на активное строительство коттеджных городков под Киевом и развитие городов-сателлитов, где жилье значительно дешевле столичного.

Свой взгляд на события предлагает американец Бил Эндсли из «World Citizen Consulting». Он считает замедление активности на рынке недвижимости Украины закономерным процессом. В любой стране рынки недвижимости переживают периоды роста и спада активности, а поскольку на протяжении последних лет украинский рынок развивался очень энергично, настал черед для уменьшения его оборотов. В качестве мирового примера он приводит средиземноморское побережье Испании, где в последние годы наблюдался покупательский бум на недвижимость, а сейчас рост цен существенно замедлился, а кое-где цены даже снизились.

По мнению украинских экспертов, на конец первого квартала 2008 года на первичном рынке недвижимости Киева количество заявленных объектов составило 196. За первый квартал было введено в эксплуатацию 12 объектов. В составе объектов, присутствовавших на рынке на протяжении первого квартала 2008 года, преобладали объекты бизнес класса (около 75% рынка).

Руководитель Киевского областного филиала одного из банков Андрей Онистрат не употребляет термин «кризис», но и не склонен недооценивать серьезность проблемы. Как он считает, объемы накопленного жилья на первичном рынке сильно занижены деволоперами с тем, чтобы не создавать на рынке ожиданий к снижению спроса. Между тем, по информации от нотариусов, количество сделок в последнее время уменьшилось в несколько раз. Он полаегт, что все это, вместе с возросшими ставками кредитования, приведет к рекордно низким за последние 4−5 лет показателям вводимого в эксплуатацию жилья в будущем году.

Ожидания и спрос

«Наибольшим спросом пользуется жилье „бизнес-класса“, квартиры со средней площадью 100−150 квадратных метров, расположенные в „тихом центре“, а также квартиры „эконом-класса“. Спрос на этот вид жилья значительно превышает предложение, что способствует росту цен на такое жилье», — поясняет застройщик и добавляет, что, по его мнению, рост объемов рынка в ближайшие годы будет зависеть от наведения порядка в сфере получения разрешительной документации и от разработки четких, понятных и прозрачных правил игры на рынке. Если все это будет сделано — темпы строительства смогут возрасти и достичь желаемых объемов.

Георгий Цагареишвили признает, что повышение кредитных ставок и приостановка выдачи кредитов потребителям могут несколько снизить платежеспособный спрос, в первую очередь, на жилье «эконом-класса». Но сейчас разрыв между спросом и предложением настолько велик, что это вряд ли сильно повлияет на рынок, считает он. По его мнению, этот период временный, и к осени ситуация на финансовом рынке должна стабилизироваться.

Цены склонны к снижению

Цены на недвижимость в сложившихся обстоятельствах — основной вопрос, волнующих всех участников рынка. Прогнозы разнообразны как никогда, все чаще встречаются мнения о резком снижении цен или даже их обвале на 30−50%.

По мнению Андрея Онистрата, готовность застройщиков снижать цены будет упираться в объем их внешних обязательств перед банками. Фактически, для их выполнения при существующей конъюнктуре рынка в скором времени застройщикам придется активизировать продажи, что в свою очередь вынудит их прибегнуть к пересмотру цен. И как только это сделает первый, начнется процесс повального снижения стоимости первичного жилья.

«Ситуация сегодня остается достаточно напряженной. Я не могу назвать ее близкой к критической, но, полагаю, спустя 2−3 месяца может начаться снижение цен. Оптимистический прогноз — снижение будет соответствовать аналогичным процессам в западных странах. То есть цены будут дисконтированы на 15−20%. О пессимистическом прогнозе не хотелось бы говорить, однако, думаю, в худшем случае речь может идти и о 50-процентном снижении», — не скупится на цифры банкир банкир.

Александр Алябьев уже наблюдает, что некоторые застройщики снижают цены и совместно с банками разрабатывают разные механизмы удешевления ипотечного кредита для потребителя. К тому же он не сбрасывает со счетов специальные государственные программы, проводимые Государственным ипотечным учреждением и Государственным фондом содействия молодежному жилищному строительству, что также является альтернативой снижению цен.

«Если говорить о коммерческой продаже, то все возможные рычаги уже задействованы. Думаю, сегодня имеет смысл говорить о так называемом социальном жилье, когда гарантом покупки является государство либо предприятие (для своих сотрудников) и принимает долевое участие в застройке. Думаю, в этом случае можно достигнуть договоренности с застройщиком о небольшой дельте его заработка, но гарантированном выкупе определенного количества метров», — предполагает эксперт.

Застройщики в убыток работать не хотят

Георгий Цагареишвили считает, что застройщики готовы идти навстречу потребителям, но никто не будет работать в убыток. И пока есть платежеспособный спрос, снижение цен на жилье не оправдано и поэтому маловероятно. Чтобы снизить цены, отмечает эксперт, нужно увеличить предложение жилья на рынке, то есть больше строить. Но этому препятствует непрозрачность рынка земли и сложности получения разрешительной документации по выделению участков и необходимому изменению целевого назначения земельного участка, а также недостаточный объем дешевых долгосрочных источников финансирования проектов, в частности иностранных инвестиций.

«Иностранные инвесторы и девелоперы не могут в полной мере активизировать свою деятельность на рынке недвижимости Украины при отсутствии прозрачных правил игры. Их отпугивает сложность и сроки согласования проектов, которые могут составить от 1,5 до 3 лет», — объясняет эксперт.

Взглянуть на проблему «западным» взглядом и поискать нестандартные для Украины пути регулирования рынка предлагает Андрей Онистрат.

«В развитых странах в этот процесс вмешивается регулятор, некий финансовый институт, созданный государством для поддержания рынка недвижимости. Имея достаточное фондирование, он выкупает, например, нереализованные обязательства по ипотеке, фактически предотвращая, таким образом, проявление кризисных явлений. К сожалению, подобных институтов в Украине нет, как и реальных предпосылок для его появления. Однако, скажем, в США или Великобритании их влияние на рынок значительно. Сейчас же я не вижу иных действенных мер по стимулированию спроса, кроме снижения цен».

http://www.rbc.ua/