Цены достигли максимума за 9 лет. Что происходит с квартирами в Минске (аналитика на основе сделок)

В феврале 2024 года по предварительным подсчетам купили более 1,5 тысячи квартир, что на 27% больше значения предыдущего месяца. Но куда более показательным является тот факт, что текущий спрос является максимальным для этого месяца, установив новый рекорд. Январь-февраль показали самое результативное начало года за всю историю наблюдения.

В то же время, предложение квартир в базе Realt по сравнению с предыдущим месяцем так же выросло — плюс 40%. Такой значительный рост количества предложений о продаже квартир связан с тем, что в течение февраля некоторые столичные агентства активно добавляли значительное число объявлений о продаже квартир в отдельных новостройках преимущественно в Московском, Центральном и Октябрьском районах. Если из расчетов исключить квартиры в новостройках, то выбор на вторичном рынке за месяц, напротив, сократился на 6%.

Что покупали в феврале?

Наибольшее предпочтение покупатели традиционно отдавали 1-комнатным квартирам. Их доля в общем числе сделок составляла 43%, что чуть меньше, чем в прошлом месяце. В 32% случаев выбирали 2-комнатные квартиры и в 21% - 3-комнатные.

При этом квартиры в новых готовых домах, веденных в эксплуатацию в 2022—2023 годах, покупали реже — в 9% случаев, что на 3 процентных пункта меньше, чем в январе.

Среди районов чаще других выбирали Октябрьский, Центральный и Московский, реже — Советский и Ленинский. Меньше, чем в другие месяцы, покупатели интересовались квартирами в современных панельных и каркасных домах. В то же время чаще выбирали типовые и старые панельные дома.

Что с ценами?

Вместе с растущим спросом, растет и средняя цена проданных квартир в Минске. За февраль 2024 года рост составил 0,7% - стоимость квадрата выросла до 1451 $/м2, установив новый рекорд за 9 лет. Существеннее всего подорожали однушки — плюс 1,8%.

В зависимости от числа комнат ситуация была следующей (+ медиана абсолютных цен):

1-комнатные квартиры: 1561 $/м2 (+1,8% за месяц) — $ 53 400;

2-комнатные квартиры: 1383 $/м2 (+1,2%) — $ 62 800;

3-комнатные квартиры: 1320 $/м2 (+0,3%) — $ 83 000;

4-комнатные квартиры: 1262 $/м2 (без изменений) — $ 90 750.

В то же время средняя цена предложения за февраль 2024 года показала отрицательную динамику. По сравнению с предыдущим месяцем она снизилась на 2,1% - до 1329 $/м2. Произошло это в первую очередь за счет размещения большого количества однотипных объявлений о продаже квартир в отдельных новостройках с более низкой стоимостью, чем в среднем по вторичному рынку.

По описанным выше причинам, за февраль мы наблюдаем снижение средних цен предложения по всем типам квартир, а наибольшее — у 1-комнатных (минус 3,6%).

Данные рассчитаны с учетом квартир в новостройках, многие из которых не имеют межкомнатных стен и по умолчанию попадают в категорию 1-комнатных квартир, искусственно занижая среднюю стоимость квадратного метра данной категории при больших площадях.

Эта цена предложения сильно подвержена влиянию объявлений о продаже квартир в отдельных новостройках (не всего первичного рынка). Мы произвели расчеты, согласно которым без учета новостроек средняя цена предложения квадратного метра в феврале 2024 года составляла 1492 $ (+1,1% за месяц). В зависимости от числа комнат ситуация была следующей:

1-комнатные квартиры — 1635 $/м2 (+1,3% за месяц),

2-комнатные квартиры — 1541 $/м2 (-0,2%),

3-комнатные квартиры — 1417 $/м2 (+2%),

4-комнатные квартиры — 1368 $/м2 (-0,1%).

За февраль 2024 года в большинстве микрорайонов города наблюдался рост средних цен, значительнее всего цены увеличились в микрорайонах Восток, Степянка и Брилевичи.

Ценовой рекорд

Самая дорогая квартира, приобретенная в феврале 2024 года, обошлась покупателю в 352 тысячи долларов общей площадью 216 м². Недавно мы показывали дом, где она находится.

Что в соседних странах?

Среди ближайших крупных городов соседних стран по сравнению с предыдущим месяцем цены в долларовом эквиваленте выросли только в Варшаве — плюс 0,9%, установив новый ценовой рекорд. В Москве и Санкт-Петербурге цены, напротив, показали снижение на 2,2% и 2,8% соответственно.