Недвижимость Беларуси — Новости недвижимости — Споры о границах участков, аренда недвижимости. Рассказываем, в каких случаях вам понадобится помощь медиаторов

Споры о границах участков, аренда недвижимости. Рассказываем, в каких случаях вам понадобится помощь медиаторов

24.11.2021 25359

Партнерский материал

Мария Томашевская, фото: Павел Садовский

Решать проблему через суд — это привычная практика для большинства белорусских бизнесов, в том числе в сфере недвижимости. Однако есть и другие способы защитить свои права, сэкономив при этом время и деньги. Вместе с представителями общества с ограниченной ответственностью «Медиативные технологии» рассказываем, что такое медиация и кому подходит такой способ разрешения споров.

Медиация — это способ решить спор без суда, предполагающий участие третьей, нейтральной стороны. В современном понимании процедура начала развиваться во второй половине 20 века: она стала применяться в США, Австралии, а затем распространилась и по Европе. Первые медиации были, как правило, направлены на решение семейных конфликтов. Сейчас медиация работает в разных сферах — например, в экономической, трудовой, политической, межкультурной.

Услуги медиатора обходятся дешевле штрафных санкций

В 2013 году в Беларуси был принят закон «О медиации», а в 2019 году шестеро юристов и медиаторов основали ООО «Медиативные технологии». У специалистов был огромный опыт разрешения хозяйственных и потребительских споров — от 6 до 25 лет практики в разных правовых областях. Каждый из них за время своей работы провел более 50 медиаций.

: Юристы-медиаторы Максим Кононович, Александр Лукашик и Николай Шитьков

— Доверие и сотрудничество не возникают на ровном месте. Чтобы полностью полагаться друг на друга, бизнес-партнеры заключают медиативное соглашение. В документе прописывают условия сотрудничества, варианты урегулирования споров, договоренности на будущее. ООО «Медиативные технологии» здесь выступает третьей стороной, нейтральным и независимым партнером, который контролирует исполнение всех обязательств, — объясняет руководитель центра, юрист-медиатор Максим Кононович.

Как это работает? Предприятие может продавать свои товары как по предоплате, так и в рассрочку или с отсрочкой платежа. Такая договоренность оформляется в виде медиативного соглашения между тремя сторонами — продавцом, покупателем и компанией-медиатором, которая ручается за своевременные выплаты по графику.

— Например, застройщик покупает в рассрочку строительные материалы. Покупателю важно разбить всю сумму на части, регулярно внося платежи, а продавцу — быть уверенным в том, что он будет вовремя получать деньги. Компании-партнеры заключают медиативное соглашение. Таким образом одна из них становится кредитором, а другая — должником. Поскольку за исполнением обязательств обеих сторон следят медиаторы, кредитор получает стабильные финансовые потоки и может сосредоточиться на своей работе, — говорит Максим Кононович. — В случае просрочки платежа должник избегает штрафных санкций, так как сумма его долга оплачивается компанией-медиатором. Ему придется оплатить только делькредере — вознаграждение за услуги медиации, которое, как правило, в разы меньше штрафов и пени. Например, штрафные санкции составят как минимум 54% годовых при их размере 0,15% в день, а размер делькредере в этом случае будет ниже в 4−5 раз. Также медиативное соглашение позволяет решить спор без судебного разбирательства, которое может повлиять на репутацию обеих сторон. По этой схеме с нами сотрудничают ООО «Мотовелозавод», ООО «Петрович», ООО «Стройтехнодом», ООО «Спортив» и другие организации.

Еще пример: владелец здания хочет сдать офис в аренду одной из белорусских компаний. Они могут заключить медиативное соглашение. В документе будут четко прописаны даты и размеры регулярных платежей. Если случится так, что арендатор не сможет заплатить вовремя, общий партнер — «Медиативные технологии» — расплатится с арендодателем средствами из своего компенсационного фонда. После этого арендатору нужно будет рассчитываться уже с медиаторами. Сегодня в сфере аренды медиаторы работают с ОАО «ЦНИИТУ», ОАО «Мотовелозавод», индивидуальными предпринимателями и частными фирмами-собственниками коммерческой недвижимости.

При этом обратиться к медиаторам может и физлицо — например, при спорах о границах земельных участков, дорогах, расположенных на них. Иногда эксперты помогают в спорах с родственниками при разделении бизнеса, имущества.

Особенность медиативного соглашения в том, что в случае нарушения условий суд без разбирательства, вызова сторон и требования дополнительных документов выдает исполнительный документ. И тогда пострадавший партнер может быстро и без лишних расходов восполнить свои потери. Эта особенность мотивирует обе стороны добросовестно и вовремя выполнять все свои обязательства.

— Такой порядок закреплен в Сингапурской конвенции ООН «О медиации». Кстати, Беларусь одна из первых приняла закон, соответствующий этой конвенции. — говорит Максим Кононович. — Без медиации во многих странах Европы и Америки обращение в суды невозможно. Эта тенденция общемировая: страны Азии и Ближнего Востока все шире применяют медиацию.

Бизнесу нужно быть гибким, чтобы не потерять клиентов

Чтобы стать медиатором, нужно пройти курсы по программе, утвержденной Минюстом, получить свидетельство и быть включенным в специальный реестр. Также нужно постоянно повышать квалификацию, обмениваться опытом с коллегами в Беларуси и за рубежом.

— Наши сотрудники общаются с медиаторами из России, Казахстана, США, Великобритании, Дании. Также они тренируют других медиаторов, читают лекции в Институте переподготовки и повышении квалификации судей, работников прокуратуры, судов и учреждений юстиции. И, конечно, постоянно практикуются: за 2021 год наш центр провел более 400 медиаций, — рассказывает Максим Кононович.

Одна из самых сложных ситуаций за время работы центра — урегулирование спора о взыскании взаимных штрафных санкций в размере около миллиона долларов с участием двух ОАО.

— Сама сумма накладывала на нас огромную ответственность, — вспоминает Максим Кононович. — Стороны с нашей помощью урегулировали спор, от взаимных санкций по большей части отказались. Но появился другой вопрос: не найдут ли в заключенной сделке признаков коррупции? Несмотря на закон «О медиации», пришлось потратить много усилий и провести ряд консультаций, пока стороны не убедились в своей безопасности и законности процедуры.

Зачастую непросто разрешать споры между учредителями, внутри организаций — между управлениями, отделами и специалистами. Чтобы процедура становилась все более понятной всем участникам рынка, эксперты популяризируют идею медиации через различные объединения и бизнес-союзы. Например, еще на старте своей работы они сотрудничали с Республиканской конфедерацией предпринимательства, с ее основателем и убежденным сторонником свободы предпринимательства Владимиром Карягиным.

— Медиация — это технология, способная создать доверительные отношения, основанные на сотрудничестве, открытости, прямоте и честности. Добровольность, конфиденциальность, равноправие сторон и независимость медиатора — это принципы, на которых строится наша работа, — говорит Александр Лукашик.

Принцип равноправия работает и при оплате услуг медиаторов. Стороны могут разделить сумму напополам, а также, обсудив, выбрать другие варианты — например, 70 на 30.

— Медиативная сессия длительностью до трех часов при классической или восстановительной медиации для разрешения спора стоит 400 рублей вне зависимости от суммы спора. При медиативном сопровождении сделки или продажи в рассрочку наше ручательство обойдется в 3−5% от суммы, — рассказывает Николай Шитьков. — Приглашение в медиацию другой стороны с составлением отчета медиатора о результатах стоит от 150 до 200 рублей.

По словам юристов, медиативное соглашение позволяет избежать недоверия и недопонимания, спокойнее относиться к конфликту, ведь обе стороны понимают последствия, оценивают свои возможности и гарантии.

— Некоторые компании в сфере «бизнес для бизнеса» все еще относятся к клиентам с подозрением и заранее стараются обезопасить себя от ущерба. Отсюда и появляются договоры-«ловушки», которые в большей степени защищают одну сторону от другой, включают в себя много упоминаний штрафов. Такое негибкое отношение приводит к потере клиентов. Медиаторы помогают найти баланс между безопасностью всех сторон и взаимовыгодным сотрудничеством, — объясняет Николай Шитьков.