РОСТ СТАВОК ПИТАЕТ ПОЧВУ ДЛЯ ДОХОДНЫХ ДОМОВ

В среднем на 20% выросли ставки аренды жилья в Минске за 2007 год. Но самыми динамичными оказались элитные квартиры, интерес к которым подогревается высокими ценами на услуги гостиниц.

Прошедший год для столичного рынка аренды жилья не стал каким-то необычным. В январе-феврале рынок находился в полуспящем состоянии. И лишь некоторые арендаторы предпринимали несмелые попытки увеличить действовавшие на тот момент арендные ставки на сумму коммунальных платежей, которые пусть и не намного, но все же выросли с 1 января 2007 года.

Весной рынок оживился, но это почти не повлияло на арендные ставки. Правда, заметно пополнились ряды хозяев, настаивавших на том, чтобы арендаторы самостоятельно оплачивали коммунальные услуги, что автоматически увеличивало арендную плату на размер коммунальных платежей.

Возможно процесс перехода на новые цены (арендная ставка плюс коммунальные услуги) растянулся бы на целый год, но наступил август. Скачек спроса на квартиры эконом-класса в этот период стал в последние годы уже традиционным. А в 2007 году резко возросший интерес к рынку со стороны студентов, а также иногородних выпускников учебных заведений, оставшихся работать в Минске, ускорил переход на новые цены (арендная плата плюс коммунальные услуги).

В итоге за август-сентябрь цены на аренду одно и двухкомнатных квартир эконом-класса выросли в среднем на 15−20%. Эта дельта — есть ни что иное, как плата за коммунальные услуги. В ноябре спрос в секторе квартир эконом-класса начал снижаться, достигнув к концу года привычного для такого времени года минимума.

Спрос и арендные ставки в категории квартир среднего потребительского уровня отличались стабильностью в течение всего года, соответственно средние ставки по ним росли без каких-либо резких скачков — плавно.

Но, несмотря на разную динамику, в обоих секторах арендные ставки за год увеличились примерно одинаково — на сумму коммунальных платежей. Причем это произошло даже в тех районах, которые раньше не пользовались спросом. Например, студенты готовы селиться и в Шабанах. В итоге и там арендная плата тоже выросла (220 долл. плата за аренду плюс оплата коммунальных услуг) и почти приблизилась к уровню более престижных спальных районов.

В целом, за 7 последних лет средние арендные ставки в категории квартир эконом-класса выросли в 5 раз — например, однокомнатные с 60 долл. США в 2000 году до сегодняшних 220−250 (плюс коммунальные). Комнаты тоже подорожали. Еще лет пять назад они предлагались по 25−30 долл. США, сегодня уже по 100−120, а если на двоих, то по 60−80 долл. с каждого квартиранта.

Ярко выраженная динамика наблюдалась в прошлом году в категории элитных квартир. С января по октябрь эти квартиры пользовались стабильным спросом. Но в ноябре кривая спроса резко пошла вверх. В декабре эта тенденция усилилась. Видя возросший интерес к дорогим апартаментам со стороны потребителей, собственники сразу пошли на повышение арендных ставок с 0,6−1,0 тыс. долл. за трехкомнатную квартиру до 1,0−1,5 тыс. долл. соответственно. Правда, в отличие от арендаторов более скромных апартаментов (эконом- и бизнес-класса) с арендаторов элитных квартир коммунальные платежи дополнительно не взимаются. Как правило, они включены в арендную плату.

Скачек спроса на элитное жилье в конце прошлого года произошел за счет сотрудников открывающихся в Минске представительств иностранных компаний. Кстати, это категория арендаторов, как правило, официально снимающих жилье, то есть с заключением и регистрацией договора найма. Почему иностранцы, которые приезжают в Минск на длительный срок, стремятся поселиться в многоквартирном жилом доме? Потому что доходных домов в Минске нет, а в гостиницах слишком дорого.

Правда некоторые арендаторы, пожив какое-то время в квартире за 1,5 тыс. долл., стараются переселиться в более дешевую квартиру.

Чтобы быть ликвидной, трех-, четырехкомнатная квартира за 1,5 тыс. долл. в месяц должна быть с хорошим ремонтом, всей необходимой меблировкой, бытовой техникой и располагаться в престижном, причем новом доме, где нет никаких проблем с парковой. Как замечено минскими риэлтерами, самым излюбленным местом арендаторов-иностранцев являются дома в районе улиц Заславской, Мельникайте, Чехова, Грибоедова, Димитрова. Еще одно требование — такие апартаменты должны состоять как минимум из 3 жилых комнат. Контингент соседей тоже играет значение. Обычно это не оговаривают, потому что при подаче заявки подразумевается, что если дом новый, то соседи должны быть определенного социального статуса.

Изменились и требования по оплате. Во избежание недоразумений и рисков кроме традиционной предоплаты за один или несколько месяцев вперед минские арендодатели требуют теперь еще и оплату за дополнительный месяц проживания. Эта сумма является гарантией погашения того ущерба, который может быть нанесен хозяину квартиры в виде неоплаченных телефонных разговоров и коммунальных услуг. Если по истечении договорного срока арендатор не оставляет после себя неоплаченных счетов, то ему возвращается дополнительно уплаченная сумма.

Чем же руководствуются арендодатели, когда решают, за какую цену сдавать квартиру? «Все зависит от того, насколько хорошо собственник знает рынок аренды жилья», — пояснила в беседе с корреспондентом «НБ» Елена Николаева, начальник отдела аренды жилья агентства недвижимости «Твоя столица». Собственники, прекрасно владеющие ситуацией, сами устанавливают арендную ставку, не советуясь с агентством. Если человек плохо ориентируются на рынке, он обращаются за консультацией в агентство, пояснила собеседница.

Правда, на практике не редки случаи, когда хозяева к моменту приезда агента с клиентом успевают пересмотреть ставку в сторону повышения. В данном случае хозяин руководствуется тем, что раз тут же нашелся арендатор, значит, квартир не так уж много, поэтому можно жестко диктовать свои условия. Такие сделки, безусловно, срываются.

Впрочем, избежать недоразумений помогает сложившаяся в некоторых агентствах недвижимости практика, когда на просмотр квартиры вместе с клиентом обязательно выезжает агент. Замечено, что уже само присутствие агента на просмотре помогает хозяину квартиру справиться с неуемным желанием повысить ранее оговоренный размер арендных платежей.

Работа с иностранными гражданами ничем не отличается, разве что большей оперативностью, что чаще всего продиктовано требованием клиента. У него счетчик: каждые сутки в гостинице — это как минимум 100 долл. Поэтому чаще всего такие клиенты просят сделать подборку вариантов за пару часов. Справиться с такой задачей позволяет наличие обширной, постоянно обновляемой компьютерной базы данных о сдаваемых квартирах, если таковая имеется в агентстве. С помощью программы выборка нужных вариантов делается в считанные минуты. Остается обзвонить хозяев квартир и договориться о времени просмотра.

Что касается прогнозов на текущий год, то в ценовой динамике никаких существенных изменений не ожидается, считают специалисты ООО «Твоя столица». Есть все основания полагать, что арендные ставки до конца года существенно не поднимутся. Что же касается расходов по оплате коммунальных услуг, которые сейчас лежат на арендаторах, то они уже увеличились с 1 января 2008 года.

А вот спрос на аренду квартир будет устойчиво расти во всех потребительских категориях — начиная от самых дешевых квартир до дорогих апартаментов. Такие перспективы риэлтеры мотивируют ростом деловой и инвестиционной активности в столице, которую особенно проявляют иностранные фирмы, инвестиционными планами города и необходимостью удовлетворять потребность столицы в кадрах за счет специалистов из регионов и иностранцев.

Все это, по мнению специалистов, создает предпосылки для строительства в Минске доходных домов, причем всех потребительских категорий.

http://nb.by