«Выгоднее всего купить дом под снос и спокойно строить». Что происходит на рынке загородной недвижимости

Предложение на рынке загородной недвижимости продолжает расти, но более медленными темпами, чем обычно. В марте количество выставленных на продажу объектов увеличилось только на 4%, когда в прошлые месяцы рост составлял в среднем 8−12%.

В наибольшей степени рынок пополнился за счет дач и современных домов (построены после 2010 года) — и тех, и других стало больше на 6%. На 4% увеличилось число участков и недостроенных домов. Количество старых домов, построенных до 2010 года, за месяц практически не изменилось.

Существенных изменений в уровне цен на загородную недвижимость в марте не произошло. Немного подорожали недостроенные дома — на 1% к февралю, стали дешевле участки (на 0.5%).

Почему цена на «загородку» стоит на месте и сохранится ли такая тенденция? Мы обсудили это с экспертами рынка недвижимости. В гостях у Realt.by были:

Татьяна Вариниченко — агент по недвижимости АН «Престиж».

Александр Носков — руководитель отдела продаж АН «Мариэлт».

Алена Лепешко — руководитель отдела загородной недвижимости АН «Гарант недвижимость».

«Продажи на достаточно высоком уровне»

— Что с рынком загородки: пациент жив или мертв?

Алена Лепешко:

— Однозначно, рынок загородной недвижимости этой весной (я уверена, что также этим летом и этой осенью) очень жив. Я бы даже сказала, живее всех остальных рынков недвижимости. Я бы назвала его очень активным на данный момент. Продажи на достаточно высоком уровне: активно люди смотрят, активно выбирают, активно покупают. Если сравнивать с рынком вторичного жилья квартир либо новостроек, то однозначно загородный рынок живее всех живых.

— А вот если коснуться прошлого года, повлияли ли как-то на рынок загородной недвижимости пандемия и политические события в стране?

Алена Лепешко:

— На мой взгляд, очень повлияли: произошла активизация покупок и продаж загородной недвижимости. Потому что сами понимаете, что происходит с границами: отдыхать людям все равно хочется, но и земля, как видите, не падает особо в цене (моя любимая цитата Марка Твена: «Покупайте землю — ее больше не производят»). Люди сейчас как-то активнее, чем в прошлом году. Не все, но большинство людей хотят на воздух.

— Если на рынок «вторички» и «первички» очень сильно влияют кредиты на недвижимость, которые недавно возобновили, то что влияет на количество сделок на рынке «загородки»? И хорошая ли инвестиция — вложение именно в загородную недвижимость?

Александр Носков:

— Рынок никогда не стоит на месте, особенно, загородная недвижимость. От нее чаще всего избавляются наследники. Или при разводе это первое, что продается, а квартира еще как-то делится. По поводу того, как влияют на это кредиты и пандемия: влияют достаточно чувствительно. Но в обратную сторону: в первую очередь люди чаще всего хотят квартиру. И уже когда квартира есть, ищут что-то за городом. Поэтому то, что не выдают кредиты, как раз притормаживает продажу загородной недвижимости.

Алена Лепешко:

— Какое интересное мнение. Я с ним в корне не согласна. Я не считаю, что покупка именно квартир более активна и более престижна, нежели вложение в загородную недвижимость. Но это на мой взгляд. Загородная недвижимость более доступна по цене, но я не говорю сейчас про дорогие дома или коттеджи, конечно.

Александр Носков:

— Для этого я бы разделил объекты на дачи, недострои и жилые дома, которые можно приобрести, не меняя инфраструктуру Минска. Следовательно, это в максимальной близости к Минску. Вот если говорить по каждому отдельно, тогда можно понять на что идет спрос, а что сейчас стоит и почему рынок недвижимости раздулся до максимальных размеров.

«В городе продать, а за городом купить»

— Сейчас наибольший спрос?

Александр Носков:

— В целом да. Дачи — это чаще всего покупка сезонная: в начале дачного сезона люди активизируются, чтобы, купить и, не имея возможности выехать за границу, спокойно отдохнуть у нас. Если говорить о недостроях, то они тоже чаще всего приобретаются уже после зимы. Потому что после зимы видно: с чем столкнется, какие есть подводные камни у того или иного недостроя. А готовые, жилые объекты всегда продаются. Все зависит от их качества, круглогодично.

— Если брать статистику предложения, то дачи на первом месте по количеству объявлений, потом участки, потом недостроенные дома, а вот старые и новые готовые дома сильно отстают. Неужели такой большой спрос на недострои?

Алена Лепешко:

— Недострой может быть разный. Если это фундамент — один интерес покупателей, если коробка под крышей — совсем иной. Недострои в виде фундаментов, на мой взгляд, всегда пользовались большим спросом и, наверное, продолжают пользоваться, и будут пользоваться. Потому что это, так называемые участки, где можно построить дом своей мечты.

Александр Носков:

— Почему недостроев такое большое количество? Чтобы продать участок, который был куплен с аукциона, на нем нужно сделать незавершенное капитальное строение. По сути, фундамент — 10%-ая «консерва», чтобы его в будущем продать. Поэтому их достаточно много на рынке. Нужно разделить их по процентному соотношению к постройке.

Тут даже и аукционы особо не причем. У нас действует закон единства земли и капительного строения, на ней зарегистрированного. То есть, у нас нельзя продать просто участок, если это только не садовое товарищество и земля не в частной собственности.

— Мы совсем недавно обсуждали «первичку» и «вторичку». Эксперты говорили, что не сильно люди готовы сейчас расставаться с деньгами, потому что они не уверены в завтрашнем дне. Станут ли люди тратиться на загорожную недвижимость?

Татьяна Вариниченко:

— Ко мне обращаются многие клиенты, чтобы квартиры продать и загородную недвижимость купить. Поэтому в связи с пандемией спрос увеличился, а следом и цена.

— Но уровень жизни снижается…

Татьяна Вариниченко:

— C одной стороны да, опускается, но вариантов больше становится. Смотря какой сегмент недвижимости: дачи или коттеджи. Но все нужно анализировать, все сравнивать: что продается рядом, качество, цена и так далее. Может быть, там рядом стоит аналогичный коттедж, похожий.

— Насколько сейчас покупатели готовы вкладываться именно в дорогие коттеджи?

Татьяна Вариниченко:

— Больше покупают что-то среднее. Клиенты звонят и говорят: «Продайте двухкомнатную квартиру за тысяч 60. И вот на такую стоимость мне для комфортной жизни подберите домик небольшой». Коттеджей, которые больше 200 тысяч стоят, мало. То планировка не такая, то еще что-то. Я думаю, человек уже под себя лучше будет строить, если у него есть такие деньги. Сейчас больше смотрят дачи в садовых товариществах, но для круглогодичного проживания, чтобы можно было и зимой приехать в дальнейшем жить.

«Чаще всего приобретают загородную недвижимость иностранные белорусы»

— Затронули тему «недостроев», и вспомнил такой клубный поселок «Таймаут», где практически весь поселок представляет из себя набор недостроев, которые можно купить — и его достроят. Пользуются ли спросом такие клубные поселки, которых одно время делали очень много, но сейчас что-то пошло не так?

Алена Лепешко:

— Не готова ответить на этот вопрос положительно. По моим наблюдениям, нет, не особо.

Александр Носков:

— Вопрос был всегда в цене. Люди не могли найти общий язык. Продавцы затребовали больше, чем готовы были дать покупатели на нынешнем рынке. В принципе, если говорить в общем о клубных недостроях, вся загвоздка заключается в том, что инфраструктура такого рода поселка очень низкая. Это и затормаживает их продажу.

— И что с ними будет? Они будут стоять либо власти будут пытаться их изымать?

Александр Носков:

— Они будут стоять, пока не найдется какой-нибудь инвестор, который готов будет купить хотя бы половину этих домов и достроить. Не думаю, что клиенты как-то сами скооперируются.

— Если брать по типу домов, которые сейчас люди предпочитают возводить, то это что-то дешевое или свой проект?

Александр Носков:

— Все зависит от финансовых возможностей, от локации, где они собираются строить. Если в 10-километровой черте, то не будут строить «каркасник» там, где земля стоит как «каркасник». Если бюджет до 50 тысяч долларов, то чаще люди выбирают каркасное строение, оно более дешевое.

— А какая часть приходится на иностранцев? Например, россиян. Приезжают они, покупают загородку или нет?

Татьяна Вариниченко:

— Я думаю, что больше они вкладываются в квартиры. Потому что у меня тоже много клиентов есть из Питера. В Питере сейчас цены увеличились на недвижимость за счет ипотеки, поэтому они здесь вкладывают. А загородную недвижимость только отдельные покупают. Потому что в аренду статус земли нужно переводить, присматривать за домом, а за квартирой проще, можно даже в аренду сдать.

Александр Носков:

— Если взять загородную недвижимость, то это гражданин Республики Беларусь, постоянно проживающий на территории другого государства или же получивший гражданство другой страны, но который все равно возвращается и приобретает здесь загородную недвижимость для себя, чтобы приехать и здесь жить какое-то время, именно за городом, или для родителей.

— Но в целом, для иностранцев же проблема приобрести здесь землю. Там есть какие-то загвоздки. Купить землю они вообще не могут?

Алена Лепешко:

- Гайки закручиваются иностранцам последний год. Например, у нас иностранец вообще не может приобретать землю в садовом товариществе. Буквально еще в 2019-м мы могли проводить такие сделки, если земля не находилась в частной собственности. Касательно иных покупок, я бы не сказала, что иностранцев это как-то сильно останавливает.

«Для государства это выгодно, а люди от этого, конечно, страдают»

— В последнее время много законов, декретов, указов, именно по «загородке». Вот, допустим, недавно убрали с общественного обсуждения документ по поводу ужесточения сроков возведения дома, введения в эксплуатацию. Или вот указ по продаже за 1 базовую неиспользуемых домов…

Алена Лепешко:

— Я не думаю, что в итоге примут документ по ужесточению условий строительства и изъятия. Но если примут, то бедные люди… Для государства это выгодно, а люди от этого, конечно, страдают. Сильное недовольство может быть. У нас, к сожалению, по законодательству физическое лицо и гражданин Республики Беларусь, имея даже в частной форме собственности земельный участок, может запросто его лишиться в любой момент. И у нас много изымают, реально много.

— И все из-за нарушения сроков возведения, введения в эксплуатацию?

Алена Лепешко:

— Например, касательно незаконсервированных капитальный строений. Что изымается? В зоне риска те, у кого именно просроченные сроки строительства. Пусть дом будет без окон, без дверей, главное, чтобы была крыша. Когда есть крыша, то под изъятие данный земельный участок однозначно не подходит. Строение у нас считается законченным, если есть фундамент, стены и крыша. А, вот, конечно, граждане, которые имеют в собственности фундаменты, то есть 12−14% готовности и эти фундаменты не зарегистрированы в срок, то там да: госконтроль, сельсовет… И, к сожалению, изымают. Люди часто живут и не понимают, что им с этим делать. Вот один говорит «я хочу продать». Смотришь, разворачиваешь документы, а там продавать нельзя. Там все уже давным-давно просрочено и под изъятием. Человек живет и не понимает. У нас очень мало людей, кто разбирается в том, чем он владеет.

— То есть новый указ, который пока снят с общественного обсуждения, он совсем закручивает гайки?

Алена Лепешко:

— Он просто увеличит количество изъятий — вот и все. Больше распродаж через аукцион. Конечно, люди от этого страдать будут еще больше.

— Если человек покупает, допустим, недострой, сроки же у него отсчитываются от момента покупки?

Алена Лепешко:

-Смотрите, если простым языком выражаться, то при покупке незаконсервированных капитальный строений конкретно надо смотреть только на два момента: есть у этого строения крыша или нет, то есть что он покупает: фундамент или строение под крышей. Если он покупает строение под крышей, ему особо ничего не грозит. А вот покупка земельного участка с фундаментом в 90% случаев вызовет вопросы, и часто человек покупает и не понимает, что он покупает объект, который по сути завтра у него могут изъять.

«Хорошая категория загородной недвижимости — дома под снос»

— Что касается модных поселков возле Минска, как Тарасово, то там объекты появляются на продажу не так часто. Насколько они пользуется спросом?

Татьяна Вариниченко:

— У меня там недавно была продажа по очень хорошей цене. Дом кирпичный, маленький как дача, уже был под снос возле дороги, торцевой, с двух сторон нет соседей, хорошее место 14,5 соток — $ 99.900. Есть там еще участок, который годами продается за 75 тысяч, но он напротив кладбища, понятно, что он никому не интересен.

Алена Лепешко:

-Хорошая, кстати, категория: объекты с домами под снос. Люди зачастую любят такие, потому что тебе никаких сроков строительства, ты не в чем не ущемлен. Ты купил и пусть он у тебя хоть до посинения стоит. Траву только коси, чтоб тебе сельсовет претензий не предъявлял.

— К чему люди сейчас присматриваться больше: к участкам, недостроям или к таким домикам, которые можно снести и потом уже не спеша отстраивать свое?

Татьяна Вариниченко:

— Разные категории есть покупателей. Кто-то, например, говорит: «Я не хочу заморачиваться, строить там, ремонты, я не разбираюсь в этом». Поэтому, они хотят готовое. Но со специалистом придут проверят на качество строительство. Кто-то придет на готовое и скажет, что супер я так и хотел, это моя планировка. В моей практике, недострои как-то меньше всего продавались.

— А насколько в целом «загородка», как инвестиция, привлекательна сейчас? Или лучше все-таки квартиру?

Татьяна Вариниченко:

— Больше, наверное, в квартиры инвестируют, чтобы можно было сдавать. Хотя, сейчас и аренда упала, дешевле стала. Если загородного плана, то только коттедж хороший, чтобы можно было сдавать посуточно или долгосрочно.

— А много сейчас желающих съехать на лето и взять коттедж в аренду?

Татьяна Вариниченко:

— Да, если хороший коттедж, на берегу озера. Я сама, в принципе за городом живу, люблю природу. Знаю, что возле нас сдавался коттедж и его достаточно быстро сняли.

— На какую линию удаленности от МКАД сейчас смотреть потенциальным покупателям, чтобы не прогадать?

Татьяна Вариниченко:

— Лучше, наверное, до 10, даже в 3−5 километрах, чтобы даже если это СТ, то там нормальный дом был.

Александр Носков:

— Все зависит от того, что значит «не прогадать». С чем не прогадать, с вложением? Если мы говорим о 10 километрах, то это инвестиция достаточно большая, чтобы не прогадать с вложением. Сам участок стоит очень дорого и нет смысла ставить какие-то «каркасники». Там надо ставить капитальный дом интересного дизайна, вводить его в эксплуатацию и тогда это интересный будет инвестиционный проект, который принесет доход в будущем, в ближайшие 5 лет стабильно.

Татьяна Вариниченко:

— Конечно, разные критерии, разные участки. Вообще, самое главное для покупателя, который хочет хороший дом — место. Вот эксклюзивное место надо еще постараться поискать.

Александр Носков:

— Участок участку рознь. Первая и вторая береговая линия будут стоить от 30 до 150 тысяч долларов сами участки. Все зависит от вида и местоположения.

Татьяна Вариниченко:

— Кстати, есть еще крутые места: например, 1,5 километра от Заславля — Хмелевка, Дички. Очень там место крутое и коттеджи, береговая линия есть. И там редко что продается: участки от 100 тысяч. Казалось бы, не возле Минска, но зато природа.

— Если брать дальше от МКАД-2, там тоже много живописных мест. Насколько там востребована земля?

Александр Носков:

— Там пользуются спросом деревни, люди покупают участки под дачи стоимостью от 5 до 10 тысяч долларов в хороших живописных местах, большое место под строительство одного или двух домов, которые в будущем могут использоваться для родителей на пенсии, чтобы жить круглый год. Но, по сути, они изначально покупаются как дачи. В принципе по загородной недвижимости самое сложное — это ценообразование: какая правильная цена, сколько сегодня стоит мой участок или мой дом. В пределах второго кольца это еще нормально оценивается нами, но не самими продавцами. Все, что идет дальше 100 километров, то там все зависит от спроса.

«Цену определяет предложение и спрос, а не только спрос»

— Какие прогнозы по рынку загородной недвижимости на ближайшее время: что больше всего влияет на ценообразование, на спрос, на предложения?

Татьяна Вариниченко:

— Рынок загородной недвижимости как-то медленнее адаптируется к той ситуации, что происходит. Поэтому, сильно падать не будет, может быть так же, либо чуть-чуть может расти. «Загородку» за живые деньги покупают. Хотя тенденция пошла: квартиру продать и купить дом или дачу. Все, наверное, оценивается индивидуально, тут же нет параметров таких, что квадратный метр был 500, а стал 600. Если дачи дешевые тоже будут хорошо продаваться.

Александр Носков:

— Цены на средний сегмент загородной недвижимости будут потихоньку падать. Сразу отрежу дачи до 10 тысяч, они всегда продавались, продаются и будут продаваться, потому что на них самый большой спрос по загородной недвижимости. Это то, что можно легко купить, взяв 5 тысяч, одолжить 2 тысяч у одних родителей, у бабушки, дедушки и дача готова, чтобы все могли весело проводить время летом. Объекты, которые действительно стоят 200, 300 тысяч, полмиллиона также будут продаваться. Ведь кто их покупает? Люди, которых общереспубликанский кризис по зарплатам не касается. Поэтому объекты для их комфортного проживания будут стоить тех денег, которых они действительно стоят.

Другие люди продают квартиры и уезжают за город для получение большей площади и собственной территории. Вот цены на такую «загородку» как раз-таки полностью зависят от стоимости объекта недвижимости в городе, потому что этими ценами будут ограничены возможности покупателей.

Татьяна Вариниченко:

— Тут, конечно, можно спорить, 100% никто не скажет. Я думаю, что средний сегмент, может, и не будет падать за счет того, что спрос будет хорошим, так как пандемия и все хотят за город. Многие покупают дома, продавая квартиры, но покупатели с чистыми деньгами могут сильно влиять на рынок.

Александр Носков:

— Цену определяет предложение и спрос, а не только спрос. И как показывает сам Realt.by, сегодня загородная недвижимость на пике предложения. А спрос, к сожалению, на сегодня, оставляет желать лучшего. Нет у людей сейчас денег и негде их взять.