Никто не хочет покупать «мертвые» метры. В Минске зафиксирован пятилетний офисный антирекорд

За последние 5 лет рынок не только офисов, но и всей коммерческой недвижимости практически полностью перешел на формат аренды. Основные причины две: во-первых, после кризисного периода 2014−2016 гг., в течение которого цены и ставки аренды снизились до 50%, доверие к коммерческой недвижимости, как инвестиционному активу, заметно пошатнулось. А во-вторых, офисный дефицит, наблюдавшийся в начале 2010-х годов, уже сошел на нет. По этим причинам, сегодня покупка коммерческой недвижимости уже не выглядит столь привлекательным вариантом инвестирования, как это было ранее. Но это совсем не значит, что офисы совсем прекратили покупать.

— Если офис необходим в рабочих целях, т. е. для размещения сотрудников, то компания его просто арендует. Логика такова — зачем замораживать большие финансовые средства, приобретая офис в собственность, и тем самым вешать на себя не профильные активы и «привязываться» к определенным площадям, когда можно вложить эти средства в бизнес-оборот? Тем более, что их выбор ежемесячно становиться все обширнее, — поясняет руководитель «Твоя столица · Недвижимость для бизнеса» Руслан Орлов. — В результате, в последние несколько лет соотношение количества заключаемых договоров аренды и купли-продажи офисов имеет однозначный перевес в сторону аренды. А подавляющее большинство приобретаемых офисов — это инвестиционные приобретения с целью последующей сдачи в аренду. Такая парадигма сложилась именно после обвала рынка коммерческой недвижимости в 2014—2016 гг.

Если до нынешнего года активность на рынке купли-продажи офисов и так была невысокой, то с начала 2020 г. уровень спроса и предложения стали еще больше дистанцироваться друг от друга. На фоне непрекращающихся форс-мажорных обстоятельств, к которым относятся экономико-политическая и непрекращающаяся пандемическая угроза, спрос на офисы значительно просел. Так, по данным «Твоей столицы», за девять месяцев 2020 г. в Минске было продано 34 тыс. кв. м. офисных площадей, что почти на 20 тыс. (~40%) меньше аналогичного периода прошлого года. Но не это антирекорд, а тот факт, что в третьем квартале 2020 г. было продано всего 5,7 тыс. кв. м. офисов, что в 3 раза меньше, чем годом ранее, и что является самым низким показателем с января 2015 г.

Если говорить об аренде офисов, то в бизнес-центрах на начало октября их предлагалось более 72 тыс. кв. м. или примерно 7% от совокупного объема офисных площадей.

— По европейским меркам, арендную вакантность до 10% принято считать зоной дефицита. Однако несмотря на свое европейское местоположение, белорусская столица пока все еще далека от офисных объемов и потребностей европейских мегаполисов. Поэтому для Минска показатель вакантности в 7% и 72 тыс. кв. м. можно назвать достаточно высоким, даже при наличии стабильной ситуации в стране.

Последний раз такой объем свободных офисов в бизнес-центрах Минска наблюдался в 2016 году, когда за предыдущие несколько лет рынок получил +350 тыс. новых площадей. За неполный 2020 г. введено всего лишь 38 тыс. кв. м. новых офисных площадей в бизнес-центрах. Меньший объем за последние пять лет был только в 2017 г. — порядка 20 тыс. кв. м. Поэтому, по мнению нашего спикера, в текущем году причина роста вакантности не в увеличении площадей, а в их не востребованности на волне происходящих в нашей стране событий, которые выступают угнетающими факторами для всех сфер бизнеса. Например, на фоне эпидемиологической ситуации ряд компаний отправили своих сотрудников на удаленную работу, а из-за политических потрясений — передислоцировали сотрудников в другие страны. Также многие компании из-за снижения заказов вынуждены были сократить штат сотрудников. Кроме того, были и такие компании, которые и вовсе были вынуждены закрыться.

В ситуации растущего предложения тенденция снижения ставок аренды стала более явной — по сравнению с началом года от -12% до -23%.

— Ставки по реальным сделкам начали снижаться еще несколько месяцев назад, а ставки предложения держались дольше. И то, что сейчас уже и они пошли вниз, указывает на понимание собственниками офисов того факта, что в текущей ситуации ждать увеличения спроса бесполезно и надо просто принять как должное, что рынок ждет очередной откат вниз. И уже с учетом этого понимания, строить диалог с арендаторами. Причем не только с новыми, но и с текущими.