Жилищные облигации собираются отменить. Министерство финансов высказало свою точку зрения

Выдержка из письма:

Министерство финансов Республики Беларусь (далее — Министерство финансов) рассмотрело Ваше обращение и сообщает. Институт жилищных облигаций функционирует в Республике Беларусь с 2002 года. За это время зарегистрировано 1 338 выпусков жилищных облигаций на общую сумму 2,4 млрд белорусских рублей, суммарный эквивалент номинальной стоимости, выраженный в квадратных метрах жилых (нежилых) помещений — 3 409 067,8 кв.м. Жилищными облигациями, как способом привлечения финансирования для осуществления строительства, воспользовались 88 эмитентов, которые осуществляли строительство жилых домов и нежилых помещений в г. Минске, Минском районе, г. Солигорске, г. Бресте, г. Гомеле, г. Гродно, г. Лиде, г. Сморгони.

Выдержка из письма:

С момента введения института жилищных облигаций тремя эмитентами было допущено неисполнение обязательств по жилищным облигациям: в 2014 году — ООО «Волынь», в 2016 — ООО «ЦентрЛизинг», в 2017 году — ООО «Тамбаз». Дефолты вышеуказанных эмитентов были вызваны противоправными (недобросовестными) действиями руководителей эмитентов, на возможность совершения которых повлиять путем установления законодательных барьеров невозможно. На текущий момент выявлены проблемные вопросы в отношении отдельных эмитентов жилищных облигаций: ООО «Архитектурная мастерская «Апрель», ООО «Жилстройкомплект».

Учитывая, что привлечение средств граждан и юридических лиц для осуществления строительства является рисковым видом деятельности, Министерство финансов исходит из необходимости защиты прав граждан, являющихся владельцами жилищных облигаций.

Выдержка из письма:

В целях совершенствования практики строительства жилых домов с использованием жилищных облигаций Министерством финансов принято постановление от 7 мая 2018 № 33 «О внесении изменений и дополнений в постановление Министерства финансов Республики Беларусь от 30 июня 2016 г. № 54» (далее — Постановление № 33), предусматривающее:

— установление порядка определения номинальной стоимости жилищной облигации, направленного на усиление защиты экономических интересов владельцев жилищных облигаций (номинальная стоимость жилищной облигации не может быть ниже максимально допустимой цены размещения жилищной облигации более чем на 30 процентов);

— установление требования к содержанию в проспекте эмиссии жилищных облигаций максимально допустимой цены размещения жилищной облигации;

— возможность эмиссии жилищных облигаций только после осуществления отселения граждан из жилых домов, подлежащих сносу, и сноса объектов недвижимого имущества на земельном участке, необходимом для обеспечения строительства объекта жилищного строительства;

— дополнение договора с эмитентом жилищных облигаций существенным условием о цели эмиссии жилищных облигаций и направлениях использования средств, привлеченных путем эмиссии таких облигаций;

— требования к составлению акта приемки-передачи жилого и (или) нежилого помещения в жилом доме и (или) иного объекта недвижимости либо его части по форме, содержащей сведения, установленные законодательством.

После вступления в силу постановления № 33 некоторые застройщики, работающие по жилищным облигациям, вернулись к долевому строительству. Часть застройщиков стала использовать два способа — и жилищные облигации, и «долевку». Но есть и те, которые вернулись к долевому строительству, но через какое-то время снова стали привлекать средства граждан через продажу жилищных облигаций (например, ОАО «10 УНР-инвест»).

По данным Минфина, на 1 августа 2020 года в обращении находятся 179 выпусков жилищных облигаций.

В чем преимущества жилищных облигаций

В своем письме Министерство финансов делает акцент и на том, какие преимущества имеют жилищные облигации по сравнению с долевым строительством.

Причина отмены облигаций — недобросовестность отдельных застройщиков

Минфин утверждает, что основной причиной планируемой отмены жилищных облигаций является недобросовестное ведение хозяйственной деятельности отдельными застройщиками.

Выдержка из письма:

Таким образом, основная причина планируемого упразднения института жилищных облигаций связана с недобросовестностью ведения хозяйственной деятельности отдельными застройщиками. Учитывая общемировые тенденции в сфере жилищного строительства, Министерство финансов поддержало данную инициативу. Соответствующий проект Указа, предусматривающий упразднение института жилищных облигаций, подготовлен Министерством архитектуры и строительства.

Владельцы облигаций не пострадают

Минфин также сообщает, что, в случае принятия Указа, права владельцев жилищных облигаций не будут затронуты. Застройщики, ведущие строительство с помощью жилищных облигаций, смогут его завершить с использованием данного финансового инструмента.

Выдержка из письма:

В результате принятия Указа права владельцев жилищных облигаций не будут затронуты — обязательства по жилищным облигациям, эмитированным до вступления в силу Указа, сохранятся в полном объеме и должны быть исполнены: застройщики будут обязаны построить жилье и передать это жилье владельцам жилищных облигаций. До полного исполнения обязательств эмитентов жилищные облигации не будут исключены из Государственного реестра ценных бумаг, а также будет обеспечен их учет в депозитарной системе.

Для застройщиков, которые начали строительство с использованием жилищных облигаций, будет предоставлена возможность завершения строительства соответствующих объектов с использованием данного финансового инструмента.

При этом отмечаем, что введение запрета на эмиссию жилищных облигаций не затрагивает возможность осуществлять эмиссию иных корпоративных облигаций строительными организациями, удостоверяющих право их владельцев на получение номинальной стоимости и процентного (дисконтного) дохода.

Такие облигации являются классическим инструментом возмездного заимствования на рынке ценных бумаг, не удостоверяют право граждан на получение жилья, однако могут выпускаться, в том числе для целей финансирования основной деятельности строительной организации — строительства жилых и (или) нежилых помещений.

Данное письмо подписал заместитель министра финансов А.М. Белковец.

— На мой взгляд, институт жилищных облигаций является несовершенным «от рождения» и не соответствует принципу «благо для всех» (потребитель, регулятор, выгодоприобретатель). Поэтому неудивительно, что все годы своего существования данный способ финансирования строительства копит негативные отклики, которые, наконец, образовали критическую массу. Я даже сказал бы, что он вводит потребителей в некоторое заблуждение. Ведь, как правило, обращение к эмитенту совершается с целью приобретения строящейся квартиры, а не ценной бумаги с неминуемо присущими ей собственными рисками. И это помимо того, что само по себе строительство очевидно сопряжено с риском. Таким образом, выбор способа финансирования для большинства потребителей является неосознанным дополнением к выбранной квартире. С большим успехом жилищная облигация удовлетворяет интересы так называемых «спекулянтов», однако и здесь желаемой свободы действий данный тип ценной бумаги своим обладателям не предоставляет.

Застройщик получает инструмент экономичный, понятный, гибкий, с относительной свободой распоряжения средствами населения и возможностью ведения упрощенного по сравнению с долевым строительством документооборота, в том числе бухгалтерского. Очевидно, в выгодах заключена и опасность данного института, окажись он в руках неблагонадежной или потерявшей тонус команды управленцев. В этом смысле застройщик является единственным выгодоприобретателем и проводником риска при использования жилищных облигаций как способа организации финансирования проектов.

Государство, будучи регулятором рынка и стремясь быть социальным, заинтересовано в развитии и поддержке только потенциально совершенных институтов, не наносящих систематического вреда обществу. Жилищные облигации, будучи продуктом симбиоза двух отраслей, были призваны обеспечить плюрализм и свободу выбора участникам двух рынков — жилищного строительства и рынка ценных бумаг. Вместе с тем, случилось так, что в своем большинстве именно стройки, финансируемые за счет жилищных облигаций, оказались проблемными и потребовали вмешательства регулятора для разрешения возникшей социальной напряженности. При этом я бы не утверждал, что в каждом из известных случаев плачевный исход определен способом финансирования — в строительстве это скорее результат синергии целого набора сложноподчиненных факторов. Видимо на фоне этого и возникла инициатива исключить из системы самый очевидный и повторяющийся фактор, оставив попытки довести данный институт до идеала и попросту ликвидировать. Выбор сделан в пользу социальной стабильности и безопасности, хотя и в ущерб плюрализму и рыночных свобод.

Классическое долевое строительство настолько надежно, насколько надежна сама идея по финансированию строящегося объекта недвижимости. На мой взгляд, его достаточно для функционирования рынка при прочих равных возможностях реализации своих интересов участниками рынка жилищного строительства.

Также читайте у нас:

За 5 лет в Беларуси запланировано построить около 21,5 млн кв. м жилья. Ежегодно объемы будут возрастать

Каково это сейчас — иметь рассрочку на квартиру в евро? Поговорили с дольщиком и отделом продаж «Дана Холдингз»