«Вторичка» под ударом кризиса — в апреле цены проданных квартир в Минске опустились на 2,4%

Действительно, двукратный обвал спроса до сих пор можно было наблюдать только в начале года после долгого периода праздничных дней. Природа нынешнего обвала чем-то похожа, только вместо праздников у потенциальных покупателей квартир сейчас режим самоизоляции и желание отложить любые значимые дела на более поздний срок.

По всей видимости, в апреле ещё закрывали «старые» сделки, подготовка к которым шла в прошлые месяцы. По итогам мая и июня уже можно будет оценивать функционирование вторичного рынка в новых условиях, в том числе после сворачивания кредитов на покупку жилья рядом крупнейших банков. Не исключено, что установленный в апреле антирекорд долго не продержится.

Диаметрально противоположная ситуация наблюдается в стане продавцов. Приток новых объектов на рынок последние два месяца значительно опережал скорость их поглощения. В апреле совокупный объём предложения квартир вырос на 6,5%.

На одну проданную в апреле квартиру приходилось 14 выставленных на продажу — такой высокой конкуренция за покупателя не была с начала 2016 года. Ещё совсем недавно, в феврале, соотношение составляло 1 к 5.

Падение спроса было более заметным у 2- и 3-комнатных квартир, сделок с которыми оказалось на 56% и 58% меньше, чем в марте. Такие квартиры часто участвуют в сложных разменных цепочках, которые в период нестабильности разрываются. Падение спроса на «однушки» было чуть менее резким (-44%).

12,3% апрельских сделок совершены с квартирами в готовых новостройках, что является довольно высоким показателем для 2020 года. Цена квадратного метра у таких квартир в среднем была выше, чем на «вторичке».

Структура спроса с точки зрения географии и качественных характеристик жилья незначительно отличалась от мартовской. В мае-июне мы наверняка увидим более заметные сдвиги в покупательских предпочтениях.

Если в марте цены реальных сделок росли по инерции за счет благоприятной ситуации в первой половине месяца, то апрельская динамика уже была отрицательной. Средняя цена проданных в Минске квартир снизилась на 2,4% и составила по итогам апреля 1354 $/м². Это очень существенная коррекция для одного месяца — максимальная за последние 4 года. Если взять 1- и 2-комнатные квартиры, то темпы падения цен на них и вовсе соответствовали худшим месяцам 2015−2016 гг.

В зависимости от числа комнат ситуация была следующей (+ медиана абсолютных цен):

· 1-комнатные квартиры: 1439 $/м² (-4,8% за месяц) — $ 49 050;

· 2-комнатные квартиры: 1296 $/м² (-4,3%) — $ 61 200;

· 3-комнатные квартиры: 1267 $/м² (+1,6%) — $ 86 100;

· 4-комнатные квартиры: 1198 $/м² (-2,0%) — $ 94 600.

Разрыв в среднем уровне цен предложения и реальных сделок составил 6,4%. Для сравнения — его среднее значение в 2018—2019 гг. равнялось 2,7%.

Цены в объявлениях в апреле снижались не такими темпами, как у реальных сделок — сказался массовый выход на рынок новых объектов с довольно высокими ценами. Примечательно, что хрущевки подешевели сильнее, чем современное жильё.

Снижение цен преобладало в большинстве районов Минска, а самая ощутимая коррекция (-4% к мартовскому уровню) произошла в районе Верхнего города и Привокзальной площади. Примерно в каждом пятом районе средний уровень цен на квартиры вырос, что вызвано появлением в продаже большого количества дорогих объектов.

Снижение цен на квартиры преобладало среди соседних столиц, а самая заметная коррекция была отмечена в Москве (-2,9%).