Недвижимость Беларуси — Новости недвижимости — «Это самый эффективный способ, но кредиторы его боятся». Почему так мало недвижимости банкротов продается через электронный аукцион

«Это самый эффективный способ, но кредиторы его боятся». Почему так мало недвижимости банкротов продается через электронный аукцион

14.04.2020 3032

Марина Кремер

В апреле прошлого года был установлен новый порядок проведения аукционов по имуществу банкротов. Постановление вступило в силу в ноябре 2019 года. Тогда директор Центра промышленной оценки Николай Музыченко очень оптимистично отзывался о нововведениях, прогнозируя увеличение количества подобных сделок и исполнения долговых обязательств. Мы поговорили с Николаем спустя год, чтобы узнать, действительно ли имущество банкротов стало продаваться легче и что изменилось в принципе.

: Фото использовано для иллюстрации.

О чем идет речь?

Речь о правилах проведения электронных торгов по продаже имущества предприятий или компаний-банкротов. Среди такого имущества зачастую «теряются» очень интересные с точки зрения инвестиций объекты коммерческой недвижимости, которые подолгу «зависают» в списках аукционов. При этом желающих купить склад или производственные помещения вполне достаточно.

С ноября 2019 года работает новый порядок организации и проведения электронных торгов по продаже имущества банкротов.

Согласно инструкции:
Электронные торги организовывает антикризисный управляющий;
Лоты формируются из списка имущества должника, которое он выставляет на продажу;
В одном лоте могут быть сразу несколько зданий (сооружений, складов) и во время торгов он неделим;
Вводятся понятия начальной и минимальной цены лота;
Минимальная цена первого аукциона может устанавливаться путем снижения начальной цены не более чем на 40%. А минимальная цена повторного аукциона может устанавливаться путем снижения начальной цены не более чем на 80%.

Здесь же стоит вспомнить и Указ № 169 «О распоряжении государственным имуществом», который был подписан Александром Лукашенко в мае 2019 года. Этот указ предусматривает также несколько значимых новшеств:

— снижать цену после первого несостоявшегося аукциона можно сразу на 50% (раньше было только на 20%);

— В случае целесообразности недвижимость с аукциона можно продавать по стартовой цене в 1 базовую без поэтапного снижения цены до 80% (кроме тех объектов, которые расположены в Минске или областных центрах);

— победителю аукциона по письменному заявлению предоставляется рассрочка на 3 года (раньше была только на 1 год);

— можно купить объект недвижимости без покупки земельного участка (по сути купить строительные материалы).

Что изменилось за год?

— Аукционная практика по данному виду торгов еще только формируется и нарабатывается, хотя уже есть первые положительные результаты, — рассказал Николай Музыченко. — Как ни странно, сейчас наиболее хорошие показатели по электронным торгам в процедурах банкротства показывают такие категории имущества, как транспорт и оборудование. И на это есть ряд причин. Во-первых, согласно новой инструкции и последующим разъяснениям Минэкономики, для проведения электронных торгов по продаже имущества в процедурах экономической несостоятельности (банкротства) должны быть сформированы две цены: начальная цена и минимальная цена лота — ниже которой лот не может быть продан. На практике, при всей своей новизне и «продвинутости» нового типа торгов, у многих управляющих возникли именно процедурные вопросы формирования минимальной цены. Утверждать минимальную цену, согласно разъяснениям Минэкономики, должно собрание (комитет) кредиторов, так как порядок установления минимальной цены Постановлением № 9 не определен.

Выяснилось, что не все кредиторы готовы утверждать минимальные цены: то ли в силу недостаточной информированности о новой процедуре торгов, то ли в силу сложившихся стереотипов, что установление минимальной цены приведет к продаже имущества по сниженной стоимости. Однако начальная цена предмета аукциона не может быть равна минимальной цене. Точнее, можно утвердить лишь начальную цену, но тогда торги будут проводиться очно и в порядке, установленном ст. 127 Закона о банкротстве. Согласно тем же разъяснениям Минэкономики, минимальную цену следует устанавливать не менее, чем размер шага электронных торгов, а шаг электронных торгов, к сведению, не может составлять менее 5% начальной цены лота либо цены за лот, складывающейся в ходе электронных торгов.

Таким образом, при наличии такого новаторского инструмента проведения электронных торгов не все банкроты спешат использовать данный механизм, особенно касательно недвижимости. Поэтому по недвижимости доля торгов «по старинке» на сегодняшний день остается довольно высокой, что существенно увеличивает сроки ликвидационного производства и нивелирует значимость нового инструмента продаж имущества банкротов. Другая ситуация с более дешевой категорией имущества должников — с транспортом и оборудованием.

— Какие есть интересные случаи продажи имущества банкротов?

— Например, были торги, где начальная цена на трактор выросла очень существенно, несмотря на то, что в аукционе участвовали лишь 2 заявителя. При этом, по пессимистическим прогнозам, продаются такие объекты по минимальной цене + 5%. Итог конкретно этого аукциона по трактору: 6 понижающих шагов от электронной площадки до минимальной цены и 13 повышающих шагов от участников торгов. В итоге цена продажи в 1,5 раза выше начальной цены, хотя начальная цена снизилась в ходе торгов на 30%.

И таких примеров достаточно. Конечно, не все лоты продаются с существенным превышением начальной цены, но более чем в 80% они продавались с существенным превышением минимальной цены, и все это происходило в рамках одного аукциона.

— Чего не хватает на данный момент, чтобы продажа таких объектов была еще более продуктивной?

— Лично у меня не осталось сомнений в эффективности данного метода торгов, осталось только убедить в этом кредиторов и смелее выставлять на электронные торги недвижимое имущество должника, — рассказал Николай Музыченко. — Не надо бояться и утверждения минимальных цен, тем более что тут законодатель дал довольно свободный механизм регулирования минимальной цены с приставкой «не более чем». До 40% ниже начальной цены на первых торгах, до 80% на повторных торгах. Так что все, как говорится, в руках кредиторов: и сроки ликвидационного производства, и максимальное удовлетворение своих требований, и сопутствующая открытость, и прозрачность данных процессов. Все необходимые механизмы и инструменты для активных продаж имущества должников на сегодняшний день существуют, осталось только более активно и правильно воспользоваться предоставленными законодателем инструментами. Тем более что электронные аукционы в текущей ситуации, связанной с пандемией коронавируса, являются еще и самым безопасным способом проведения торгов.

«Сложная ситуация в мире может стать настоящим финансовым трамплином». Директор белорусской компании открыла свое агентство недвижимости в Москве

Стоимость «однушки» стартует от $ 65 тысяч, но это без ремонта. Как сейчас выглядит ЖК «Левада» на ул. Нововиленской

Есть что сказать?

Читать:

Теги:

Страны: Беларусь