«Цены будут расти, но не сильно». Прогнозы экспертов рынка недвижимости на 2020 год

— Последние несколько лет предновогодний период на рынке жилья проходит достаточно спокойно. Основная причина в относительной экономической стабильности. Нет предпосылок того, что после Нового года цены резко пойдут вверх, поэтому люди решали свои жилищные вопросы в штатном режиме. Не стал исключением и 2019 год. Количество сделок за декабрь сопоставимо с количеством сделок ноября. Серьезного ажиотажа, который присущ другим сферам перед праздниками, мы не заметили.

В принципе весь 2019 год прошел достаточно ровно. По Минску объем сделок средний, никаких экстраординарных ситуаций не происходило. На рынке, как и прежде, мало региональных и зарубежных покупателей, к которым мы привыкли в период с 2015 по 2017 годы. Если до 2015 года у россиян был тренд на покупку недвижимости в Беларуси, то сейчас все наоборот: квартиры, скорее, продавали, чем покупали.

В течение года возросло количество сделок в городах-спутниках, где в последнее время активно строится жилье. За пределами МКАД недвижимость несколько дешевле, чем в Минске, поэтому те, кто не может позволить себе минскую квартиру, присматриваются к так называемым «спутникам».

Что касается 2020 года, то здесь все, как всегда, завязано на экономической ситуации в стране. Если все останется на прежнем уровне, то до конца года я могу спрогнозировать небольшой ползучий рост цен в пределах 5% на недвижимость в Минске. Мы все еще моноцентричная страна, где все стремятся жить в столице, из-за этого также ощущается определенное давление на столичный рынок недвижимости. Но, опять же, любой скачок в экономике отразится на рынке жилья, поэтому давать 100% прогнозов никто не может.

Директор агентства недвижимости «Мольнар» Анатолий Звездин:

— Объем сделок за январь-ноябрь 2019-го сопоставим с результатами аналогичного периода предыдущего года. Начало 2019-го характеризовалось сильным уменьшением количества сделок от средних многолетних показателей. Так, в январе было зарегистрировано около 800 сделок, и прогноз был не самым радужным, но уже с февраля рынок выровнялся до среднего показателя, который мы наблюдаем не первый год. Есть небольшое падение по городу Минску (в пределах 3%), но в целом количество сделок в столице держится на уровне 1100−1200 в месяц.

Что касается цен, то за год «вторичка» Минска подорожала примерно на 6%. Есть сезонные колебания, но в среднем рост составил 0,5% в месяц. Однако это не обусловлено ростом доходов населения. Уровень спроса поддержали доступные банковские кредиты, регулярное снижение ставок и умеренный ввод первичного жилья, которого в этом году построили меньше, чем в прошлые годы.

При этом, предновогоднего ажиотажа на рынке не было. Самое большое количество сделок в этом году пришлось на октябрь. Что касается декабря, то результаты средние.

Если говорить о прогнозах на 2020 год, то многое зависит от экономической ситуации в стране. Если тенденция сохранится и рынок продолжат поддерживать доступные кредиты, то в 2020-м можно ожидать небольшой закономерный рост цен на недвижимость, как и в 2019 году. К слову, это идеальные условия для покупки и продажи жилья, так как любые серьезные скачки цен (и вверх, и вниз) вносят хаос. Рынок характеризуется общим перенапряжением, оказывать услуги в таких условиях крайне сложно.

Вместе с тем, все мы видим, что сейчас идут достаточно сложные переговоры с основным торговым партнером Беларуси — Российской Федерацией. И, конечно, геополитические и геоэкономические вопросы оказывают непосредственное влияние на всю экономику в целом, в том числе и на рынок жилья. Если экономика не будет расти, а доходы населения снизятся, то цены на недвижимость также пойдут вниз. Прогнозировать это преждевременно.

Другое дело, что рынок недвижимости достаточно инертен, и если мы на протяжении некоторого периода наблюдали рост цен, то за день ничего не изменится. Продавцы недвижимости болезненно переживают такие всплески и плохо адаптируются к новым условиям, поэтому всегда есть несколько месяцев на раскачку. Самые яркие впечатления в этом смысле оставил мировой кризис 2008—2009 годов. Тогда, в начале 2009 года, продажи жилья практически остановились, потому что продавцы психологически не были готовы снижать цены на свою недвижимость в новых реалиях. Будем надеяться, что в наступающем году ничего подобного не произойдет.

Заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики «Твоя столица» Андрей Чернышев:

— Для рынка недвижимости 2019 год прошел без особых потрясений и всплесков. Спрос весь год находился на стабильно высоком уровне, о чем свидетельствует и среднемесячное количество совершаемых по Минску сделок на уровне 1100 проданных квартир. Лишь в мае и сентябре наблюдалось небольшое уменьшение объема проданных квартир. Но поскольку по поступающим к нам в агентство заявкам и проводимым нами сделкам спрос оставался стабильным, просадку по сделкам в рамках Минска можно объяснить просто смещением сделок во времени за счет их длительного согласования и оформления.

Что касается предновогоднего ажиотажа, то и его мы не заметили. Покупатели спокойно совершали сделки, без суеты и желания «впрыгнуть в последний вагон». Это обусловлено тем, что в стране уже который год сохраняется экономическая стабильность (в частности, обменный курс доллара и то, что банки в очередной раз снизили ставки по кредитам). Все это внушает людям оптимизм не только на «сегодня», но и на «завтра».

Надо понимать, что мы живем в сложной экономической обстановке, и белорусы привыкли к различным всплескам в экономике страны, которые в итоге отражаются в том числе и на рынке жилья. А сейчас люди привыкают к стабильности. За последнее десятилетие нынешний период можно назвать одним из самых располагающих к решению жилищного вопроса: экономическая стабильность и доступные для массового покупателя жилья кредиты, ставки по которым снижаются.

До сих пор кредиты выступают драйвером рынка, но используются уже без ажиотажа. В 2017 года, когда ставки за год снизились в среднем на 5−7%, был ажиотажный спрос — все старались успеть воспользоваться неожиданно появившейся возможностью. А в уходящем году люди продолжали брать кредиты (на новостройки порядка 55% покупателей, на квартиры вторичного рынка — 30%), но уже более вдумчиво, рассчитывая свои возможности. Поскольку реальные доходы населения не растут, а кредиты, какими бы выгодными они ни были, погашать надо.

В 2020 году каких-либо обоснованных экономических предпосылок для значительного роста или падения спроса и цен мы не видим. Предполагаем, что повторится сценарий текущего года — а именно, сдержанный рост цен в пределах нескольких процентов при стабильном спросе. Немаловажно понимать тот факт, что, несмотря на наличие стабильного спроса, конкуренция на рынке сейчас высокая: вторичный рынок конкурирует с новостройками в столице и пригородными новостройками с отделкой. При этом пригородные новостройки с каждым годом не только не сдают свои позиции, но и увеличивают притяжение покупателей со столичного первичного и вторичного рынков за счет более доступных цен и увеличивающегося качества (формат домов, отделка, планировки, прилегающая территория и т. п.).

Не исключается возможность того, что в очередной раз в новом году понизится ставка рефинансирования, а вслед за ней и банковские кредиты, но вряд ли снижение будет настолько существенным, чтобы вызвать ажиотаж на рынке.

Читайте также:

Анатолий Звездин: «В следующем году агентствам недвижимости придется работать в новых экономических условиях»

«Я — риэлтер, и мне есть чем гордиться». Олег Вольштейн в большом разговоре о проблемах и путях развития риэлтерского сообщества в международном масштабе

Возможен новый передел рынка? Итоги заседания БелАН и КонфАН, где обсудили проблемы риэлтерской сферы