Финансовая пирамида или лучший вариант для инвестиций? Почему в Беларуси пока не прижились апартаменты

Что такое кондо-отель (апарт-отель)?

Кондо-отель — это относительно новый для СНГ продукт, который представляет собой объединенные в единое здание апартаменты с сервисом. Такие апартаменты приобретаются разными собственниками («в розницу») в инвестиционных целях (для сдачи в аренду). В отличие от комплекса апартаментов квартирного типа кондо-отель предлагает единое управление, безопасность и комплекс услуг, включающий минимально услугу по сдаче номера/апартамента в аренду, уборку номеров и возможность организации услуг питания.

Кондо-отель как инвестиционный продукт позволяет сначала инвестору зарабатывать на продаже апартаментов в розничное владение, а затем — уже новым собственникам — получать доход от сдачи в аренду. Делать это собственник может самостоятельно, но, как правило, управляющая компания, помимо услуг по эксплуатации комплекса, выполняет функции оператора, содействуя собственникам в поиске арендаторов.

Инвесторы приобретают не пакеты акций, а отдельные юниты — студии или квартиры из нескольких комнат с кухней, которые можно использовать в качестве временного жилья или сдавать в аренду. В мировой практике кондо-отель, как правило, управляется квалифицированными менеджерами под единым сетевым брендом — таким, как, например, Four Seasons или Pierre et Vacances, а также Hyatt, Hilton, Le Méridien и другими.

Слово «кондоминиум» происходит из латинского языка и обозначает «совладение». Этому термину почти две тысячи лет, а сама идея кондоминиума зародилась во времена Римской империи, когда Сенат принял законы, разрешавшие гражданам владеть отдельными жилыми помещениями в городских «многосемейных» домах. В Средние века кондоминиумы существовали в Европе, в основном в германских городах-крепостях, служивших убежищем от нападений противников по междоусобным войнам.

После средневековья идея общей собственности не возникала вплоть до начала 20 века. Тогда в Западной Европе вновь появились кондоминиумы по причине дефицита земли в городах. Затем этот подход распространился на страны Латинской Америки и Пуэрто-Рико, где в 1951 году были приняты законы, создавшие правовые рамки для кондоминиумов как части жилищной и финансовой отрасли. Закон Пуэрто-Рико составил основу закона о кондоминиуме, принятого Конгрессом США в 1961 году.

После этого кондоминиумы как тип жилищных комплексов, в которых одновременно присутствует частная собственность на квартиры и нежилые помещения и общая долевая собственность на места общего пользования, получили широчайшее распространение во многих странах мира. Наиболее существенную часть жилищного фонда кондоминиумы составляют в США и Мексике, также они распространены в странах Западной Европы. С начала девяностых годов кондоминиумы появились в странах бывшего социалистического блока: Польше, Венгрии, Словении и других, а также в странах СНГ.

— Кондо основан на том, что девелопер берет деньги на возведение откуда-то извне. Он не идет в банк, а делает какое-то информационное сообщение в своем городе среди простых людей: «Дайте мне деньги, а я обещаю вам ежемесячно выплачивать какие-то дивиденды». Поляки на это бросились, как на мясо во время коммунизма, — рассказал на II Белорусском форуме девелоперов управляющий Партнер Projekt Hotel Sp. z o.o., Партнер «Fortech Consulting» Ежи Миклевски (Польша).

Обычно девелопер обещает процент от таких вложений намного выше, чем предлагает банк при вкладах. Также доход приносит и околоотельная инфраструктура: СПА, салоны красоты, рестораны. Причем инвестору не обязательно иметь миллионы долларов для участия в бизнесе. Вклад составляет стоимость квартиры с ремонтом и необходимой мебелью.

— В Польше люди брали кредиты и вкладывались в этот бизнес. Зачастую получалось так, что процентная ставка дивидендов была равна или даже превышала процентную ставку по кредитам. Это привело к тому, что сейчас куда ни глянь, везде кондо-отели. Этот вид собственности очень сильно развился и сейчас представляет сильную конкуренцию традиционным отелям, — рассказывает Ежи Миклевски. — Мы долго присматривались к таким объектам и пришли к мнению, что это больше похоже на какую-то спекуляцию или пирамиду. Однако факты пока подтвердить не удалось. Пока это просто финансовый объект, куда люди вкладывают свои деньги.

Неужели кондо-отели популярнее гостиниц?

Наибольшее распространение сервисные апартаменты получили в Гонконге, азиатском экономическом центре, где на каждую тысячу гостей приходится более пяти номеров в апарт-отелях (по данным на начало 2014 года). Годовая загрузка апартаментов в Гонконге держится на уровне выше 90%, что является лучшим показателем в мире. Несмотря на падение цен на 8−10% за период с августа по конец 2018 года, специальный административный район Китая уже в течение девяти лет остается самым дорогим рынком жилья в мире. Снижение цен спровоцировала торговая война между Соединенными Штатами и Китаем.

Популярны сервисные апартаменты в Индии, где молодые супружеские пары, студенты, командированные являются основной целевой аудиторией девелоперов, создающих такую недвижимость. В Африке и постсоветских странах данный сектор находится в зачаточном состоянии, развиваясь не так активно.

Для России и соседних стран характерно распространение арендных квартир, поэтому туристы, приезжающие на длительный срок, предпочитают снять квартиру, благо предложение многочисленно и разнообразно. Получается, что высокая насыщенность арендными квартирами тормозит развитие апартаментного сегмента. Но по мере развития рынка и увеличения количества продвинутых путешественников, в первую очередь бизнес-туристов, сегмент сервисных апартаментов начинает развиваться в крупных городах.

Европейский рынок сильно отличается от американского: в США 75% апарт-отелей имеет четкие и хорошо узнаваемые бренды, в Европе таких отелей только 25%, а большинство имеет независимое управление. Ключевые рынки апарт-размещения в Европе — это Великобритания и Германия (Берлин, Мюнхен, Франкфурт). Французский рынок представляет собой исключение — здесь в отличие от других европейских стран намного больше брендовых отелей (ключевые бренды — Adagio и Pierre & Vacancies).

Самые дорогие европейские города с точки зрения стоимости проживания в сервисных апартаментах и апарт-отелях (в порядке убывания) — Лондон, Париж, Москва, Амстердам, Франкфурт, Лиссабон, Мадрид. Так, стоимость ночи проживания в сервисных апартаментах в Лондоне достигает 600−800 фунтов стерлингов, а штучные люксовые номера в апарт-отелях в ряде случаев стоят более 1000 фунтов.

В целом для мирового рынка апартаментного размещения, как нового сегмента, характерен ежегодный рост на 5−20% в количественном выражении числа апартаментов в зависимости от страны. Мировой рынок различает три типа апартаментов:

— гостиничные апартаменты: номера с кухнями для долгосрочного пребывания в классическом отеле и апарт-отели как таковые;

— сервисные апартаменты: иногда их называют residences, short-lets, boarding houses. Представляют собой просторные номера с широким спектром дополнительных услуг;

— жилые апартаменты: квартиры в доходных домах или, как принято в России сейчас, квартиры без права прописки.

Ежегодно отмечается заметный рост количества объектов каждого из апарт-форматов по всему миру. Так, число номеров апарт-отелей в мире только с 2010 по 2013 гг. выросло с 446 996 до 655 911. Количество апарт-отелей увеличилось с 7119 до 8804 объектов за этот же период. Характерной особенностью рынка апартаментов является то, что разница между брендами разного уровня у одного оператора зачастую не очевидна потребителю. Например, 4-звездочный Somerset Serviced Residence и 5-звездочный Ascott The Residence — бренды Ascott Group или похожие прайм-бренды Fraser Place и Fraser Residence у Frasers Hospitality. Многие операторы имеют в своем портфеле несколько брендов, которые мало чем отличаются друг от друга. Даже уровень оснащения схож: все они оборудованы полноценными кухнями, прачечной зоной или стиральной машиной, имеют 24-часовой ресепшн.

Наиболее развитые рынки, располагающие предложением практически во всех возможных нишах, — в Северной Америке и Азии. Именно в этих географических регионах представлено наибольшее количество форматов и различных по уровню брендов. На европейском рынке, как менее развитом, нишу среднего и прайм-уровня занимают апарт-отели, в то время как сервисные апартаменты представлены в основном форматами de luxe и «прайм».

В случае приобретения апартаментов владелец получает еще одно жилье, как правило, расположенное в престижном деловом или курортном районе. Для многих это выгодное вложение от 100 000 до 3 млн евро. По схеме lease-back (обратная аренда) физическое лицо, покупая апартаменты в комплексе или отеле, передает их управляющей компании. Для собственника годовая доходность такого продукта обычно составляет от 4 до 9%. Управляющая компания берет на себя обязательства по управлению, страхованию, эксплуатации и сдаче в аренду данных апартаментов, получая за это 8−12% от дохода. Второй вариант — собственник получает гарантированный ежемесячный платеж на 1 кв. м от управляющей компании. Впрочем, на гарантированный доход может рассчитывать и инвестор, купивший квартиры в бизнес-столицах мира, где рынок и сезонность прогнозируемы. Более 40% апартаментов в мире находится в частной собственности и во внешнем управлении.

Мировые кризисные явления 2008−2009 гг. оказали непосредственное влияние на загрузку апартаментов в мире. Восстановление рынка после финансового кризиса 2008 г. на фоне медленного ввода новых объектов способствовало резкому росту загрузки сервисных и гостиничных апартаментов уже к концу 2009 г. На многих мировых рынках в 2013 г. загрузка сервисных апартаментов стабильно превышает самые высокие показатели загрузки классических отелей (85%), достигая 90−95%. Наибольший рост загрузки показали городские апартаменты: по сравнению с 2012 г. загрузка увеличилась на 4,2%, в то время как апартаменты на море показывают лишь 1,1%, а загрузка апартаментов в горах даже снизилась — на 0,5%.

Почему кондо-отели не спешат в Беларусь?

В настоящий момент в Беларуси есть два формата апартаментной недвижимости. Апарт-отели, когда гостиничный комплекс изначально создан для сдачи номеров для временного проживания, но эти номера обладают более широкими характеристиками по сравнению с классическими отельными номерами, например, столичный апарт-отель на ул. Щорса, 1. И сервисные апартаменты, представляющие комплекс апартов, которые можно купить как для проживания, так и для сдачи в аренду. В Минске совсем недавно начали продавать дом бизнес-класса MOD House напротив гостиницы «Ренессанс», позиционируя его, как «апартаменты для динамичной жизни».

Покупателям предлагается приобрести апартаменты разного метража с индивидуальными планировками на любой вкус: от однокомнатных апартаментов с небольшими балконами до трехкомнатных люксов с просторными видовыми террасами. Опыт европейских стран действительно показывает, что апартаменты, как инструмент инвестиций, давно пользуются спросом и приносят немалый доход их собственникам.

— Однако по данным сайта Wohnungsboerse.net, в Германии средняя доходность небольших квартир уменьшилась с 4,4% в 2011 г. до 3,7% в 2016 г. В центре Мюнхена она еще ниже: от 2,0 до 2,5% годовых. Аналогичная ситуация в Вене (2,7%), Лондоне (2,6%), Париже (2,5%), по данным Numbeo, — рассказывает руководитель Минской гостиничной онлайн-школы Hospitality School M&D, директор УП «Гостеприимство и этикет», Маргарита Денисова. — В то же время в Грузии, например, предлагают 15−17% годовых за покупку апартаментов в гостиничных комплексах как премиум сегмента, так и бюджетных. Например, средний инвестор компании Ruebush Hospitality Group, базирующейся в Батуми, получает 16,53% чистой годовой прибыли на инвестиции после всех расходов, сборов и налогов, окупаемость средней комнаты 6 лет. В кризис инвесторы ищут свободные ниши, но предпочитают вкладывать финансы в проверенные рынки. Традиционно популярными направлениями являются страны «старой Европы»: Германия, Франция, Великобритания. Например, сумма инвестиций в коммерческую недвижимость Германии в 10 раз выше объема вложений в польские проекты. Более доходные, но и более рискованные рынки — Чехия, Венгрия, Сербия и Польша.

Международные эксперты по недвижимости считают, что приход крупных европейских инвесторов на белорусский рынок коммерческой недвижимости пока маловероятен. Основная преграда — высокие риски, связанные как с перенасыщением рынка, так и с макроэкономической нестабильностью. Еще с 2014 года экономика республики находится в состоянии длительно рецессии, что плохо отражается на работе девелоперов всех сегментов рынка недвижимости, в том числе и жилой.

— Вы меня спросите, при чем здесь жилая недвижимость, а я отвечу так: апарт-отель в Европе сегодня — это жилье, по стандартам соответствующее обычным апартаментам, однако уровень предоставляемого сервиса там, как в гостинице. Концепция кондо-отелей у наших ближайших соседей начала развиваться в Украине, России и Прибалтике не так давно. В Беларуси о данном термине пока мало осведомлены даже многие специалисты гостиничного рынка.

Под кондо-отелями чаще всего понимают апарт-отели, которые при все своей похожести все же отличающийся сегмент гостиничного рынка. Собственник таких апартаментов получает недвижимость, где, кроме чистовой отделки, также профессионально продуман дизайн, мебель и аксессуары. Один или несколько апартаментов можно приобрести в собственность и при желании сдавать их туристам через управляющую компанию — такое явление распространено очень широко.

Апарт-отели могут размещаться где угодно: в высотных зданиях мегаполисов, в небольших городках, в сельской местности, но там непременно должен быть поток туристов, иначе обладание апартаментами теряет инвестиционную привлекательность. Это может быть как объект сегмента 5 звезд, так и 2−3-звездочный отель. Самое главное условие их успешности — чтобы на них был спрос и наличие выбора управляющих компаний на рынке (чего пока в Беларуси тоже не наблюдается).

Иногда такие объекты называют кондо-отелями, или отелями-кондоминиумами. Как правило, на первых этажах размещены вестибюли с рецепцией, точки общественного питания, иногда спа- и фитнес-центры, реже бассейны и другие элементы инфраструктуры. Нижние этажи занимают гостиничные номера, а самые верхние — частные отельные апартаменты. Такой вид кондо-отелей существует не только в европейских странах, еще чаще они встречаются в Объединенных Арабских Эмиратах, в США, Канаде, Панаме и странах Латинской Америки. Для управления кондо-отелями обычно приглашаются известные операторы пятизвездочных гостиничных сетей, таких как Marriot, Kempinski, Ritz-Carlton, Sheraton и др., — делится Маргарита Денисова.

Подводные камни

Считается, что для инвестора преимущество состоит в быстрой окупаемости такой недвижимости. Нередко бывает, что проект состоит из двух частей — отеля высокой категории и апарт-отеля такого же уровня, в котором апартаменты продаются в собственность частным лицам. Таким образом, работают два сегмента: временного проживания и постоянного. Девелоперы называют сроки окупаемости таких инвестиционных объектов (безусловно при грамотном управлении) от 2 до 6 лет, в то время как традиционный отель окупается не менее чем за 7−13 лет (на стабильном рынке и в зависимости от сегмента).

— При покупке апартаментов в таком отеле заключается договор на покупку или аренду и на управление, что, как правило, является обязательным условием. Обычно собственники традиционных форматов отелей стараются, чтобы они принадлежали одному лицу. Считается, если несколько сособственников, то появляются трудности в управлении объектом. У апарт-отеля много собственников, и управление усложняется. Кроме того, апарт-отель требует дополнительной инфраструктуры, ориентированной на постояльца, проживающего длительное время. Это наличие детского сада, школы, поликлиники, детской площадки и т. д., — рассказывает Маргарита Денисова. — Договоры с управляющей компанией позволяют минимизировать все сложности существования такой структуры. Согласно этой договоренности, оператор будет осуществлять менеджмент всего отеля, а покупатель — получать гарантированную прибыль от аренды. Управляющая компания при этом берет на себя эксплуатацию недвижимости, ремонтные работы, поиск арендаторов и расчеты с ними. Чаще встречается, что в этом случае управляющая компания берет себе около 30% арендной платы, а 60−70% получает собственник. В процентах от вложенных средств это будет составлять примерно от 2 до 6% годовых на европейских рынках. Это в идеале. Есть и более рискованные предложения, где обещают 10 и более процентов. Почему сегодня возник вопрос о недоверии, а иногда и прямом обмане в этом виде бизнеса? В погоне за высокими процентами инвесторы забывают о бесплатном сыре в мышеловке.

— Приобретение апартаментов должно давать владельцу безоговорочное право собственности (пожизненное право на владение с возможностью перепродать, сдать в аренду, использовать в качестве залога, завещать другим лицам). Обычно в такой рискованный бизнес заходят инвесторы, у которых есть не последние 30 000 долларов, а пара или десяток миллионов (на примере России).

Им предлагают через закрытый клуб стать собственниками такой недвижимости с ROI — 12%. Им рассказывают, показывают преимущества таунхаусов и кондо-отелей, скажем, во Флориде. Затем они подписывают контракт (не читая мелкий шрифт) и попадают в инвестиционную ловушку. Оказывается, по факту ROI получается не 12%, а 0,012%, поскольку размер выплаты в месяц собственнику компания вправе устанавливать самостоятельно на определенное количество лет. Пытаться изменить его нереально, поскольку собственники такой недвижимости разбросаны по всему миру, и собрать их на собрание, чтобы был кворум, очень сложно.

Когда инвестор начинает разбираться конкретно, «где же деньги», обнаруживает, что «вляпался». Возникает обоснованное желание поскорее продать объект, и тут выясняется, что в подписанном им контракте имеется ограничение, по которому собственник не имеет права продавать недвижимость 2−3 года. По итогу вместо обещанного соотношения 20:80 обманутый владелец получает 50:50. Выходит, что собственник, вложивший бешеные деньги в покупку недвижимости, вынужден делиться с такой компанией своим доходом наполовину. И все по закону. Потому что такие компании редко нарушают закон. Собственнику приходится продавать эту недвижимость дешевле, чем он ее приобретал. Лишь бы от нее избавиться. Вся инвестиция получается в минусе. Отсюда и пошел неприятный душок, вокруг таунхаусов и кондо-отелей, — продолжает Маргарита Денисова.

Вместе с тем, большинство покупателей апартаментов не расценивают вложение денег как бизнес — больше, как сбережение средств. Владельцы же отеля заинтересованы в частичной продаже апартаментов, так как это помогает уже на первоначальном этапе вернуть некоторые вложенные в строительство гостиницы средства и начать получать прибыль от использования гостиничных номеров и от аренды апартаментов, находящихся в частной собственности.

Готово ли законодательство к приходу кондо-отелей?

Первый в Минске апарт-отель «Комфорт» открылся в 2012 г. возле метро «Грушевка» по адресу Щорса, 1. В 2016 году компания предложила к продаже апартаменты в одном из подъездов отеля. Девять этажей по 4 квартиры. Однокомнатные, двухкомнатные, трехкомнатные.

— С законодательством немного сложнее. Оно вроде бы есть, но немного хромает. Об апартаменте, как разновидности гостиничного номера упоминается в «Государственном стандарте Республики Беларусь СТБ 1353−2005 „Средства Размещения. Общие требования“», статья 3 пункт 16. Апартамент (apartment): номер высшей категории в средстве размещения, состоящий из двух и более жилых комнат (гостиной/столовой, спальни), одна из которых имеет кухонное оборудование, имеющий дополнительный гостевой туалет, — рассказывает Маргарита Денисова. — Сдача квартир в аренду физическими лицами происходит в соответствии с Жилищным кодексом Республики Беларусь, новая редакция статьи которого вступит в силу с 1 января 2020 г. В статье 1 пункте 46 нового ЖК указано, что физические лица могут сдавать свои жилые помещения в аренду на короткий срок (до 15 дней) неограниченное количество раз в году. Это не будет считаться предпринимательской деятельностью. Вывод подтверждается в том числе в абзаце 33 части 4 пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса. Из статьи 25 указание на предпринимательскую деятельность убрано именно потому, что такая деятельность не будет считаться предпринимательской. То есть это не запрет сдавать квартиры на, скажем, airbnb, а наоборот.

А вот если такой деятельностью будут заниматься юрлица — то это предпринимательская деятельность со всеми вытекающими последствиями (Жилищным кодексом это не регулируется). Если же у человека есть ИП, он арендует квартиру на год, а потом сдает посуточно — это предпринимательская деятельность, ЖК возможности ее вести не предусматривает. Но он ее и не запрещает. Основной акт, который регламентирует ведение предпринимательской деятельности — это Гражданский кодекс.

Например, ООО «Лада «ОМС», собственник апарт-отеля, классифицирует свою деятельность, как «Сдача в наем собственного недвижимого имущества».

Скорее, дело не в законодательстве, а в преференциях и льготах для этого вида деятельности, заинтересованности правительства страны в развитии этого направления бизнеса.

— Я бы на примере одного случая рассмотрела попытку прихода апарт-отелей в Беларусь, и все станет ясным без комментариев. В начале 2019 года в Минске прошел большой аукцион: 4 января на торги обещали выставить дорогой недострой — новое строение по адресу Революционная, 24а, которое в 2015 году заняло место жилого дома, признанного непригодным для проживания и подвергшегося расселению, стартовая цена — $ 1 800 000 по курсу, — рассказывает Маргарита. — Застройщиком отеля было ООО «Текстур». На Революционной, 24а, инвестор планировал реконструировать здание и построить апарт-отель на шесть этажей с кафе-баром. Сдать объект планировали еще в 2015 году. Однако планы так и не были реализованы, а Мингорисполком изъял у застройщика этот объект. На аукционе, насколько мне известно, также никто не пожелал купить столь «лакомый» объект. Это все, что нужно знать про кондо-отели в Беларуси.