Крупный застройщик рассказал о рисках покупки земли с аукциона и почему в регионах новостройки интересней, чем в Минске

Аукцион — это «кот в мешке»

В основном земельные участки в городе реализуются через аукцион, при этом все имеют обременения. Застройщик, приобретая лот, рассчитывает свои силы, анализирует затраты. Но при этом может ошибаться, не имея возможности учитывать все «подводные камни».

— К сожалению, покупка земли через аукцион — «кот в мешке». Беда в том, что та документация, которую предоставляют городские службы участникам торгов, не всегда корректна. Она не учитывает множество факторов, которые выявляются как в процессе проектирования, так и строительства. В итоге, ориентируясь на техническую документацию, ты закладываешь одну сумму на отселение и снос, инженерные коммуникации, а потом переплачиваешь в два раза, потому как на деле все не совсем так, как на бумаге. Из-за этого нагрузка на «квадрат» может вырасти. И, как выяснилось, это не самый плохой финал. То, что происходит сегодня с нами — яркий тому пример, — рассказывает о «ловушках» строительства Дмитрий Короткевич, заместитель директора по капитальному строительству «Жилстройкомплект».

Суть конфликта

По документам, которые получил застройщик во время аукциона, на участке числился дом, снесенный еще в 2000 году. Исходя из этого, город выставил землю на торги, продав строительной компании под многоквартирную застройку. «Жилстройкомплект» приступил к проектированию, а на этапе обследования участка уперся в стену дома, которого по документам не существует, а на деле очень даже есть. Сегодня в нем проживает 19 человек, включая несовершеннолетних.

— Город продал нам участок под многоквартирную застройку, а полноценно реализовать проект на нем не представляется возможным, — поясняет ситуацию Александр Миневич, заместитель директора по общим вопросам «Жилстройкомплект». — В чем дело? На участке, где должен быть паркинг, находится «самострой». Объект не зарегистрирован, по документам уже снесен. Соответственно, по закону проживающие там граждане не имеют права претендовать на компенсацию сносимого строения, ведь оно им не принадлежит. Однако на предписание властей освободить и снести помещение люди не реагируют. Единственный возможный путь — отселение через судебное решение.

Однако суды, где истцом выступает Администрация Московского района, длятся уже полтора года. И конца этому не видно — не так давно Верховный суд спустил дело в суд первой инстанции на пересмотр. Все началось сначала.

— Мы живем в социально ориентированном государстве, которое часто становится на защиту простых граждан. Выселить людей «в никуда» по закону нельзя, даже если они построились самовольно. Особенно когда дело касается несовершеннолетних. При этом суд не узаконивает самовольное строение. Дом построен незаконно, но сносить его нельзя — дополнил Александр Миневич.

Осваивать участок и полноценно вести строительство паркинга рядом с «самостроем» «Жилстройкомплект» тоже не может — сильные вибрации во время производственных работ могут вызвать обрушение здания. Не дай Бог в этот момент там окажутся люди.

— Мы были согласны компенсировать снос дома, даже с учетом того, что не обязаны это делать. Но закон вставляет палки в колеса — на сегодня нет узаконенного механизма оплаты нами их отселения, поэтому вопрос не продвигается.

Что решил суд

Со слов представителей «Жилстройкомплект», суд рассматривал доводы с разных сторон. Первоначально решение было в пользу администрации — суд первой инстанции принудил граждан снести самовольное строение. Однако обжалование дела в Верховном суде все вернуло на круги своя — суд стал на защиту жильцов, решив пересмотреть дело.

— Ситуация зашла в тупик, с которым никто не может справиться. На сегодня компания несет убытки, связанные с неисполнением части договора по строительству гараж-стоянки [по проекту на месте самовольного строения должен быть паркинг].

Решение найдено, но оно «потянет» денег

Строительство жилого комплекса ведется, компания обратилась к городу с просьбой о продлении сроков строительства и внесении корректировок в первоначальный проект:

— Чтобы стройка продолжилась, мы вынуждены корректировать проект — опять же это дополнительные временные и финансовые нагрузки. Но другого варианта у нас на сегодня нет. По сути, компания стала заложником ситуации — ожидая положительного решения суда, мы обрекаем себя на выплату штрафных санкций. И с такой проблемой может столкнуться любой застройщик. Пагубность ситуации в том, что никто не решается взять на себя ответственность — ни суд, ни город.

Для удобства жителей комплекса и ввода в эксплуатацию строящихся жилых домов, застройщик решит вопрос с машиноместами путем организации временных плоскостных парковок, а также строительством паркинга по откорректированному проекту. Что касается «самостроя», то он будет сохранен в составе комплекса до решения суда.

Если власти узаконят «самострой», в уязвимом положении окажутся все застройщики

По мнению Александра Миневича, худший сценарий для отрасли, если прецедент состоится, и «самострой» узаконят, хотя бы частично:

— В Минске под застройку предлагаются преимущественно участки, обремененные усадебной застройкой. Реализацию надстроек и пристроек усадебного фонда регламентирует соответствующий декрет президента. Если произойдет прецедент, при котором узаконят самовольное строительство большого дома, все усадьбы в зоне реконструкции надстроят себе по три этажа, требуя соответствующей компенсации по прецедентному праву. Крайними окажутся застройщики.

Вместо «долевки» - трансформация банковской системы

Заместитель директора по финансам «Жилстройкомплекта» Александр Зайцев считает, что на рынке создается система, при которой долевого строительства вскоре попросту не будет. Застройщики будут вынуждены строить объекты за свой счет, реализуя только готовые квартиры. По мнению специалиста, это может сократить число жилищных скандалов, но приведет к другим нюансам:

— С одной стороны, цель понятная, разумная, где-то правильная. Но надо учитывать реалии нашей страны, нашу банковскую систему, которая абсолютно не адаптирована к такому переходу. И, в принципе, если проанализировать всех игроков, вряд ли кто-то из них, даже самые крупные, сможет резко отказаться от долевого строительства. Масштабы работы не позволяют.

Кроме того, есть риск доходности. Любой человек должен осознавать возможный риск, который он несет в контракте по более низкой цене, но на стадии котлована, или по высокой цене, но уже на конечной стадии. Это и есть та чаша весов, которая формирует выбор каждого потребителя. Вместе с тем, при ситуациях, когда этот риск срабатывает и застройщик не выполняет свои обязательства, сразу же включается механизм социальной защиты. То, что человек добровольно пошел на этот риск, сэкономив средства, в правовом поле не считается.

По мнению специалиста, отказаться от «долевки» можно лишь после банковской реформы:

— Чтобы рынок смог отказаться от «долевки», должна быть создана банковская структура с компетенцией в сфере строительства. Некое звено, которое имело бы компетенцию по части технадзора, проектной подготовки, чтобы банк мог осуществлять контроль всех этапов стройки.

Это позволило бы на уровне законодательства отойти от средств дольщиков, объединив застройщиков и банки путем прямого финансирования строительных процессов. Очевидно, что та кредитная система, которая есть в стране сегодня — не эффективна. Лучшие кредитные условия банков — 15,5% годовых. Даже по ним, спустя несколько лет выплат кредита, основной долг кредитополучателя практически не меняется.

Почему региональные объекты интересней столичных

«Жилстройкомплект» строит жилье не только в Минске. Один из самых необычных жилых комплексов компания возводит в Кобрине — на родине учредителя организации. К слову, облик жилого комплекса «Парк» глава строительного гиганта придумал сам. Строительство малоэтажной застройки в нормандском стиле уже началось.

В Бресте «Жилстройкомплект» приступил к освоению площадки на Варшавском шоссе под ЖК «Вест Таэурс», который также даст фору большинству столичных новостроек. Realt.by узнал, почему Минск с архитектурной точки зрения проигрывает.

— С точки зрения деловой активности, покупательской способности и концентрации спроса в сегменте жилья Минск опережает все регионы в несколько раз. Именно поэтому основное строительство ведется в столице, несмотря на ограниченный выбор участков и повышенную конкуренцию. Чистая прибыль с одного построенного квадратного метра в Минске выше, чем в регионах, это правда, — отметил Александр Зайцев. — Однако есть и свои трудности. Вход на минский рынок для компаний сложнее и гораздо дороже. На сегодня в столице предлагают под застройку только очень сложные участки с отселением. Стоимость права аренды земельного участка, реконструкция и модернизация сетей, снос существующей застройки с отселением — часто цена объекта на старте строительства уже достигает 300−400 долларов за 1 квадратный метр полезной площади. При том что еще в 2010-х нормой считалось не более 100 долларов.

Многие не понимают, почему в Минске такое дорогое жилье? Есть пожелание и рынка, и властей, чтобы квадратный метр стоил как можно меньше. Но в тех условиях, в которые поставлены застройщики, это невозможно. Частные застройщики вынуждены добиваться максимальной отдачи на каждый квадратный метр земельного участка, а значит, расти вверх.

Взять «Жилстройкомплект» — у нас много амбиций и желания строить комфортное, малоэтажное красивое жилье, как, к примеру, в Кобрине. Но делать это все труднее в сложившихся условиях. Либо проект будет непосильно дорогой для потребителя, либо коммерчески фатален для компании. На сегодня мы делаем все, что в наших силах, чтобы найти компромисс — строить максимально качественное и комфортное жилье, посильное для людей и коммерчески выгодное для компании.