Новинки законодательства: ожидаем снижения ставок и коэффициентов по уплате налога на недвижимость

О законодательных новинках 2018 года и том, каких изменений стоит ожидать игрокам рынка в 2019 году, рассказал на I Белорусском форуме девелоперов ассоциированный партнер, руководитель практики строительства и недвижимости REVERA Денис Богданов.

2018 год

Вносим арендную плату по-новому

В этом году вступили в силу изменения в указ № 667 (указ № 463), касающиеся внесения платы за заключение договоров аренды.

Суть проблемы заключается в том, что раньше земельный участок для строительства коммерческого объекта предоставлялся на праве аренды застройщику. После реализации проекта он передавал его арендаторам (а их могло быть несколько) либо товариществу собственников. При этом землепользователям предоставлялась льгота по внесению платы за право заключения договора аренды, поскольку они платили еще и арендную плату за землю.

После вступления изменений в указ № 667 эта льгота отменена. Теперь плату за право заключения договора аренды должны вносить землепользователи — либо арендаторы, либо товарищество собственников.

Денис Богданов говорит о том, что в настоящее время между застройщиками объектов и товариществами собственников ведутся споры, кто все же будет вносить эту плату. И с проблемой столкнулись не только собственники объектов недвижимости, которые вводятся в эксплуатацию, но и те, у кого в скором времени истечет срок аренды.

К слову, размер платы за право заключения договора аренды земли под обслуживание небольшого офисного здания составляет более 340 тысяч рублей на 5 лет и более 2 миллионов рублей — при аренде на 80 лет.

В случае непродления срока аренды земельного участка необходимо уплачивать земельный налог в 10-кратном размере за самовольно занятый участок (п. 4 ст. 196 НК РБ).

По мнению спикера, разрешить данную проблему можно было следующим путем: вносить арендную плату за право заключения договора аренды только за земельные участки, сформированные после введения данной нормы. Что касается участков, сформированных до 31 марта 2018 года, арендную плату не вносить.

Проблема кроется и в том, что на аукционах на право заключения договора аренды участки предоставляются только на срок строительства объектов. Например, застройщик, приобретая участок для строительства на 5 лет, вносит плату за право заключения договора аренды только на этот 5-летний срок. После реализации проекта он передает объект дольщикам или товариществу собственников. Однако, оказывается, что собственник должен будет внести плату за заключение договора аренды и на период эксплуатации объекта.

Данное изменение в указе спикер оценивает как негативное, говорящее не в пользу игроков рынка.

Недвижимость разрешили использовать не по целевому назначению

Декретом № 7 предоставлена возможность использовать недвижимое имущество не по целевому назначению.

С настоящего времени субъектам хозяйствования разрешается использовать нежилые помещения (производственные, торговые, бытовые, общепита и иные) по назначению, не соответствующему требованиям к их проектированию и строительству.

Но практика показывает, что изменение целевого назначения объекта — это достаточно длительный, сложный и дорогостоящий процесс. По времени он может занимать до полугода. Если при этом надо делать реконструкцию, то процедура затягивается на более длительный срок.

В то же время при перепрофилировании объекта не должны нарушаться права и законные интересы граждан. То есть если субъект хозяйствования в производственном или ином помещении планирует устроить офисный центр, то он должен обеспечить в нем санитарные и пожарной безопасности нормы для массового пребывания людей. Если они не будут соблюдены, то можно констатировать, что перепрофилирование объекта привело к нарушению законных интересов граждан. Резонно встает вопрос, может ли такое помещение использоваться не по целевому назначению?

Спикер акцентирует внимание на том, что со вступлением в силу данной нормы встал и вопрос с целевом назначением земельного участка. В практике компании уже есть несколько судебных процессов. Они говорят о том, что, несмотря на наличие нормы Декрета № 7, при использовании капитального строения не по назначению остается нерешенным вопрос с нецелевым использованием земельного участка. То есть если участок предоставлен под другие цели, это расценивается как нецелевое его использование. За него придется платить либо арендную плату в 10-кратном размере, либо земельный налог.

Появился новый вид строительства — техническая модернизация

Декретом также предоставлена возможность проводить техническую модернизацию объектов без разработки разрешительной документации, ее согласования и экспертизы.

Спикер оценивает данное нововведение как положительное, особенно учитывая тот факт, что под технической модернизацией и технологическим оборудованием понимаются не только производственные объекты, но и торговые.

В 2018 году вступили в силу изменения при использовании в строительстве жилья жилищных облигаций, появился институт авторизованных посредников, вступил в силу Закон об инвестиционных фондах.

Что касается последнего, то, по словам спикера, данного института в Беларуси пока, по сути, нет. Однако появление нормативно-правового документа, регулирующего данную сферу деятельности, — это положительный момент. Документ найдет применение после прихода в нашу страну инвестиционных фондов.

2019 год

В проекте Налогового кодекса предусмотрено 5 основных изменений, касающихся сферы недвижимости.