«Люди хотят и работать, и жить в офисе». В чем главные проблемы белорусской коммерческой «недвижки»

В конференции приняли участие эксперты в области коммерческой недвижимости из России и Украины.

Отдельные блоки были посвящены темам привлечения китайских инвестиций в Беларусь и роли цифровой экономики в развитии рынка недвижимости.

Организатором конференции выступил портал «Про бизнес».

Рынок офисов Минска: на смену «эры арендатора« пришла «эра арендодателя»

О тенденциях и перспективах развития рынка офисов Минска рассказал на конференции Денис Четвериков, партнер, директор департамента консалтинга и исследований Colliers International в Беларуси.

Эксперт отмечает, что 2017 год был не очень продуктивным для минского офисного сегмента рынка. В прошлом году было введено в эксплуатацию всего порядка 60 тыс. кв. м офисных площадей классов В и В1, или 6,7% к стоку. Хотя, например, в самом продуктивном 2014 году рынок увеличился на 220 тыс. кв. м, или 47% к стоку. Еще меньше на рынке появилось самых востребованных со стороны IT-компаний качественных офисов класса В1 — всего 34,4 тыс. кв.м. На протяжении последних лет рынок не пополняется и офисными площадями самого высокого класса А.

— Мы видим положительную поступательную динамику на офисном рынке. Если в 2008 году рынок насчитывал 229 тыс. кв. м офисных площадей, то в 2018 году он достиг 976 тыс. кв.м. Но в целом суммарная рыночная стоимость качественных офисов в 2014 году была выше, чем сегодня. И пока не видно, чтобы девелоперы стремились инвестировать в офисный сегмент, — уточняет Денис Четвериков.

Международный консультант обращает внимание на то, что в настоящее время спрос на минские офисы намного превышает предложение. Например, в компании Colliers International в Беларуси имеются заявки на 80 тыс. кв. м площадей. Причем более 80% от общего их количества приходится на IT-сферу и сектор других технологических компаний.

В это время вакантных площадей в самом востребованном классе В1 насчитывается лишь 17,5 тыс. кв.м. Но это либо небольшие офисы, либо сдающиеся в аренду не по рыночной ставке, либо непривлекательные с точки зрения месторасположения. В итоге релевантных площадей на рынке остается не более 2 тыс. кв.м.

Больше всего востребованы качественные офисы в таких БЦ, как «Ривьера Бизнес», «Академия», «Абшерон», «Фортуна» (снята одним арендатором еще до ввода в эксплуатацию) и некоторых других.

В 2018 году введены в эксплуатацию такие БЦ, как «Форум Плаза», «Метро», «Софит», которые предложили на рынок офисы класса В2.

В ближайшие 1,5−2 года в белорусской столице запланировано к вводу более 180 тыс. кв. м офисных площадей. Но это цифра достаточно формальная, отмечает Денис Четвериков.

Многие заявленные к вводу в эксплуатацию объекты не будут сданы в обозначенные сроки. Например, к ним можно отнести МФК «Магнит». Также с учетом того, что некоторые БЦ («Экс-Кемпински», Shanter Hill) предложат на рынок минимальное количество площадей, рынок в целом прирастет не более чем на 65−80 тыс. кв.м.

Консультант отмечает, что в ближайшие годы будет расти количество занятых в IT-сфере людей. По прогнозам, через 50−60 лет в данной отрасли в Минске будет занято до 1 млн человек.

— IT-отрасль развивается очень бурно. С каждым годом в этой сфере появляется все больше и больше новых компаний, предъявляющих свои требования к офисам по площадям, планировочным решениям, зонам отдыха, велопарковкам и т. д. Ситуация девелоперам понятна: надо строить современные офисные здания, — дополняет Денис Четвериков.

Достаточно много объектов в Минске запланировано к вводу в 2021—2022 годах. В этой связи девелоперы, которые примут решение о начале реализации своих проектов в 2019 году, могут выйти на рынок в самый пик ввода новых зданий. «У этих девелоперов возникает угроза увеличения сроков окупаемости своих проектов», — уточняет эксперт.

В ситуации, когда спрос намного превышает предложение, растут арендные ставки. Так, в прошлом году в классе В1 ставки выросли более чем на 10% — до 14−16 €/кв.м без НДС, сегодня они достигли 20 €/кв.м. Ожидается, что к концу этого года ставки увеличатся до 21−22 €/кв.м.

Говоря об инвестиционной привлекательности рынка, эксперт отмечает, что за последние 5 лет в офисном сегменте были заключены лишь единичные инвестиционные сделки. В то же время предложение объектов на продажу достаточно большое.

Денис Четвериков также отмечает, что девелоперам, желающим инвестировать в коммерческую недвижимость, надо находить свою нишу на рынке. Одни из них, возможно, начнут выводить на рынок объекты, ориентированные на IT-сферу, и предлагать качественные офисы в бизнес-парках. Другие предложат БЦ, которые будут, как, например, Omega Tower, соответствовать стандартам на получение «зеленого» сертификата. Третьи начнут предлагать коворкинги, которые пока не получили должного распространения на рынке. Четвертые — офисы с полным жизненным циклом — местом, где можно работать, отдыхать, заниматься спортом, питаться, общаться с друзьями. Именно такие БЦ ждет рынок, и за ними будущее.

Основной арендатор офисов в Санкт-Петербурге — IT-компании

По словам директора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers International (Санкт-Петербург) Игоря Темнышева, на рынке офисов Санкт-Петербурга сложилась примерно такая же ситуация, как и в Минске. Пик ввода площадей в городе пришелся на 2014 год.

— Российский рубль обесценился, и девелоперам в условиях почти нулевой рентабельности строить стало невыгодно. Поэтому за последние 3 года сейчас у нас в городе самые низкие темпы ввода офисных площадей, — говорит Игорь Темнышев. — Ситуация неопределенности на рынке сохраняется.

Одним из крупнейших игроков на рынке офисов является Setl City. На протяжении последних 10 лет, как только курс доллара начинает колебаться, компания начинает паниковать и перестает заключать долгосрочные договоры аренды.

— На самом деле, все эти 10 лет Setl City только наращивает свое присутствие на рынке и доходы. Причин для паники у нее нет, просто есть большая доля пессимизма, — уточняет эксперт.

Если в предыдущие годы основным арендатором на рынке был нефтяной сектор — ПАО «Газпром», то сейчас доля его присутствие снижается.

В 2018 году на берегу Финского залива будет сдана в эксплуатацию штаб-квартира «Газпрома» — многофункциональный комплекс «Лахта Центр».

Предполагается, что в этом году начнется строительство второй очереди комплекса — башни высотой 88 метров общей площадью порядка 170 тыс. кв.м. Ожидается, что к 2020−2022 годам в собственности крупнейшей российской энергетической компании будет находиться порядка 1 млн кв. м офисных площадей, и она обеспечит себя арендными площадями.

Сегодня на офисную недвижимость Санкт-Петербурга приходится 2,9 млн кв. м, из которых 550 тыс. принадлежит «Газпрому».

В 2017 году в Санк-Петербурге, как и в Минске, основной спрос на офисы приходился на IT-компании.

— Большое заблуждение считать, что все они арендуют только качественные площади. IT-компании разные, и некоторые из них имеют офисы проще, чем, например, адвокатские конторы, — дополняет Игорь Темнышев.

Спикер говорит, что объемы офисных площадей в Санкт-Петербурге увеличиваются не только благодаря новому строительству, но и за счет ремонта и реконструкции существующих старых зданий — бывших НИИ, административных и промышленных объектов. Себестоимость строительства таких зданий гораздо ниже по сравнению с теми, где оно ведется с нуля. В итоге получается хорошее инвестиционное предложение. При сбалансированной цене и хорошем продукте эти помещения востребованы на рынке.

Эксперт приводит пример реконструкции корпуса бывшего завода им. Калинина на ул. Уральской. После отделки фасада, ремонта и перепланировки помещений, строительства парковки здание приобрело совершенно новый вид и качество. Офисы в нем сданы в аренду по 1000—1100 руб./кв.м. Если бы здание строилось с нуля, стоимость аренды в нем была бы 1600−1800 руб./кв.м.

В прошлом году в реконструируемое здание бывшего мебельного центра переехала компания Wargaming и сейчас в хорошем месте, рядом с метро и Ладожским вокзалом арендует помещения по привлекательной арендной ставке.

Такой тип реконструируемых старых зданий под офисную недвижимость широко распространен и в Москве. Например, бывшая промышленная территория старого кирпичного завода превратилась в loft-квартал «Даниловская мануфактура», который сегодня является принципиально новым знаковым объектом на рынке офисной недвижимости и украшением российской столицы. «В Минске таких проектов, к сожалению, нет», — уточняет эксперт.

Ответ на такое замечание российского спикера в ходе панельной дискуссии дает Дмитрий Онищенко, заместитель директора ЗАО «Белтяжмаш». Он, в частности, говорит, что давать оценку подобным проектам в Минске достаточно сложно:

— Формально от таких зданий остается только коробка. За долгие годы эксплуатации в них устаревают инженерные сети, и их надо полностью менять. Приходится утеплять объекты, делать новые фасады. Это достаточно дорого. Но для того чтобы такие проекты появлялись на рынке, для начала их надо предлагать на аукционы.

По мнению российского эксперта, рынок офисов Минска очень интересен. Он будет развиваться, и тот, кто быстрее поймет конъюнктуру спроса и предложения и будет строить нужные рынку офисы, преуспеет в бизнесе.

Как найти нужный офис и выжить

В ходе панельной дискуссии эксперты попытались дать ответ на вопрос, какой офис можно считать идеальным для технологичной компании и есть ли такие предложения в Минске и регионах Беларуси?

Соучредитель компьютерной академии «ШАГ» Сергей Дивин имеет большой опыт поиска и аренды офисов. Он говорит о том, что как только на рынке появляется более-менее качественное предложение, IT-компании стараются переехать в новые современные офисы. Однако качественных предложений не много.

Сейчас предприниматель занимается поиском офисов для своих образовательных центров в регионах и сталкивается с большими трудностями. Найти подходящий офис в областных городах очень сложно, если не невозможно.

— Арендатору хочется заниматься только своим профильным бизнесом, а не усовершенствовать площади под себя. Арендодатели часто предлагают нам самим разработать проект, согласовать его и оборудовать офис современными инженерными системами. Взамен они готовы компенсировать наши затраты. Но лично у меня в штате нет людей, которые решали бы эти вопросы. Сегодня аренда офиса — это целая история, и я не хочу ее изучать. Но я готов платить за качественный офис, — дополняет Сергей Дивин.

Предприниматель говорит, что очень сложная ситуация наблюдается на рынке Гомеля. Найти качественный офис в городе на Соже практически невозможно.

Он считает, что при таком подходе к делу владельцев офисных центров постигнет участь таксопарков. В какой-то момент на рынке появятся профессиональные компании, которые предложат услуги по организации офисных пространств.

— Уверен, что как только рынок насытится площадями, тогда на нем начнется «уберизация», — уточняет предприниматель.

Сергей Дивин считает, что девелоперам надо реализовывать проекты за МКАД и строить там современные офисные кластеры с огромными парковками. По его мнению, такие офисные пространства будут востребованы на рынке, в том числе IT-компаниями.

— За МКАД создать качественную инфраструктуру гораздо проще, чем в Минске, — высказывает свою точку зрения соучредитель компьютерной академии «ШАГ».

Консультант Colliers International в Беларуси Владислав Лукша поясняет, что из-за дефицита качественных площадей IT-компаниям сложно найти в регионах подходящий офис. По его мнению, это связано с низкой деловой активностью в целом в Беларуси. Девелоперы в первую очередь стараются реализовывать свои проекты на более развитом минском рынке недвижимости. «Вся деловая активность перетекает в столицу», — уточняет консультант.

Владислав считает, что компании должны повышать качество своих услуг и предлагать собственные концепции проектов.

Со своей стороны Дмитрий Онищенко акцентирует внимание на том, что ЗАО «Белтяжмаш» уделяет большое внимание качеству сервиса. В компании работает колл-центр, где круглосуточно принимаются заявки от арендаторов, организовываются офисные пространства с учетом специфики их работы.

— Арендаторы обращают большое внимание на сервис. Они хотят, чтобы в здании их встречали улыбающиеся люди, здоровались с ними, чтобы исправно работали все инженерные системы. Сейчас даже только это может быть хорошим конкурентным преимуществом арендодателя, — дополняет Дмитрий.

Заместитель директора компании Office Solutions Руслан Шайдуллин говорит, что запросы клиентов быстро меняются. Люди проводят в офисах по 10, 20 часов, и им нужны офисы не только для работы, но и для жизни. Сегодня арендаторы в меньшей степени хотят видеть пространство в виде open space. Но если и соглашаются на такой офис, то в дополнение к нему берут 40% других площадей для приема пищи, занятия спортом, общения и отдыха.

— Это не будущее офисного пространства, это уже вчера. Будущее офиса — это его гибкость, возможность поменять пространство за 2 дня, — дополняет Руслан Шайдуллин.

Он считает, что офисные помещения должны быть большими, разделяться переносными акустическими панелями или перегородками и иметь возможность быстро трансформироваться. Этот тренд уже появился в Беларуси. «Законодателями моды» выступили не IT-компании, а глобальные международные корпорации и их представительства.

Белорусский рынок недвижимости цикличен. При этом циклы меняются почти каждые 2−3 года, что создает определенные сложности в работе. По мнению Руслана, качественные здания появятся на рынке только тогда, когда исчезнет цикличность, и девелоперы будут понимать, что их ждет впереди.

На белорусский рынок выходит Regus

В конференции приняла участие управляющий директор компании Regus (Россия), которая является мировым лидером по гибкой организации офисного пространства по всему миру, Ирина Баева.

— Уже 7 лет у меня нет постоянного рабочего места в офисе. Если у меня назначена встреча в другом городе или другой стране, я точно знаю, что для меня там есть офис Regus. Я работаю в компании, которая имеет 3000 офисных центров в более чем 1000 городов 110 стран мира. Это реальность сегодняшнего дня. Любой человек может обратиться в нашу компанию, изложить свою бизнес-идею и арендовать для работы офис на час, день, месяц, год, — рассказывает Ирина Баева.

Компания разработала ряд мобильных решений, которые позволяют быстро найти и забронировать для работы ближайший офис, переговорную комнату или бизнес-гостиную.

3000 центров находятся как в центре городов, так и за его пределами — в торговых центрах, на заправочных станциях, аэропортах.

Ирина говорит, что технологии меняют образ жизни человека и его манеру поведения.

— Молодого человека в возрасте 25−30 лет сложно заставить работать в офисе с 9 до 18 часов. Он не понимает, зачем это надо, когда можно работать гораздо эффективнее. Сегодня все мы работаем в условиях очень высокой конкуренции, и для каждого из нас важно иметь большое количество контактов, — говорит управляющий директор компании Regus. — С каждым днем появляется все больше фрилансеров, которые считают, что такая форма работы помогает им сделать карьерный рост.

Она рассказывает, что сейчас, благодаря современным технологиям, многие компании переходят на удаленное управление сотрудниками. По статистике большинство людей работают вне офиса 2,5 дня в неделю, 37% не имеют своего рабочего места. К 2020 году каждый третий человек на планете будет работать онлайн.