Новый способ оценки недвижимости ― что еще белорусы привезли из Осло

В этом году на конференции были объявлены две темы для обсуждения: «Инвестиционная стоимость против рыночной» и «Автоматическая оценка: возможность или угроза?». В рамках обсуждения первой темы Николай Трифонов сделал доклад «Потребительные стоимости против меновых: инвестиционная и пользовательская стоимости».

Особенно актуальной представляется первая тема конференции. Действительно, одной из существенных составляющих основания оценки, которая в виде договора, приказа или иным способом должна быть сформулирована для оценщика перед началом его действий, является вопрос: «Какой вид стоимости он должен определить?».

Следует отметить, что в Положении об оценке стоимости объектов гражданских прав в Республике Беларусь понятие вида стоимости не обсуждается. Тем не менее, различные виды стоимости, используемые в оценке, описаны в действующих в нашей стране стандартах: международных стандартах оценки, евразийских стандартах оценки стоимости и СТБ 52 «Оценка стоимости объектов гражданских прав».

Обычно в нашей стране оценщик в своей работе определяет так называемую рыночную стоимость. Но уже не одно десятилетие в оценочной науке обсуждается вопрос, насколько это справедливо. Особенно это стало актуальным после глобальных финансовых кризисов, свою роль в которых сыграла и ненадлежащая оценочная практика.

Можно ли определить рыночную стоимость в отсутствии рынка? Ведь в нашей стране реальные рынки можно наблюдать лишь в очень редких случаях: типовые квартиры в крупных городах, подержанные автомобили ― вот, наверное, и весь перечень.

В основу определения рыночной стоимости положен ряд предположений. Во-первых, объект оценки, то есть товар, торгующийся на рынке, считается однородным (так называемый «биржевой товар», стоимость которого пропорциональна его количеству, такой как зерно, нефть и т. п.). Во-вторых, рынок считается открытым, то есть нет никаких препятствий правового, финансового или иного характера для появления на нем новых участников (покупателей и продавцов) или ухода с него. В-третьих, участников рынка объекта оценки столь много, что никакой отдельный существенно не влияет на его стоимость. В-четвертых, все участники полностью осведомлены и расчетливы.

Очевидно, что ни на каком реальном рынке эти предположения не могут быть выполнены полностью. Реальные рынки непрозрачны и неравновесны. Это становится все более справедливым с увеличением капиталоемкости объекта оценки. Для наиболее капиталоемких (инвестиционных) объектов, таких как значительная доходная недвижимость или предприятия, заказчиков привлекают потребительные стоимости, которые оценивают будущую полезность (доходность) объекта. Среди потребительных стоимостей выделяется инвестиционная стоимость (по-английски investment value). Инвестиционная стоимость ― это приведенная стоимость расчетных будущих потоков денежных средств, ожидаемых от продолжающегося использования актива и от его выбытия в конце срока полезного использования. В этом определении неявно предполагается, что использование происходит в текущем состоянии актива, то есть в его текущем использовании. Зачастую именно различие между инвестиционной стоимостью объекта оценки и его рыночной стоимостью побуждают покупателей и продавцов выходить на рынок.

В последнее время, в связи с мировым финансовым кризисом предпринимаются попытки предложить вид стоимости, адекватный современному неравновесному состоянию рынков. В качестве одного из вариантов развития понятия стоимости было предложено, взяв за основу концепцию потребительной стоимости, приблизить ее к рынку. Для этого предполагается, что объект оценивается не при существующем его использовании, а при гипотетическом использовании, обеспечивающем его максимальную стоимость. Этот вид стоимости получил название пользовательская стоимость (по-английски user value). Пользовательская стоимость объекта оценки ― это текущая стоимость будущих доходов от объекта оценки при его наилучшем использовании.

Именно эти виды стоимости были рекомендованы в результате обсуждения на конференции при оценке инвестиционных объектов.