Как ждущие роста цен девелоперы завели рынок коммерческой «долевки» на кладбище

Популяризация механизма долевого строительства, после его появления в середине 90-х годов, была обусловлена, с одной стороны, дефицитом качественных коммерческих площадей, а с другой — гораздо более низкими, по сравнению со вторичным рынком, ценами. Особенно если вступать в «долевку» на ранних этапах строительства.

Годом расцвета долевого строительства можно назвать 2008 г., а дальнейшему его развитию помешало наступление кризиса. Последующие годы, вплоть до настоящего времени, можно было охарактеризовать уже как затяжной период спада. Но наиболее отчетливо спад интереса к долевому строительству коммерческой недвижимости стал заметен в 2014 г. На тот момент, эту тенденцию многие застройщики предпочитали просто не замечать, в надежде на скорое восстановление спроса. Однако этого не произошло.

В отличие от рынка жилья, рынок долевого строительства коммерческой недвижимости уже который год стагнирует. И если предложение бизнес-центров в «долевку» еще можно найти, то торговые центры уже полностью переквалифицировались на строительство одним девелопером и последующую сдачу помещений в аренду.

— Причина потери популярности коммерческой «долевки» в том, что факторы, привлекавшие ранее дольщиков, со временем стали нивелироваться экономической нестабильностью и общим развитием рынка коммерческой недвижимости, — рассказывает менеджер проектов «ТВОЯ СТОЛИЦА ∙ Управление проектами» Артем Давидович. - А факторов интереса было всего два — это предложение и цена.

По мнению Артема, в настоящее время, рынок коммерческой «долевки» истощается с каждым годом все сильнее. А наблюдаемая, как в Беларуси, так и в странах ближнего зарубежья, нестабильная экономическая ситуация, значительно усилила риски, ложащиеся на дольщика: увеличение первоначально заявленных сроков и цен строительства.

— Несколько лет назад при «растущем» в ценах рынке, долевое строительство привлекало более низкими по сравнению с вторичным рынком ценами. К тому же значительная часть дольщиков была инвесторами, которые строили офисы для последующей сдачи в аренду. Но сейчас, когда цены и ставки аренды снизились как минимум на треть, а цены долевого строительства и вторичного рынка максимально сблизились, гораздо более выгодным видится не полуторагодичное ожидание окончания строительства, а приобретение помещения на вторичном рынке, которое будет доступным сразу же после покупки. А в случае сдачи в аренду начнет приносить доход.

Наиболее отчетливо спад спроса на коммерческую «долевку» можно проследить по сегменту бизнес-центров.

— Дефицит предложения качественных офисных площадей, наблюдавшийся в 2000-х, за счет постоянного наполнения рынка новыми, все более современными бизнес-центрами, к 2014 г. сошел на «нет». А очередная волна экономической нестабильности, и выросший в начале 2015 г. обменный курс валют, ознаменовали начало нового этапа в развитии рынка — курс был взят на снижение. Причем, как цен, так и объемов ввода.

На начало марта 2017 г. в активном предложении долевого строительства оставалось лишь 5 бизнес-центров (4 класса «В» и 1 класса «С»), в то время как на начало марта 2016 г. их насчитывалось 11, а 2015 г. — 24. Часть ушедших с рынка бизнес-центров ввелась в эксплуатацию, часть приостановило строительство, а некоторые проекты вовсе остались лишь на бумаге.

И все потому, что девелоперы «долевых» бизнес-центров не успевали за снижением цен на рынке. Это как раз тот случай, когда надо было идти на опережение. Но все ждали скорейшей стабилизации цен, и с завидным хладнокровием держали цены до последнего. В итоге к настоящему моменту цены долевого строительства и вторичного рынка не только сравнялись, но и даже достигли обратного соотношения — некоторые офисы на вторичном рынке даже дешевле.

Сейчас все больше застройщиков предпочитают строить офисные объекты без привлечения средств дольщиков, для последующей сдачи в аренду, что является естественным этапом развития офисного рынка. В частности, как показала практика, единое управление объектом значительно повышает привлекательность объекта в глазах арендаторов.

Значит ли это, что механизм долевого строительства бизнес-центров изжил себя? Пока нет, и вот почему. Несмотря на то, что совокупный объем офисных площадей в бизнес-центрах Минска уже вплотную подобрался к показателю в 900 тыс. кв. м., на рынке явно ощущается нехватка качественных офисов площадями от 500 кв. м.

В этой ситуации, строящиеся бизнес-центры выступают хорошим вариантом для крупных компаний, желающих построить офис «под себя». В Европе подобный механизм уже давно пользуется спросом и получил название «built-to-suit». Поэтому механизм долевого строительства офисов пока еще рано списывать со счетов — просто объемы строительства уменьшатся по сравнению с предыдущими периодами расцвета.

Однако застройщикам важно понимать, что даже в случае нахождения лица, заинтересованного в строительстве бизнес-центра «под себя», необходимость в тщательном продумывании формата бизнес-центра не отпадает. Заказчик предоставит лишь общие требования к зданию, а вся детализация лежит на Застройщике. И поэтому последний должен четко ориентироваться по актуальным и прогнозируемым трендам на рынке офисной недвижимости.

— В частности, исходя из нашей практики работы с застройщиками и различными коммерческими объектами недвижимости, скажу, что очень часто выходящие на рынок объекты не соответствуют его требованиям.

Это происходит из-за того, что задумка строительства и проектные документы были сформированы слишком давно, когда и насыщение рынка, и требования арендаторов с покупателями были совершенно иными. И поэтому сейчас, подобные бизнес-центры зачастую не могут отвечать актуальному уровню предъявляемых к ним требований.

Вследствие чего застройщики сталкиваются с серьезными трудностями в наполнении их арендаторами, поиском покупателей, да и вообще, приближением к запланированному уровню доходности. А ведь всего этого можно было избежать, если бы изначально для бизнес-центра была продумана концепция, соответствующая не только его местоположению, но и периоду времени выхода на рынок.

Как, например, это было сделано с бизнес-центром «Красавiк», который выходя на рынок в трудный для офисной недвижимости период 2015—2016 гг., еще до ввода в эксплуатацию был полностью сдан в аренду одной компании.

Материал подготовлен отделом консалтинга и аналитики «ТВОЯ СТОЛИЦА ∙ УПРАВЛЕНИЕ ПРОЕКТАМИ»