Как оценить перспективность торгового центра? Чек-лист для инвестора

Мы решили выяснить, как инвестору избежать ошибок на стадии оценки объекта, как «не прогадать» с предложением и быть довольным финансовой отдачей проекта. Об этом рассказывает Управляющий коммерческой недвижимостью Роберт Киселев.

Кому отдать оценку проекта: агентству или сотрудникам?

Все начинается с основ. Что будем строить? Куда вложим кровный капитал? Ключевое слово здесь -оценка. Оценка существующего объекта и гео-локации земельного участка.

При принятии решения целесообразно, исходя из уровня инвестиций, о которых мы говорим, делегировать оценку проекта. Здесь могут быть два варианта:

1. Получение анализа извне (сегодня в Беларуси работают 2 серьезные структуры, занимающееся в том числе оценкой целесообразности вложений в земельный участок/объект). Вы получите документ, содержащий вывод о целесообразности проекта: ДА/НЕТ + основания по данной географической зоне + (что основное) просчет уровня доходности предприятия на 5−7 лет вперед.
2. Получение заключения по искомой зоне или объекту штатными специалистами. Основной плюс — неоспоримая экономия. В условиях проседания экономики иметь большой отдел развития — неэффективно, но иметь в штате одного качественного сотрудника, с которым вы работаете напрямую — необходимо. Чистая зарплата специалистов данного уровня (с поправкой на кризис) стартует от $ 1000, что в разы меньше вознаграждений агентств.

К примеру, исследование по существующему объекту коммерческой недвижимости (S GBA-40 000 м2) стоит у международной компании от $ 8000 до $ 12 000 (это цена для белорусского рынка без НДС).

Я рекомендую принимать решения исходя из масштаба рассматриваемого проекта.

«Если речь идет о комплексе в 30 000 м2 GLA — привлекайте оценку международных агентств».

Уровень и авторитетность их заключения на рынке будет неоспоримо выше наемного физлица. Будет потрачена сумма в десяток тысяч долларов? Да, будет. Но каков уровень инвестиций в данный проект $ 20 млн, $ 25?

Письменное заключение международного агентства о целесообразности проекта по показателям также важна при необходимости привлечения сторонних денег. При данном уровне никому не будет интересно мнение сотрудника внутри компании. Нужно «имя», которое поручится за ваш проект.

Если же мы говорим о принятии решения по магазину «у дома» на 3 000 -5 000 м2 GLA — можно доверить оценку сотруднику.

Чек-лист для оценки объекта инвестирования

Как пример, рассмотрим проект покупки и девелопмента существующей площадки формата стрит ритейл на 5 000 м2 GLA с рядом действующих операторов под последующую сдачу в аренду.

Я считаю неотъемлемой частью заключения резюме проекта — тезисное описание анализа с ключевыми цифрами. Это удобно, так как если вас не устроят основные моменты анализа, дальше можно не читать и не тратить время.

Для принятия решения по вложению в данном примере, предлагаю проанализировать ряд показателей по специальному чек-листу.

1) Тезисное описание:

1. Предмет покупки (основные параметры объекта, локация, соотношение GLA и GBA);

2. Средняя ставка аренды действующих игроков/иные условия финансового сотрудничества;

3. Чистый операционный доход объекта в динамике за 3 последних года;

4. Перспектива увеличения ставки аренды/улучшения иных форм финансового взаимодействия на год вперед;

5. Цена продажи. Оценка релевантности;

6. Стоимость рекомендуемых вложений на год вперед.

2) Параметры объекта развернуто:

1. Год постройки, кол-во реконструкций/модернизаций;

2. Целевое назначение/история фактического использования;

3. Материалы объекта;

4. Планировочные решения;

5. Решения хранения грузов;

6. Решения по технической эксплуатации (эл. щитовые, и т. д.);

7. Способы поднятия людей/грузов (при многоэтажности);

8. Решения по машино-местам.

3) Локация:

1. Оценка района нахождения объекта (сегодня);

2. Оценка района нахождения объекта (развитие на 3 года);

3. Транспортная доступность;

4. Расстояние между объектом и жилым массивом;

5. Оценка автотрафика, пассажиропотока общественного транспорта;

6. Оценка сторонних зон притяжения потока посетителей (синергия);

7. Оценка сторонних зон притяжения потока посетителей (конкуренция).

4) Целевая Аудитория (Посетители):

1. Типологический Портрет;

2. Способы передвижения до магазина;

3. Средний ежемесячный доход;

4. Оценка базы данных существующих покупателей (при наличии).

5) Оценка арендных поступлений:

1. Существующие операторы (сегментация/площади/ коммерческие условия договора);

2. Оценка устойчивости существующих операторов/возможность улучшения коммерческих условий договора;

3. Суммарные поступления от аренды поэтажно из расчета 100, 90, 80%-й заполненности на 3 года.

6) Предложения (общие) по модернизации с целью увеличения показателя GLA.

7) Анализ рынка коммерческих объектов региона:

1. Основные тренды;

2. Прогнозы развития на 3 года;

3. Заполненность конкурентных объектов;

4. Посещаемость конкурентных объектов.