Безопасность сделки купли-продажи, или о чем не скажет нотариус

Так ли это на самом деле?

Комментирует заместитель директора по договорной и общеправовой работе «ТВОЯ СТОЛИЦА. АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ» Кудакаев Андрей Маратович:

— Проблемы, с которыми сталкиваются после самостоятельного заключения договора купли-продажи недвижимости, как правило, одинаковы, как будто написаны под копирку, и делятся на два типа.

Во-первых, судя по нашей практике, спорные моменты могут возникнуть в сделках с любыми квартирами. В компетенцию нотариуса или регистратора входит выявление третьих лиц, имеющих отношение только к текущему собственнику. В случае если с текущим собственником вопросов не возникает, более глубокая проверка не производится. Со своей стороны спецификой деятельности «ТВОЯ СТОЛИЦА. АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ» является максимальная проверка документации, имеющей отношение к объекту недвижимости и к сделке. В ходе проверки выявляются обстоятельства, при которых квартира приобреталась или обменивалась, была приватизирована и т. д. Таким образом, история квартиры «раскручивается» от самых истоков. Мы изначально знаем, «куда смотреть» и «что спросить», обращаем внимание на детали, которые могут повлиять на ход дела при возникновении малейших споров по сделке. Все наши действия направлены на исключение малейшей возможности того, что после продажи квартиры появятся третьи лица, которые смогут опротестовать сделку.

Надо отметить, что каждый месяц мы отказываемся в среднем от 1 сделки, в истории которой выявлены факты, влекущие за собой возможность ее оспаривания.

Наиболее часты случаи выявления лиц, чьи права были нарушены в ходе приватизации или оформления в собственность квартиры ЖСК.

Недавний пример: кооперативная квартира, пай выплачен в полном объеме в 1990 году, и, в соответствии с законодательством на тот период, возникло право собственности. Член ЖСК в то время состоял в браке, и квартира стала совместной собственностью супругов. В 1996 году брак был расторгнут, а в 2006-м собственник зарегистрировал свое право на квартиру в БРТИ, будучи не в браке. При отчуждении данной квартиры специалисты агентства попросят согласие бывшего супруга, а вот нотариусу этот документ для удостоверения сделки не потребуется. А ведь впоследствии супруг, чье согласие не было получено, может оспорить сделку.

— Второй тип проблем возникает после заключения договора купли-продажи недвижимости. Этот документ должен быть составлен с учетом всех фактических договоренностей между покупателем и продавцом, для того чтобы в дальнейшем не возникло никаких оснований к оспариванию сделки.

Реальный пример. Продавец и покупатель нашли друг друга на просторах интернета, оформили договор, по которому сделка была совершена с рассрочкой платежа без указания даты окончательного расчета. Переход права собственности был оформлен сразу же и без регистрации обременения, расчеты по договору предполагались в будущем. Спустя некоторое время продавец заявил, что окончательный расчет произведен не был, а покупатель, в свою очередь, говорил о том, что рассчитался полностью. Некорректная формулировка договора дала повод продавцу злоупотребить ранее достигнутыми договоренностями. Дело дошло до суда. Суд установил, исходя из условий договора, что расчета не было, а покупатель не смог доказать, что рассчитался полностью. Ситуацию усугубило то, что в ходе слушания продавец решил, что «деньги ему не нужны, а нужна квартира». К сожалению, сторонам не помог составленный самостоятельно договор, так как не все моменты были в нем прописаны. Уверяю, если бы договор между сторонами заключался с помощью агентства — не появилось бы и вероятности возникновения спора между собственниками злополучной квартиры. Договор бы составлялся с учетом всех нюансов, защитил бы интересы и продавца, и покупателя, исключая возможность неоднозначного его толкования.

Сэкономить деньги и пойти на риск или довериться специалистам агентства недвижимости — решение за участниками сделки. Кстати, если агентство допустит ошибку, то её негативные последствия будут не столь масштабными, как при самостоятельном заключении договора. Ответственность «ТВОЯ СТОЛИЦА. АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ» застрахована в «Белгосстрахе». На практике это означает то, что если сделка будет признана недействительной из-за виновных действий/недоработки специалистов агентства, пострадавшие лица получат страховое возмещение. А это огромный плюс в пользу заключения сделок в стенах агентства недвижимости.

Получить индивидуальные консультации по всем вопросам, касающимся купли-продажи, обмена недвижимости, можно в сети офисов компании «ТВОЯ СТОЛИЦА».