Обзор рынка аренды квартир в Минске за январь 2016 года

В январе на фоне стремительного роста курса доллара (за первый месяц 2016 года девальвация рубля составила 12%) на рынке аренды произошло немало изменений. Судя по данным о частоте запросов типа «сниму квартиру», на январь пришелся один из самых сильных скачков спроса за последние месяцы. С чем это связано? По всей видимости повторяется ситуация начала 2015 года. Тогда девальвация вынудила многих арендаторов искать новые, более бюджетные варианты, если договориться о снижении цены с собственником старой квартиры не удавалось.

Проблем с поиском жилья в ту пору не было — уже в феврале спрос вернулся к обычному для этого периода уровню. Что касается арендодателей, то большинство было вынуждено фиксировать убытки, т.к. найти квартирантов по «старым» ценам на фоне падающих доходов было крайне сложно.

То, что мы видим на рынке сегодня, — очередной конфликт интересов и, учитывая высокий уровень предложения, преимущество по-прежнему на стороне арендаторов. Последние имеют возможность сменить несговорчивого собственника на того, кто более адекватно оценит экономическую ситуацию при согласовании платы за аренду.

Предложение квартир в январе увеличилось на 1,5%. Наиболее популярных 1-комнатных квартир на рынке стало больше на 3%.

Нет ничего удивительного в том, что арендные ставки оперативно снижаются вслед за скачками курса. Но результаты первого месяца 2016 года было сложно представить даже в самых пессимистичных прогнозах. Судя по всему, ощутимое давление на рынок оказало резкое повышение тарифов на коммунальные платежи. Учитывая «жировки» с новыми цифрами, которые минчане начали получать в феврале, дальнейшее снижение арендных ставок это лишь вопрос времени.

На конец января средние ставки аренды квартир в Минске составили:

1-комнатные квартиры — $ 206 (снижение к декабрю на 9,7%);

2-комнатные квартиры — $ 270 (снижение на 10,9%);

3-комнатные квартиры — $ 376 (снижение на 3,9%).

Январская коррекция — самая сильная за весь период с декабря 2014 года. До сих пор максимальные месячные темпы снижения достигали 6−8% (начало 2015 года). Арендодатели, которые указывают цены в белорусских рублях, по-прежнему составляют меньшинство, но их доля растет. Этот факт также влияет на столь стремительное снижение долларовых ставок.

В микрорайонах Минска сложилась следующая ценовая ситуация:

В ситуации, когда падение арендных ставок больше года обгоняет снижение цен на продажу жилья, в выражении «инвестиционная привлекательность аренды» второе слово становится лишним. В краткосрочной перспективе ежемесячное снижение цен отпугивает покупателей и стимулирует собственников жилья продавать квартиры. В долгосрочной перспективе, когда основной ориентир для инвестора — это доход от арендных платежей, результаты также становятся хуже от месяца к месяцу.

В январе 2016 года годовая доходность от сдачи квартир в аренду опустилась до рекордно низкого уровня за последние 6 лет. Сегодня аренде очень сложно «побить» даже ту доходность, которую предлагают банки по валютным депозитам, при том, что максимальные ставки последних сами претерпели существенную коррекцию в 2015 году.

Индекс доходности аренды по результатам января составил 5,1% против 5,0% у лучших валютных депозитов. Однако он является валовым, не учитывает издержек арендодателя и возможных периодов простоя, которые сильно влияют на итоговый результат. На фоне удорожания коммунальных платежей все больше «проблемных» объектов, которые не генерируют ожидаемый доход, будет появляться на рынке продажи жилья.