Две гипотезы и пять прогнозов. Частное мнение о перспективах цен на квартиры в Минске

— После сдачи кандидатского минимума по статистике я решил попытаться подвергнуть анализу массив данных из новой для себя области. Собрав на основе аналитических обзоров realt.by месячные изменения основных величин на рынке жилья Минска, я поупражнялся в их интерпретации. В данном обзоре будет приведен краткий статистический анализ взаимосвязи этих показателей. Я также попытаюсь привести несколько вариантов возможного развития событий в будущем, оставив за читателем возможность самому выбрать наиболее вероятный прогноз.

Моей целью являлось нахождение имеющихся взаимосвязей между показателями рынка недвижимости и факторами способными влиять на него. Проведя регрессионный и корреляционный анализ, мне удалось найти несколько закономерностей. Попробуем для начала опереться на основную гипотезу: средняя цена предложения квадратного метра зависит от средней зарплаты по Минску или по стране и определяется ей.

Проведенный в соответствии с гипотезой анализ показывает, что цена предложения квадратного метра строго (на 94,1%) зависит от средней зарплаты по стране или ещё строже от средней зарплаты по Минску (95,3%). На рисунке 1 показана эта взаимосвязь. В качестве зарплаты выбрана зарплата по городу.

Дельту (разницу между средней ценой предложения и сделок) никто не оплачивает, так как сделки заключаются не по цене предложения, а с учетом торга. Чтобы избавиться от влияния этой плавающей величины, ее пришлось добавить к зарплате. Дельту можно было бы вместо этого вычесть из цены предложения, но тогда мы получили бы цену сделки, которая является статистически менее интересным показателем. Зарплата и разница цен (дельта) сглажены усреднением за 6 месяцев. R²=0,9534, P<0,0001.

Четко прослеживается линейная взаимосвязь выбранных параметров. Однако в то же время видно, что уровень менее 1300 $/м² может не подчиняться линейному изменению. Полученное регрессионное уравнение позволяет нам сделать прогноз цены предложения в зависимости от ожидаемого уровня средней зарплаты на конец 2015 года.

Оптимистичный вариант. При характерном для белорусской модели экономики интенсивном росте зарплат, который наблюдался после двух предыдущих девальваций, они могут достигнуть $ 550 в среднем по стране к концу года. Это соответствует средней цене предложения в 1570 $/м2 и росту цены на 0,5% от апрельского значения.

Базовый вариант. При отсутствии интенсивного роста зарплат, возможно сохранение их на уровне близком к текущему ($ 450) до конца года. Такой сценарий приведет к снижению цен на квартиры в Минске еще на 11% и достижению показателя в 1390 $/м².

Утопический вариант. «К 2015 году мы должны приблизить размеры заработной платы к тысяче долларов в эквиваленте», — заявлял Глава государства 8 декабря 2010 года во время Всебелорусского народного собрания.

Если представить себе постепенный рост средней зарплаты в республике до $ 1000 при сохранении среднего уровня дельты между предложением и сделками (4%), это даст на конец года уровень цены предложения в размере 2390 $/м². Таким образом, рост цен на жильё в Минске до конца года составил бы внушительные 53%.

Зарплаты в стране не являются единственным фактором, влияющим на рынок жилья. Анализу также была подвергнута история динамики спроса и предложения. Для этого была сформулирована альтернативная гипотеза:

1. Средняя цена квадратного метра зависит от баланса спроса и предложения.
2. Данные по средней зарплате излишни.

Была найдена четкая взаимосвязь между указанными в новой гипотезе параметрами. Движение цены на 81% можно предсказать, зная только соотношение спроса и предложения и ничего не зная о зарплатах (рисунок 2).

Спрос и предложение пронормированы (x' = xi — M) и выровнены методом скользящей средней за 3 месяца. Один дополнительный коэффициент (k) был введен для привязка спроса к предложению. Подгонка фиксированного значения коэффициента осуществлена при помощи glm для уравнения вида: изменение цены ~ предложение — k x спрос. k = 6,6423, R²=0,8131, P<0,0001.

Полученная взаимосвязь позволила вычислить значения избыточного спроса и предложения и отобразить их на графике (рисунок 3).