Рынок жилья Минска: какой цены ожидаем в 2015 году? Прогнозы экспертов и аналитиков

— 2014 год оказался для рынка достаточно своеобразным. Как в любой стране с рыночной экономикой на фоне замораживания доходов населения и инфляционных процессов цены на недвижимость должны были снижаться. К тому же из месяца в месяц росло количество предложений. Сейчас на рынке наблюдается серьезный дисбаланс спроса и предложения. Тем не менее, на фоне таких происходящих процессов значительного падения цен не произошло. На мой взгляд, это связано с психологическим состоянием людей.

Неоднократно мы слышали заявления, что в Минске будут сокращаться объемы жилищного строительства, что минчане вынуждены будут ехать жить в города-спутники. Все это повлияло на настроения людей. Продавцы неохотно шли на снижение цен.

Чего можно ожидать в 2015 году? Мы все с замиранием сердца следим за ситуацией в России. Следующий год для РФ будет очень тяжелым. Девальвация российского рубля за год практически на 50% и продолжающаяся тенденция падения цен на нефть привели и еще приведут к дальнейшему снижению доходов российских граждан и в целом экономики страны. Наша экономика напрямую завязана с российским рынком. Поэтому и для Беларуси год будет нелегким.

В этой связи можно ожидать девальвационных процессов, которых мы ждали и в этом году. Но, как говорится, то, что не случилось вчера или сегодня, может случиться завтра. В случае девальвации белорусского рубля, которая, очевидно, скоро произойдет, мы будем наблюдать значительное снижение цен на недвижимость. Как минимум — наполовину произошедшей девальвации. То есть если девальвация произойдет на 30%, то цены на квартиры снизятся на 15%. В таком состоянии находятся рынок и покупатели, которые на фоне угрожающих мировых событий не очень сильно горят желанием доставать свои сбережения.

С другой стороны, надо понимать, что на вторичном рынке жилья порядка 80% сделок — альтернативные. Чтобы купить квартиру, покупателю надо добавить $ 15−20 тыс. Эти деньги хранятся в валюте. Поэтому большинству потребителей рынка девальвация белорусского рубля не очень страшна.

Диана Михасенко, группа компаний «Дианэст»:

— Несмотря на отсутствие кредитов и другие негативные факторы, в 2014 году рынок жилья жил и работал. Дальше, думаю, будет хуже. Тенденция на снижение цен очевидна. Сложившаяся ситуация в России ускорит этот процесс.

Количество покупателей минской и в целом белорусской недвижимости в последние два года уже значительно сократилось. В сложившихся условиях оно вообще будет стремиться к нулю.

С началом кризиса в России белорусы уже стали меньше зарабатывать. Белорусские автодилеры работают без прибыли. Молочная и мясоперерабатывающая промышленность, ориентированные на Россию, тоже терпят убытки. Со временем российский кризис затронет и другие наши отечественные отрасли. Меньше денег в экономике Беларуси — меньше денег у населения — меньше покупок. Думаю, с рынка уйдет как минимум 10−15% покупателей.

Сегодня белорусы больше озабочены не тем, чтобы купить квартиру в Минске, а тем, как бы им подешевле приобрести автомобиль в России. Кроме того, они сегодня просчитывают, как им выгоднее вложить деньги в московскую, а уж никак не в минскую недвижимость. Машина через несколько лет устареет и поржавеет, а московская и российская недвижимость через какое-то время вновь будет ликвидной.

То, что снизилась стоимость российского рубля — это полбеды. Вторая беда: на 30−40% упала в цене нефть. Белорусская экономика очень сильно завязана на торговле нефтью. Поэтому прогноз на следующий год достаточно пессимистичный даже в канун праздников.

Тем не менее, надо понимать, что цены на квартиры — это не биржа, где курсы валют могут меняться в течение дня по несколько раз. Цены на жилье будут снижаться достаточно долго. Думаю, что в следующем году мы увидим цену ниже $ 1500/кв.м на вторичном рынке, а может, даже к лету.

Большой загадкой для меня остается вопрос: будет ли в Беларуси девальвация и какое решение по этому вопросу примут Президент и Нацбанк. С одной стороны, понятно, что белорусский рубль надо девальвировать. С другой стороны, очевидно, что девальвация только усугубит все негативные процессы, в том числе на рынке жилья.

Резюмирую. Экономика в России спровоцирует рецессию в экономике Беларуси, что будет способствовать снижению цен на жилье. Россияне уйдут с рынка недвижимости Беларуси. Белорусы перестанут инвестировать в недвижимость. Вот три основных фактора, которые реально будут тянуть цены вниз.

Вадим Тачкин, директор консультационной компании «Вива Капитал» (торговая марка ViVa Invest):

— Для рынка жилья г. Минска уходящий 2014 год был достаточно спокойным. Скачков цен и других волнующих моментов на рынке не было. Стоимость квадратного метра жилья стандартных потребительских качеств, причем как первичного, так и вторичного, практически весь год балансировала вокруг одной отметки.

Малометражки в почете

Несмотря на видимую стабильность рынка, происходит переориентация спроса на более компактные квартиры. Материальный достаток у населения не увеличивается, а доступность кредитных ресурсов за текущий год так и не достигла уровня второй половины прошлого года. В этой ситуации каждый покупатель «выживает» как может. Отсюда и возросшая востребованность квартир малого метража — все направлено на минимизацию стоимости сделки. Несмотря на текущую весьма немалую минимальную процентную ставку по кредитам в размере 30% годовых, в последнее время отмечается увеличение числа покупателей, решившихся на приобретение жилья с использованием кредитов.

Что будет с ценами?

В настоящее время предпосылок для роста цен нет. Величина отложенного спроса как на первичном, так и на вторичном рынках по-прежнему значительная. Несмотря на высокие цены предложения, это позволяет удерживать ценовое равновесие.

При сохранении текущей экономической ситуации в стране на рынке жилья ожидается сохранение стабильности цен, возможны незначительные колебания +\- 5−10%. На ситуацию существенно может повлиять появление доступных кредитов для нуждающихся граждан. В этом случае первичный рынок будет более активным и вслед за растущим спросом вверх «потянутся» и цены. Насколько возрастет активность на рынке, зависит лишь от степени доступности кредитов. Ну и, конечно же, при росте цен на первичном рынке, вторичное жилье не может оставаться на прежнем ценовом уровне.

Квартиры в черте города — хватит всем?

Вопреки расхожему в последнее время мнению о постоянном сокращении объемов строительства в городской черте Минска, дефицита на рынке жилья не отмечается. Застройщики выходят на рынок с новыми объектами самых различных классов качества и ценовых категорий. Поэтому в ближайшей перспективе ожидать дефицита предложения жилья не стоит.

Почему переселяются за МКАД?

В поисках жилья многие покупатели переориентировали свое внимание с городской черты на пригород. Принимают подобные решения по ряду причин — это и ценовая доступность, и близость к городу при хорошей транспортной доступности и, как правило, достаточно развитой инфраструктуре. Кроме того, пригород привлекателен еще и близостью рекреационных зон. В 2015 году спрос на жилье в пригороде останется на высоком уровне.

«Первичка» vs «вторичка»

Ожидается дальнейшее усиление конкуренции между первичным и вторичным рынком жилья. Это объясняется необходимостью поиска более экономичных вариантов покупки жилья. Первичный рынок привлекает заманчивыми ценами.

Кроме того, все больше покупателей уделяют внимание комфорту и качеству и хотят купить новую квартиру в современном молодом районе. В ряде случаев даже готовы за это доплачивать.

Артем Сахаревич, аналитик портала Realt.by: