Обзор рынка жилой недвижимости Минска за сентябрь 2014 года

По сравнению с сентябрем 2013 года спрос на квартиры в Минске вырос на 19,3%. Второй раз с начала года была покорена отметка в 1000 сделок. Высокий спрос в конце лета и начале осени привел к тому, что покупательская активность в III квартале была даже выше, чем за аналогичный период прошлого года. Последний раз ситуация развивалась в схожем ключе в 2008 году. Тогда в сентябре было заключено еще на 100 сделок больше.

С учетом того, что сентябрьские данные еще будут дополнены, мы можем констатировать тенденцию к росту спроса на протяжении последних 5 месяцев. Подобная активизация рынка в условиях ограниченного платежеспособного спроса может негативно сказаться на покупательской активности в начале 2015 года.

* данные по числу совершенных сделок купли-продажи в августе были уточнены. Скорректированная средняя цена сделки снизилась на 3 $/м².

Предложение квартир продолжает штурмовать новые высоты. С наступлением осени продавцы квартир еще более активизировались — по сравнению с августом количество квартир в базе выросло на 1,4%. Красноречивый факт: сегодня во Фрунзенском, Московском и Советском районах продается почти столько же квартир, сколько в августе 2013 года было выставлено на продажу во всем Минске.

Спрос на квартиры в сентябре остался на прежнем уровне, но структура совершенных сделок купли-продажи несколько изменилась. Так, на 5,9% снизился спрос на 1-комнатные квартиры. Также меньше сделок было совершено в сегменте 3-комнатных квратир (-9,7%). В то же время спрос на 2-комнатные квартиры вырос на 7,1%, на квартиры с 4 и более комнатами — на 15,6%.

Сентябрь отметился снижением покупательской активности в районах с самым дорогим и самым бюджетным жильем. Во Фрунзенском районе традиционно было отмечено максимальное число совершенных сделок купли-продажи, однако по сравнению с августом их количество сократилось почти на 10%. Схожие процессы наблюдались и в Заводском районе.

Что касается Центрального и Советского районов, то там ослабление спроса было еще более заметным — число заключенных сделок упало на 20−23%. Напротив, существенно выросло количество сделок с жильем в Первомайском и Партизанском районах (+37%).

Довольно высокий спрос на квартиры, направленный преимущественно на жилье среднего ценового диапазона, поддерживает стабильную ценовую ситуацию на рынке. И хотя динамика средней цены квадратного метра квартир по данным совершенных сделок в сентябре носила отрицательный характер, само снижение было незначительным (-0,2%).

Средние цены (м²) квартир по результатам сделок купли-продажи в сентябре составили:

• 1-комнатные квартиры — 1781 $/м² (+0,5% за месяц);
• 2-комнатные квартиры — 1656 $/м² (+0,4%);
• 3-комнатные квартиры — 1542 $/м² (-1,0%);
• 4-комнатные квартиры — 1485 $/м² (-1,4%).

Превышение средних цен предложения над ценами реальных сделок в зависимости от типа квартир отличается и довольно заметно. Так, цены в объявлениях о продаже 1- и 2-комнатных квартир в сентябре были в среднем на 3−4% выше, чем те, по которым заключались сделки. В то же время у 3- и 4-комнатных квартир этот показатель колеблется на уровне 11−14%.

Судя по сентябрьским данным, рост спроса продавцы квартир восприняли с оптимизмом. Общий рост городского индекса цен в Минске составил 0,3%. Максимум был отмечен в сегменте 1-комнатных квартир (+0,6%).

Что касается динамики цен предложения с разбивкой по типу жилья, то лидерами роста были квартиры в современных непанельных домах (+1,2%) и в кирпичных домах типовой планировки (+1,4%). Напротив, снижение цен было зафиксировано на квартиры в сталинках (-1,0%), на панельные хрущевки и брежневки (-0,8%), а также на современное панельное жилье (-1,7%).

Более половины микрорайонов города закончили месяц с отрицательной ценовой динамикой, однако в большинстве из них средняя цена предложения снизилась на считанные доли процента. Максимальное снижение в сентябре было зафиксировано в районе ул. Старовиленской (-4%), у Привокзальной площади (-3%) и в Каменной Горке (-2%). Наибольшим ростом цен отметились Степянка и Велозавод с одинаковым показателем +4%.

За 9 месяцев 2014 года столичные микрорайоны в основном потеряли свои позиции. Сильнее остальных подешевело жилье в районе улицы Кабушкина (-8%) и в Дражне (-9%). В то же время активно развивающиеся Грушевка и Брилевичи являются общегородскими лидерами по росту цен. По сравнению с началом года за 1 квадратный метр жилья здесь просят в среднем на 7% больше.

Негативные изменения цен на жильё стали общей тенденцией для столиц региона. Начиная с февраля квартиры в Киеве становятся дешевле в среднем на 1% в месяц. Сложным для долларовых цен на квартиры в Москве стал прошедший сентябрь. Общее снижение составило 2,5% или 125 $/м² в абсолютном выражении.

Интересная ситуация наблюдается в Прибалтике. Если в минувшие месяцы цены на квартиры в местной валюте росли, но их «съедало» ослабление последней к доллару, то сейчас оба процесса играют на понижение. Сильнее всего это ощущается в Вильнюсе, где за 2 месяца долларовые цены откатились к уровню начала года.