С 1 сентября в Беларуси появился новый инструмент для покупки жилья. Поможет ли он белорусам решить наболевший квартирный вопрос?

Эти и другие вопросы журналист портала Realt.by обсудила с директором Ассоциации лизингодателей Беларуси Сергеем Шимановичем.

Итак, с 1 сентября предметом лизинга может выступать жилье. По крайней мере, законодателем такая возможность предоставлена. Гражданин может обратиться в лизинговую компанию и заключить с ней договор лизинга. Но надо отчетливо понимать, что если к покупке квартиры привлекаются кредитные деньги, то физическое лицо становится собственником жилого помещения с момента регистрации сделки и перехода права собственности на него. Это несмотря на то, что квартира находится в залоге у банка до полного погашения кредита и процентов по нему.

При обращении в лизинговую компанию вы станете собственником жилья только после полного расчета с лизингодателем. До этого времени полноправным собственником жилого помещения будет являться лизинговая компания. Но это лишь кажущееся ущемление потребительских прав пользователя. Ведь при лизинге лизингополучатель приобретает все права владения и пользования жилым помещением и может в полной мере извлекать вытекающие из них выгоды. В случае же неуплаты платежей (кредитных или лизинговых) жилье может быть изъято у недобросовестного плательщика как при пользовании кредитом, так и при лизинге, говорит Сергей Шиманович. При этом лизинг, по его мнению, по сравнению с банковским кредитованием имеет ряд преимуществ.

Преимущества лизинга

В отличие от банка лизинговая компания, обладающая собственными средствами и возможностью привлекать доступные и недорогие финансовые ресурсы на внешних рынках, может себе позволить, и, как правило, это происходит при большинстве лизинговых сделок таких компаний, не использовать дополнительные механизмы обеспечения в виде поручительства, дополнительного залога, банковских гарантий, что весьма распространено при банковском кредитовании. Она ограничивается авансовым платежом, уровень которого установлен законодательно и ограничен 40%. Хотя на практике, поясняет Сергей Шиманович, авансовый платеж составляет 20−30% от стоимости предмета лизинга. Естественно, при оформлении сделки лизингодатель попросит у вас ряд документов, удостоверяющих вашу правоспособность и финансовую платежеспособность, например, справку о доходах. Эти документы необходимы для того, чтобы компания видела, что физическое лицо способно платить по счетам.

Кроме того, лизинговая компания может рассмотреть пакет документов в короткий, не более чем в 5-дневный срок, и вынести свое решение. «Отсутствие необходимости в привлечении каких-то дополнительных обеспечительных механизмов и излишнего бюрократизма могут сделать лизинг более привлекательным по сравнению с кредитом», — уточняет директор Ассоциации.

Не будет проблем и с покупкой «долевки»

С готовым жильем нет никаких принципиальных проблем. Квартира может быть приобретена лизинговой компанией по договору купли-продажи у определенного продавца для конкретного лизингополучателя.

— Что касается нового строящегося жилья, которого еще нет в натуре, то в этом случае для совершения сделки между продавцом объекта и лизинговой компанией, скорее всего, будет заключаться не договор долевого строительства, а предварительный договор купли-продажи. Ведь ничто не мешает застройщику заключить такой договор на объект, который будет создан в будущем. Здесь главное — правильно оформить документы, которые не противоречили бы законодательству, — уточняет специалист.

Заработает ли жилищный лизинг с 1 сентября?

Несмотря на то, что с момента принятия указа № 99 прошло полгода (принят 25 февраля), специалисты говорят о том, что с 1 сентября жилищный лизинг вряд ли заработает и будет востребован на рынке. На то есть несколько причин.

Во-первых, в отличие от банков все обороты лизингодателя в рамках договора лизинга, в том числе вознаграждение, облагаются налогом на добавленную стоимость (НДС) в размере 20%. «Поэтому, естественно, что при прочих равных условиях, например, при одинаковом вознаграждении банка за пользование кредитом и величине вознаграждения лизингодателя в рамках договора лизинга услуга лизинговой компании будет обходиться для потребителя на 20% дороже. Если потенциальный лизингополучатель — физическое лицо, которое хочет купить квартиру, будет выбирать, куда обратиться, то, вероятнее всего, оно выберет банк», — говорит Сергей Шиманович.

Во-вторых, на сегодняшний день в Жилищном кодексе прописаны правила владения и пользования жилым помещением государственного, частного жилищного фонда и коммерческого найма. Такого понятия, как аренда жилья с последующим правом выкупа, там нет. Оно и понятно, на момент подготовки законодательного акта разработчики документа не знали, что может появиться такой новый инструмент.

Кроме того, ЖК предполагает наличие типового договора найма жилья. В нем прописаны права и обязанности сторон, в том числе основания для выселения за несвоевременную оплату коммунальных платежей. При появлении жилищного лизинга должен быть разработан еще один вариант типового договора — например, финансовой аренды жилья. Тогда будет понятно, как будут решаться вопросы с выселением лизингополучателя, если у него возникнет задолженность по оплате ЖКУ.

Что надо решить, чтобы жилищный лизинг заработал?

В первую очередь, считает Сергей Шиманович, необходимо решить вопрос с налогообложением доходов лизинговых компаний. Чтобы жилищный лизинг заработал, надо освободить лизингодателей от уплаты НДС при передаче в лизинг физическим лицам жилых помещений и других объектов недвижимого имущества.

По словам специалиста, данная работа уже ведется. Подготовлен проект соответствующих изменений и дополнений в Налоговый кодекс, которые, если их одобрят в уполномоченных органах государственного управления, могут вступить в силу с января 2015 года. Предполагается и внесение соответствующих изменений в Гражданский кодекс. Кроме того, необходимо внести упомянутые изменения и дополнения в Жилищный кодекс.

— Реально потребительский, в том числе жилищный лизинг сможет заработать только после решения всех этих вопросов. Логично, чтобы они были решены до конца текущего года. Тогда с января 2015 года при наличии готовности лизинговых компаний данный инструмент станет рабочим, — говорит директор Ассоциации. — Насколько мне известно, желание у членов Ассоциации лизингодателей Беларуси и других игроков рынка есть. Ряд достаточно крупных компаний готовы рассматривать возможность инвестирования в данную сферу. Но это, повторюсь, при условии, что все правовые препятствия будут устранены.

Варианты работы с физическими лицами могут быть разными. Лизинговая компания может заключить договор лизинга с конкретным физлицом. Она может инвестировать в строительство так называемых доходных домов, а затем передавать жилье в лизинг конкретным лизингополучателям по их заявкам.

— Рано или поздно этот инструмент заработает. Ведь одной из задач, стоящей перед законодателями при разработке указа № 99, — оказать помощь гражданам в решении очень острой жилищной проблемы, которая носит ярко выраженный социальный характер. Учитывая, что государство, по сути, выступило инициатором данного нововведения, оно и заинтересовано в том, чтобы создать условия для работы нового инструмента, — уверен Сергей Шиманович.

О чем говорит зарубежный опыт

В России уже порядка 2-х лет есть возможность приобрести жилье в лизинг. Однако до сих пор этот инструмент не работает. «Учитывая негативный опыт России, в Беларуси пошли по пути создания более благоприятных условий для функционирования лизинга жилья. В первую очередь это касается вопросов налогообложения», — говорит Сергей Шиманович.

Если говорить о западных странах, то там уже давно развит потребительский и жилищный лизинг, в том числе потому, что права собственника там защищены намного больше, чем, например, в Беларуси.