Обзор рынка жилой недвижимости Минска за июль 2014 года

Спрос на квартиры в июле, несмотря на прогнозируемый сезонный спад активности, остался на довольно высоком уровне. За последние 8 лет лишь дважды продажи квартир в июле были выше текущего показателя. Сделок по сравнению с предыдущим месяцем было совершено на 2,3% меньше. Впрочем, после уточнения данных* вполне вероятно, что июльский результат будет даже выше показателя июня.

В сравнении с июлем 2013 года различия куда более весомые. Напомним, что годом ранее было совершено порядка 1150 сделок купли-продажи квартир, что на 21% выше нынешнего показателя. Вероятнее всего и в августе эта тенденция продолжится, зато в сентябре мы вправе ожидать, что впервые в этом году покупательская активность превысит показатели 2013 года. Тогда в первый осенний месяц было продано 853 квартиры, что даже по меркам текущего года является средним показателем.

* данные по числу совершенных сделок купли-продажи в июне были уточнены. Скорректированная средняя цена сделки выросла на 2 $/м².

Впервые в 2014 году ежемесячный уровень предложения пошел на спад. В данном случае дала о себе знать сезонность: при стабильном рынке часть продавцов откладывает дела на осень ввиду наступившей поры отпусков.

Структура спроса по сравнению с июнем претерпела ряд изменений. Так, на 5% вырос спрос на 2-комнатные квартиры в Минске, в то время как 1-комнатных квартир купили несколько меньше (-3,5%). Заметное снижение интереса со стороны покупателей ощутили владельцы 3-комнатных квартир. Сделок в этом сегменте было совершено на 17% меньше, чем в июне. Спрос на квартиры с 4 и более комнатами увеличился на 20%.

Активность покупателей с точки зрения географии также изменилась. Парадоксальная ситуация: несмотря на общее снижение числа сделок купли-продажи квартир в Минске, спрос вырос в 7 районах города из 9. Максимальный приток покупателей ощутили на себе Заводской (+33%) и Партизанский (+40%) районы столицы, у остальных показатели были куда скромнее и варьировались от +1% до +15%.

В то же время на 23% снизился спрос на жилье в Московском и Центральном районах Минска, что нивелировало показатели в остальной части города. Интерес к жилью в центральной части города и в зонах пешеходной доступности к метро остался стабильным.

Средняя цена сделки в июле выросла на 1,7%. Это довольно неожиданный показатель особенно на фоне -1,2% в мае и -2,6% в июне. Причины подобных изменений не в последнюю очередь связаны с изменение структуры спроса — в июне относительно дорогих 1-и 2-комнатных квартир было продано в 3,6 раза больше, чем 3- и 4-комнатных квартир, «квадрат» в которых традиционно стоит меньше. В июле это отношение выросло до 4,1.

Чтобы лучше понять происходящее, следует рассмотреть динамику цен внутри самих сегментов с оглядкой на указанные выше факты.

Средние цены квартир по результатам сделок купли-продажи в июле составили:

• 1-комнатные квартиры — 1767 $/м² (+3,5% за месяц);
• 2-комнатные квартиры — 1648 $/м² (-0,5%);
• 3-комнатные квартиры — 1551 $/м² (-1,0%);
• 4-комнатные квартиры — 1608 $/м² (-1,7%).

Общий рост средней цены реальных сделок единолично «вытянули» 1-комнатные квартиры, где практически полностью был нивелирован июньский обвал. Что касается негативной динамики всех остальных сегментов, то темпы снижения цен росли по мере увеличения числа комнат.

Роль 1-комнатных квартиры, как «стартеров» большинства цепочек сделок, наиболее ярко проявляется сейчас, когда рынок не имеет кредитной подпитки. Ходовые «однушки» постепенно обособляются от остальных сегментов рынка. Так, разница в средней цене сделки между 1- и 3-комнатными квартирами достигла в июле 14% - это максимальный показатель в 2014 году. Более того, за последние 3 года лишь однажды это значение было выше.

Ценообразование в объявлениях о продаже квартир в июле практически не претерпело изменений. Снижение общегородского индекса цен составило всего 0,1%. В зависимости от числа комнат колебания составили от +0,2% у 1-комнатных квартир до -0,8% у 4-комнатных квартир.

Заметных колебаний цены предложения квартир в домах различного возраста и материала стен также отмечено не было. Квартиры в кирпичных домах советской эпохи выросли на максимальные в городе 0,8%. Быстрее остальных снижались цены на хрущевки и брежневки.

Лидерами по росту цен среди микрорайонов города на этот раз стали Грушевка, районы станции метро «пл. Якуба Коласа» и улицы Старовиленской. В этих жилых зонах цены выросли на 3−4%. Что касается другого конца списка, то быстрее остальных (-2−3% за июль) снижались цены в районе улицы Уральской, в м-не Запад и вблизи Велозавода.

Снижение цен на жилье преобладало в соседних столицах. Так, в Киеве средняя цена предложения квартир «потеряла» за июль 1%. Последние данные из Варшавы также свидетельствует о негативной динамике. Цены на квартиры в столицах балтийских стран с начала года выросли, однако июльские результаты наверняка будут скорректированы из-за ослабления курса евро. На конец июля в Москве отмечался уверенный рост цен на квартиры (+1,7%). Впрочем этот показатель уже неактуален, т.к. на фоне введенных против РФ санкций за первые две недели августа московский индекс цен на жилье «откатился» почти на 2%.