Земля

Продавать пустые участки станет проблематично

Президент РБ 28 января подписал Указ № 58 «О некоторых вопросах изъятия и предоставления земельных участков». Согласно документу участки, которые не осваиваются по целевому назначению в течение установленного срока, будут изыматься по решению местного исполнительного комитета либо суда, в зависимости от того, находится участок в частной собственности, в пожизненном наследуемом владении или в пользовании гражданина либо юридического лица. В Указе содержится и ряд других нововведений, ужесточающих правила предоставления и использования земельных наделов.

В частности, если юридическое лицо, индивидуальный предприниматель в течение шести месяцев, а гражданин в течение одного года со дня получения свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации создания земельного участка и возникновения права на него не приступили к занятию данного участка (не начали строительство или иное освоение земельного участка) местный исполком принимает решение о прекращении права пользования, пожизненного наследуемого владения участком. Решение должно содержать обязательное для исполнения предписание организации по госрегистрации в течение 7 дней осуществить госрегистрацию прекращения соответствующего права на участок. Аналогичные действия предусматриваются и в том случае, если участок предоставлен в аренду и договором аренды предусмотрено право расторжения договора в одностороннем порядке. Если же этого в договоре нет, то исполком расторгает договор аренды в судебном порядке. Вопрос изъятия земельного участка также решается в судебном порядке, если участок находится в частной собственности. После того как суд удовлетворяет иск, должна быть произведена государственная регистрация прекращения права аренды или частной собственности на участок.

В таком же порядке предусматривается изъятие земельного участка в том случае, если со дня принятия решения о его предоставлении и до вступления в силу комментируемого Указа прошло более 2 лет, а юридическое лицо, гражданин или индивидуальный предприниматель не приступили к занятию участка (не начали строительство, разработку месторождений полезных ископаемых или иное). Правда, начать процедуру изъятия тот же исполнительный комитет может по истечения срока действия предписания, которое должно быть направлено владельцу (пользователю) участка. Срок, указанный в предписании, — не более шести месяцев для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей и не более одного года — для граждан.

Для наглядности приведем пример. Указ вступает в силу через 3 месяца после официального опубликования, то есть с 1 мая текущего года, за исключением некоторых пунктов, о чем будет сказано дополнительно. Так вот если, например, гражданин, получивший участок под коттедж в мае 2004 года, до 1 мая 2006 года не приступит к строительству этого коттеджа, то исполком либо иной госорган по надзору за использованием земель направит ему предписание (предупреждение). И если в течение последующего года гражданин не начнет строительство дома, то госорган вправе начать процедуру изъятия участка.

Но если тот же гражданин захочет избавиться от неосвоенного участка по своему усмотрению — оформить в частную собственность и продать (подарить, обменять на квартиру, автомобиль и т. д.), то он это должен успеть сделать до конца текущего года. Потому что с 1 января 2007 года «запрещается отчуждение (купля-продажа, мена, дарение, за исключением дарения близким родственникам) находящихся в частной собственности земельных участков до получения их собственниками документов, удостоверяющих право на расположенные на этих участках капитальные строения, за исключением не завершенных строительством законсервированных капитальных строений, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь. При этом отчуждение земельных участков и капитальных строений (зданий, сооружений) осуществляется одновременно, за исключением отчуждения Указанных строений на снос».

С 1 мая запрещается изменение целевого назначения земельных участков, переданных для ведения личного подсобного хозяйства, если иное не предусмотрено утвержденной в установленном порядке градостроительной документацией.

С этой же даты «земельные участки для строительства в г. Минске, областных центрах и пригородных зонах этих городов капитальных строений (зданий, сооружений) предоставляются в аренду юридическим лицам, гражданам или индивидуальным предпринимателям на аукционах на право заключения договоров аренды земельных участков или гражданам Республики Беларусь в частную собственность на аукционах по продаже земельных участков для индивидуального жилищного строительства, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь». При этом участки, на каждый из которых претендует только одно юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, предоставляются в аренду после внесения таким лицом платы за право заключения договора аренды земельного участка на основании его кадастровой стоимости.

Без проведения аукционов земельные участки в г. Минске, областных центрах и пригородных зонах этих городов предоставляются: гаражно-строительным кооперативам — для строительства гаражей для хранения транспортных средств граждан РБ; гражданам РБ, нуждающимся в улучшении жилищных условий, — для строительства и обслуживания жилых домов; садоводческим товариществам — для ведения коллективного садоводства. Во всех трех случаях плата за участки взимается на основании их кадастровой стоимости.

Проведение аукционных торгов и плата на право заключения договоров аренды участков не требуются при предоставлении их, если: новый участок выделяется взамен изымаемого; организации или гражданину выдано разрешение на проведение проектно-изыскательских работ до вступления в силу настоящего Указа, если проведение аукционов не предусмотрено иными актами законодательства; претендентом на участок выступает государственная организация или он отводится для строительства и (или) обслуживания объекта, находящегося в государственной собственности. На таких же условия участки предоставляются: сельскохозяйственным организациям, в том числе крестьянским (фермерским) хозяйствам, — для ведения сельского хозяйства; научным организациям, учреждениям образования — для исследовательских или учебных целей в области сельского либо лесного хозяйства; государственным лесохозяйственным учреждениям, организациям городских исполнительных и распорядительных органов, в компетенцию которых входит ведение лесопаркового хозяйства, — для ведения лесного хозяйства.

Без проведения аукциона участки могут предоставляться также юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям — для строительства многоквартирных жилых домов (за исключением жилых домов повышенной комфортности), культовых строений и мест погребения. Плата за право заключения договоров аренды земельных участков определяется на основании кадастровой стоимости данных участков, исходя из площади предоставляемого земельного участка для строительства (создания) многоквартирного жилого дома в границах отмостки по периметру здания. К домам повышенной комфортности, предоставление участков под которые осуществляется только через аукцион, относятся жилые дома с одним из следующих критериев: либо размещаемые в первой экономико-планировочной зоне, либо строящиеся с применением индивидуальных архитектурных, планировочных и конструктивных решений (высота хотя бы одного жилого этажа превышает 3 метра, коэффициент отношения общей площади к жилой хотя бы одной квартиры 2 и более, общая площадь хотя бы одной квартиры составляет более 140 квадратных метров) или с применением дорогостоящих импортных материалов и инженерных систем, обеспечивающих повышенный комфорт проживания, эксплуатации и обслуживания жилья. Но все технико-экономические показатели критериев отнесения жилых домов к жилым домам повышенной комфортности предстоит определить правительству.

Кроме того, Совету Министров поручено обеспечить приведение актов законодательства в соответствие с настоящим Указом, утвердить форму договора аренды земельного участка и дать официальное разъяснение по применению данного Указа.

Указом также утверждено Положение о порядке изъятия и предоставления земельных участков, которое начнет действовать с 1 мая текущего года. В нем расписываются полномочия государственных органов при рассмотрении вопросов и принятии решений в части выделения, предоставления и изъятия земельных участков. Указаны сроки, в течение которых должны рассматриваться заявления граждан и юридических лиц о предоставлении участков. Дается перечень документов и сведений, которые заявитель обязан представить вместе с заявлением. В то же время Указом за нарушение сроков рассмотрения госорганами соответствующих заявлений предусматривается наложение штрафа на должностных лиц в размере до пяти базовых величин.

Положение не распространятся на изъятие и предоставление земельных участков для размещения важных оборонных и (или) военных объектов, дипломатических представительств, приравненных к ним представительств международных организаций и консульских учреждений иностранных государств в РБ, а также на передачу в аренду земельных участков, находящихся в частной собственности.

Согласно положению предоставление земельного участка, находящегося в пользовании, пожизненном наследуемом владении, частной собственности, аренде, производится после изъятия этого участка у прежнего землепользователя, землевладельца, собственника или арендатора. Земельный участок, находящийся в частной собственности, предоставляется после выкупа его у собственника в установленном законодательством порядке.

В положении излагаются требования к тому, как должен осуществляться выбор земельного участка для размещения нового объекта. К акту выбора места размещения участка должна прилагаться копия земельного кадастрового плана с границами выбранного участка. Причем Указанная копия в день выбора участка должна быть согласована со всеми заинтересованными организациями, а также с самим землепользователем (землевладельцем), из земель которого испрашивается земельный участок. Данный землепользователь при согласовании места размещения этого участка одновременно дает согласие на изъятие у него данного участка (его части). В то же время отказ землепользователя в согласовании места размещения испрашиваемого земельного участка и изъятии его для государственных или общественных нужд не приостанавливает предварительного согласования места размещения земельного участка, а также разработку проекта отвода этого участка в соответствии с настоящим положением.

Еще одна весьма интересная деталь. По положению гражданин, который заинтересован в предоставлении участка, например под строительство индивидуального дома, в заявлении обязан Указать источники финансирования строительства, а также сведения о площади всех земельных участков, находящихся в пользовании, пожизненном наследуемом владении, частной собственности гражданина либо арендуемых им.

О том, как именно рынок недвижимости, в том числе земельных участков и жилья, отреагируют на перечисленные нововведения, сказать однозначно пока трудно. Ясно одно — реакция обязательно последует и, судя по всему, уже в самое ближайшее время. Первое, что неизбежно, — собственники неосвоенных земельных участков и коттеджных долгостроев поспешат избавиться от не приносящей пользы недвижимости до 1 января 2007 года. В этой связи можно ожидать заметного увеличения предложения подобных объектов на продажу, в том числе и по бросовым ценам.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ.