Обзор рынка жилой недвижимости Минска за июнь 2014 года

По уровню спроса на квартиры июль превзошел другие месяцы II квартала. На данный момент рост числа совершенных сделок по сравнению с майским показателем* составляет 8,2% и наверняка увеличится еще на 3−5% после финального уточнения. Что касается показателей 2014 года, то квартиры активнее раскупались в феврале и марте.

В 2014 году мы пока ни разу не наблюдали рост спроса по сравнению с аналогичным показателем года минувшего. В июне этого также не произошло — разница составила 10,7%. Не стоит ожидать перелома тенденции и в следующем месяце, ведь на июль 2013 пришелся один из пиков покупательской активности.

Подводя итоги полугода, следует отметить, что спрос за эти 6 месяцев был далек от максимума (-16,8% от уровня первого полугодия 2013 года), но в то же время существенно превышал показатели худших лет (в 2009 году было продано на 17% меньше квартир, в 2010 на 30% меньше).

* данные по числу совершенных сделок купли-продажи в мае были уточнены. Скорректированная средняя цена сделки выросла на 1 $/м².

Что касается объема предложения, то в июне число выставленных на продажу квартир продолжало оставаться за психологической чертой в 7000 квартир. Напомним, что с января по апрель ежемесячно база вырастала на 7−8%. В мае этот показатель составил уже 3%, а в июне были зафиксированы скромные +0,4%. Впервые за долгое время на рынке установилось равновесие, при котором спрос компенсирует приток нового предложения.

Каких-либо существенных изменений в структуре покупательских предпочтений замечено не было. Стоит отметить, что 3- и 4-комнатные квартиры, спрос на которые в мае не превысил и 20% от общего «пирога», начали постепенно возвращать утраченные позиции. Сделок с 3-комнатными квартирами в июне было заключено на 14,3% больше, спрос на квартиры с 4 и более комнатами вырос на 23,8%.

География покупательской активности претерпела ряд изменений. В июне хуже продавались квартиры в Первомайском (-5,6% к майскому значению), Октябрьском (-16,9%) и Партизанском (-43,2%) районах столицы. В оставшихся 6 районах спрос на квартиры вырос. Максимальный всплеск активности покупателей пришелся на Советский и Московский районы (+18% и +20%).

Отличительная особенность июня — меньшим спросом пользовались самые дорогие и самые дешевые квартиры. Так, количество заключенных сделок купли-продажи в 10 микрорайонах с самыми низкими ценами на квартиры (см. карту ниже) сократилось на 5,8%. В 10 микрорайонах с максимальными ценами на жилье было куплено на 27,7% квартир меньше, чем в мае. Спрос на квартиры у метро остался на прежнем уровне. Таким образом, наибольший интерес покупатели проявляли к квартирам среднего ценового диапазона.

Средняя цена сделки, с декабря по май колебавшаяся внутри узкого 20-долларового диапазона, в июне заметно «просела». Общее снижение составило 2,8%, что лишь немногим меньше $ 50 в абсолютном выражении. Последний раз нечто подобное наблюдалось в ноябре — тогда средняя цена снизилась на 3,6%.

Ранее в этом году мы неоднократно сталкивались с ситуацией, когда на среднюю цену сделки влияло изменение структуры спроса, будь то активные продажи многокомнатных квартир или всплеск покупательского интереса к жилью в Заводском районе. Такие процессы искусственно «тянули» среднюю вниз. В этом отношении результаты июня стоят особняком. Имело место естественное снижение цены, причем не столько в объявлениях, сколько во время торга.

Примечательно, что максимальное снижение средней цены сделки было отмечено у 1-комнатных квартир. Забегая наперед, отметим, что именно владельцы «однушек» меньше всего снижали цены в объявлениях о продаже (в среднем лишь на 0,1% за месяц).

Средние цены квартир по результатам сделок купли-продажи в июне составили:

• 1-комнатные квартиры — 1709 $/м² (-3,7% за месяц);
• 2-комнатные квартиры — 1657 $/м² (-0,5%);
• 3-комнатные квартиры — 1559 $/м² (-2,9%);
• 4-комнатные квартиры — 1636 $/м² (+5,5%).

Разница между средней ценой предложения и сделки в зависимости от количества комнат колеблется от 4,1% (2-комнатные квартиры) до 10,5% (4-комнатные квартиры). У 1-комнатных квартир этот показатель составил 6,5%. Ни разу за последние 1,5 года разбежка между предлагаемыми и итоговыми ценами 1-комнатных квартир не была такой внушительной.

В объявлениях по продаже квартир снижение цен также имело место. Впервые в этом году общегородской индекс цен Realt.by снизился за месяц на 1,0%. Владельцы 2−4-комнатных квартир снизили цены в объявлениях в среднем на 1,3−1,5%. Что касается различных типов жилья, то максимальное снижение цен было отмечено на квартиры в кирпичных хрущевках и брежневках.

Среди районов города лидером по снижению цен уже второй месяц подряд остается Немига (-4% за июнь). На 3% в среднем снизились цены на жилье в Лошице, районе улиц Багратиона и Столетова. Тем не менее примерно треть жилых зон закончили месяц с положительной динамикой цен на квартиры. Тройка лидеров выглядит следующим образом: Новинки (+4%), Михалово (+3%), Серова (+2%).

Помимо Минска, отрицательная динамика цен на квартиры была отмечена лишь в Киеве. В Риге ситуация осталась неизменной, в то время как Вильнюс демонстрирует уверенный рост цен в преддверии перехода страны на евро. Последние 15 месяцев жилье в белорусской столице было дороже, чем в литовской, однако в июне города вновь поменялись местами. Лидером по росту цен в июне стала Москва. Квартиры в белокаменной подорожали в среднем на 2,5%.