Доходность со знаком «минус». Прибыль от аренды не компенсирует снижение цен на квартиры

С тех пор многие исходные данные инвестиционного уравнения претерпели заметные изменения. И рынок аренды, и рынок продажи квартир в последнее время перенасыщены предложением, под тяжестью которого цены сначала перестали расти, а затем и вовсе стали снижаться. Так насколько оправданными сегодня выглядят инвестиции в жилую недвижимость?

Мы просчитали все потенциальные дивиденды, которые аренда приносила последние 2 года, сравнили их с валютными депозитами, а главное — наложили полученные результаты на динамику цен на квартиры.

Для оценки использовались 1- и 2-комнатные квартиры площадью 35 и 50 м² соответственно. Это очень близко к значениям, на которые приходится пик спроса. Небольшая площадь и высокая ликвидность позволили нам использовать в расчетах средние цены предложения по продаже и аренде квартир с одной и двумя комнатами.

В начале и середине 2012 года, когда рынок только выходил из затяжного периода спада, аренда квартир была относительно доступной. Невысокие ставки позволяли получать потенциальные дивиденды в размере 5−6% годовых, что было заметно ниже даже валютных депозитов, не говоря о рублевых. Ситуация кардинально изменилась во время вступительной кампании 2012 года.

Обилие абитуриентов, рост миграции в столицу и нашумевшее заявление Президента о возможных санкциях к арендодателям, сдающим построенные с привлечением льготного кредита квартиры, сделали свое дело. Дефицит предложения не заставил себя долго ждать, как и последовавший за ним сильный рост арендных ставок. Вторую половину 2012 года темпы роста цен аренды были значительно выше, чем у продажи квартир. Не прошло и полгода, как доходность аренды уже достигала 7,5% годовых.

В дальнейшем квартиры стали дорожать куда более стремительными темпами, в то время как рост цен на аренду постепенно замедлялся. Продолжение этой тенденции мы наблюдаем и по сей день: цены на аренду последние полгода падали быстрее, чем цена продажи квартиры (рис. 1а).

Доходность от аренды, установившаяся на данный момент, колеблется в пределах 6,3−6,6%. Впрочем, эти цифры отражают лишь потенциальную прибыль и не учитывают сопутствующие расходы, которые, как оказалось, значительно влияют на итоговые показатели

На рис. 1б отображена структура сопутствующих издержек, с которыми сталкивается большинство арендодателей. Первые 2 блока представлены налогами и коммунальными платежами. К примеру за квартиру, находящуюся во второй экономико-планировочной зоне приходится ежемесячно платить 170 или 340 тысяч в зависимости от числа комнат. Если к этому прибавить еще и коммунальные платежи, то за год набегает довольно приличная сумма, составляющая 0,7−0,9% годовых. Их собственник квартиры потеряет, если оплачивает коммунальные и налоги из своего кармана. Впрочем, широко распространена практика, когда эти расходы ложатся на плечи арендаторов либо изначально заложены в стоимость аренды.

За другую группу издержек арендодателю приходится отвечать самому. На ремонт, устранение износа электроприборов и покупку мебели нужно периодически тратить деньги. Если представить, что за год на амортизацию была потрачена половина месячной аренды, то доходность снизится еще на 0,26−0,28% годовых.

Следующая проблема арендодателей, о которой в Минске уже порядком подзабыли за последние 2 года, связана со сменой квартирантов и поиском новых. Еще полгода назад найти новых арендаторов можно было за пару дней, сегодня, ввиду возросшей конкуренции, времени уходит больше. Если квартира пустовала полмесяца в году, то итоговая доходность снизилась еще на 0,26%-0,27%.

В том случае, если бремя всех перечисленных расходов ложится на арендатора, то несложно посчитать, что от первоначальных 6,33−6,63% остается уже 4,93−5,38%, что на фоне валютных депозитов выглядит уже не так привлекательно. Сегодня у банков достаточно предложений по вкладам с такими процентными ставками, которые к тому же будут фиксированными.

В сложившейся ситуации для получения дохода, который будет гарантировано выше валютного вклада, арендодателю необходимо предпринимать определенные действия. Повышение арендных ставок возможно лишь после конкретных улучшений в квартире. На фоне возросшего предложения на рынке следует понимать, что один месяц «простоя» в году по текущим ценам равнозначен скидке в $ 30−40 для квартирантов. Компромиссное решение в виде снижения аренды на $ 20 либо предложение по оплате части коммунальных услуг позволит сохранить часть дохода и повысит лояльность арендаторов, которые дважды подумают, прежде чем сменить квартиру.

Арендодателям, а также потенциальным инвесторам, которые хотят заработать на недвижимости, важно не забывать о втором столпе, на котором держится итоговая доходность. Дельта изменения цены квартиры с момента ее покупки до момента продажи иногда может превышать суммарный доход от аренды, полученный за весь этот период. Именно это и произошло на рынке жилой недвижимости Минска за последние 2 года.

Прослойка в виде доходов от аренды выглядит тонкой лентой по сравнению с ежемесячным ростом цен на квартиры в 2012 — 2013 гг. (рис. 2). Например, средняя стоимость рассматриваемых нами 1- и 2-комнатных квартир за август 2013 года выросла более чем на $ 3000. Потребуется 7−8 месяцев, чтобы заработать такие деньги сдавая квартиру в аренду.