Обзор рынка жилой недвижимости Минска за апрель 2014 года

Впрочем, этого не произошло. Количество проданных в апреле квартир сократилось по сравнению с мартом* на 15,8%. Каждый из 4 месяцев текущего года уступил по уровню спроса своему прошлогоднему «визави». Разница в апреле составила 31% и пока это худший показатель в 2014 году. Напомним, что по количеству заключенных сделок купли-продажи в 2013 году именно апрель был месяцем-рекордсменом.

В то же время темпы роста предложения квартир на рынке остаются высокими. С начала года объем предложения каждый месяц пополнялся в среднем ещё на 7−8%. К слову, из-за обилия праздничных дней в первой половине мая рост предложения прекратился.

*данные по числу совершенных сделок купли-продажи в марте были уточнены. Скорректированная средняя цена сделки снизилась на 2 $/м².

Число проданных 1-комнатных квартир сократилось по сравнению с мартом на 7,9%. «Двушек» купили меньше на 11,9%. В то же время произошло существенное падение сделок по 3-комнатным квартирам (-34,7% к показателям марта).

В результате структура спроса приняла довольно неожиданный вид. Не секрет, что продажа 1-комнатной квартиры зачастую является началом цепочки сделок и тем самым звеном, где в основном присутствуют наличные деньги. Сегодня покупатели «однушек» предельно избирательны и диктуют свои условия, ведь из-за недоступных кредитов они должны обладать всей необходимой для покупки суммой.

Несмотря на это, доля 1-комнатных квартир в апрельской структуре продаж составила 43,2% - это максимальный показатель за последние 12 месяцев. Также выросла доля сделок по 2-комнатным квартирам (36,7%) — выше цифра была лишь в ноябре и июне 2013 года. Что касается 3-комнатных квартир, то их часть составила рекордно низкие за последний год 15,9%.

По сравнению с мартом существенных изменений в географии покупательских предпочтений не наблюдалось. Число сделок довольно равномерно сократилось по всему городу. Исключение составил Московский район столицы, единственный завершивший месяц с положительной динамикой спроса. Среди остальных следует выделить Первомайский и Партизанский районы. Там количество проданных квартир сократилось на 40%.

Кривые средних цен предложения и заключенных сделок двигались параллельно первые 3 месяца года. Но в апреле ситуация изменилась. Цены предложения квартир снизились (-0,7%), в то время как средняя цена заключенных сделок выросла на 0,8%.

В первом случае причиной стала критическая масса квартир на рынке, вынуждающая продавцов идти на уступки. Основная причина роста средней цены сделок — уже упомянутое выше изменение структуры спроса. Доля «дорогих» 1- и 2-комнатных квартир выросла, «дешевых» многокомнатных уменьшилась. Впрочем, в большинстве сегментов рост цен действительно имел место.

Средние цены квартир по результатам сделок купли-продажи в апреле составили:

• 1-комнатные квартиры — 1801 $/м² (-0,6% за месяц);
• 2-комнатные квартиры — 1677 $/м² (+0,7%);
• 3-комнатные квартиры — 1635 $/м² (+0,6%);
• 4-комнатные квартиры — 1675 $/м² (+11,7%).

В результате разница с ценами предложения снизилась по 1-комнатным квартирам до уровня в 1,9%, а по 2-комнатным сократилась с 6,1% в марте до 4,7% в апреле. Разрыв между средней ценой реальных сделок и предложения по 3-комнатным квартирам, составив 7,2%, по 4-комнатным — 3,1%.

Единственными сегментами рынка, где в апреле наблюдался рост цен предложения, стали 4-комнатные квартиры (+0,5%) и квартиры в кирпичных домах советской эпохи (+ 0,5−1,5%). Владельцы всех остальных типов квартир шли на уступки. Снижение цен варьировалось от 0,5% на квартиры в типовых панельных домах, до 1,7% в панельных хрущевках.

В ценовой карте столицы, составленной по результатам апреля, вновь преобладают холодные цвета — цены предложения квартир в большинстве столичных микрорайонов снизились.

Яркое пятно представляет собой центр города, где цены выросли местами на 3−4%. Возможно, подобное развитие событий обусловлено влиянием Чемпионатом мира по хоккею. Ранее мы писали, что именно в центре наиболее активно появлялись новые предложения по аренде от суточников. Переход части квартир в сегмент краткосрочной аренды вполне мог повлиять на среднюю цену оставшегося в продаже жилья.

Динамика цен на квартиры в столицах соседних государств не изменила направления за прошедший месяц. В Москве и Киеве цены на жилье продолжили снижаться, а в прибалтийских стлицах и Варшаве, напротив, с начала года они растут. Лидером в этом компоненте является Вильнюс, который при сохранении текущей динамики в ближайшие 2−3 месяца вновь обойдет белорусскую столицу. Впрочем, текущий уровень цен на квартиры в Минске по-прежнему значительно ближе к своему историческому максимуму, чем у любой другой столицы.