Тенденции развития рынка жилой недвижимости Беларуси до 2030 года. Научный взгляд.

История возникновения мировых трендов рынка недвижимости

С 2000 по 2007 год, по всему миру наблюдался рост цен на недвижимость. Это был период, в который происходило синхронное развитие европейского и американского рынков. Рынок белорусской недвижимости шел в ногу с мировыми рынками. Стабильность роста цен на жилье объясняется множеством факторов. Прежде всего росла себестоимость строительства нового жилья, а также — спрос на жилье. Происходило удорожание льготных кредитов, рос курс валют, увеличивались цены на нефть.

2007 год стал своего рода переломным моментом в истории развития рынков недвижимости. Начало положил ипотечный кризис в США, распространившийся в дальнейшем на Европу в виде кризиса ликвидности. По мнению американских экспертов, рост цен на рынке недвижимости США создавался искусственно и поддерживался спекулятивными методами до того момента, пока это было возможно.

За период роста уровень цен вырос настолько, что жилье стало недоступно для большого количества граждан. Все возрастающий процент населения мира не мог позволить приобретение жилья даже при помощи ипотечных кредитов. С 2007 — 2008 года началась новая эпоха развития рынка жилой недвижимости, которая ознаменовалась борьбой за доступное жилье. Именно с 2007 года во всем мире стали массово приниматься законопроекты по строительству социального жилья, что остается одним из основных трендов развития мировых рынков.

Начало «социальной эпохе» положил Нью-Йорк, который в программе социального развития сделал акцент на строительстве 145 тысяч единиц жилья за шестилетний период. Великобритания разработала программу строительства муниципального жилья. В Испании в 2007 году вступил в силу законопроект, обязывающий передавать для социальных нужд 30% строящегося жилья. Китай запланировал строительство 10 миллионов квартир социального класса.

В Республике Беларусь в 2008 году также был принят Закон «Об ипотеке», который можно считать частью борьбы за доступность жилья, а 6 января 2012 года вышел Указ Президента Республики Беларусь № 13 «О некоторых вопросах предоставления гражданам государственной поддержки при строительстве (реконструкции) или приобретении жилых помещений». Таким образом строительство социального жилья является одним из глобальных трендов.

Вид рынка жилой недвижимости в 2030 году

Выше уже упоминался первый тренд развития рынка жилой недвижимости Республики Беларусь — это строительство социального жилья. Наблюдение за историей развития рынков недвижимости приводит к выводу, что так или иначе они развиваются в одном направлении. Вопрос лишь во временных лагах и национальных особенностях. На рисунке отображены мировые тренды и тенденции развития рынка жилой недвижимости.

Второй глобальный тренд — энергоэффективное жилье, развитие строительства которого обусловлено ростом стоимости топливно-энергетических ресурсов. В настоящее время жилье, строящееся в Республике Беларусь, на отопление и горячее водоснабжение потребляет около 90 — 110 киловатт-часов на метр квадратный в год. По результатам исследования института жилья НИПТИС, энергозатраты можно сократить до 30 киловатт-часов на метр квадратный. При этом стоимость квадратного метра увеличится лишь на 8%. Окупаемость энергоэффективного жилья будет составлять всего 6 лет. По поручению Министерства архитектуры и строительства институтом НИПТИС разработана программа энергоэффективного строительства в Республике Беларусь и утверждена Советом Министров.

Третий — высокий уровень технологической оснащенности жилья — «умный дом». Система «умный дом» или, что более верно, «система домашней автоматизации» — это интеграция технологий в домашние сети с целью улучшения качества жизни. Множество инструментов, используемых в компьютерных системах, может быть интегрировано в систему «умный дом». Система разработана с целью обеспечения комфорта, безопасности и экономичности здания или дома в течении всего цикла его существования. Неотъемлемыми атрибутами «умного дома» являются управление освещением, управление жалюзи, управление климатом, видеонаблюдение, безопасность и контроль, возможности удаленного управления. Среди преимуществ использования «системы домашней автоматизации» следует отметить экономию электроэнергии от 10 до 40%.

Четвертая современная тенденция — повсеместное возникновение таунхаусов. Тенденция не совсем нова, так как возникновение строений подобного типа датируется XVII веком во Франции, затем они появились в Британии (XIX), Америке (XX) и, наконец, в 90-х годах дошли до России. Однако для Беларуси это новое веяние, лишь начинающее развиваться. В настоящее время таунхаусов не так много, однако уже сейчас находятся в разработке проекты, инвестируемые, преимущественно, Польшей. На протяжении последующих лет данное направление будет активно развиваться в Республике Беларусь.

Среди глобальных трендов до 2030 года — дома с собственным микроклиматом. В Литве и Латвии в настоящее время акцентируют внимание на подобного рода строениях. Идея заключается в том, что при все растущем уровне загрязнения человек все больше стремится к жизни на природе. Альтернативой для тех, у кого такой возможности нет — становится постройка дома, в оборудование ландшафта которого входит создание собственной микросреды, максимально приближенной к естественной природе. В настоящее время в Республике Беларусь подобная тенденция выражена несколько иначе. Наблюдается значительный рост застройки пригородов в радиусе 30 километров от городов. В особенности — в радиусе Минска. Однако существует вероятность того, что ограниченность места к 2030 году приведет к возникновению домов с собственным микроклиматом и в Республике Беларусь.

В качестве еще одного тренда можно выделить цикличность рынка жилья. В сентябре 2013 года в Риге, Латвия, проходила конференция FIABCI — Международная Федерация Профессионального Рынка Недвижимости. Один из докладов, представленный Полом Бато, членом ассоциации недвижимости Великобритании, был посвящен теме «Циклы рынка жилой недвижимости — причины и уроки». В презентации была показана цикличность развития рынков и выявлены 3 мировых кризиса рынка недвижимости: 1973 — 1976; 1989 — 1995; 2007 — 2013. Пики кризисов пришлись, соответственно, на 1973 -> 1989 (16 лет) -> 2007 (18лет). Следующий пик кризиса рынка жилой недвижимости, по мнению Пола Бато, будет в 2025 году. Примечательно, что в процессе дискуссии по теме презентации, представители различных стран и ассоциаций полностью поддержали данное предположение. На рисунке 5 — пики кризисов рынка жилой недвижимости. Точка отсчета цикличности — резкое увеличение рождаемости, наблюдавшееся после окончания второй мировой войны 1939 — 1945 гг. С того момента, приблизительно с периодом 15 — 20 лет наблюдается увеличение объемов приобретаемого жилья, а с увеличением спроса, соответственно, увеличивается стоимость недвижимости. И следующий подобный период выпадет на 2030 год.

Если проецировать эти тренды на рынок жилой недвижимости Республики Беларусь, можно сделать вывод: минует кризис 2025 года и в 2030 наступит стабилизация рынка, подразумевающая под собой увеличение объемов продаж и рост цен на недвижимость. Площадь белорусской столицы увеличится в 1,5 раза, современный пригород в радиусе 30 километров будет полностью застроен. Широкое распространение получат таунхаусы, умные дома, дома с собственными экоструктурами. Именно такой вид приобретает рынок жилой недвижимости 2030 года при рассмотрении его на основе статистических данных, исторических событий и мировых тенденций.

Диана Михасенко, начальник отдела аналитики и консалтинга АН «Дианэст», магистр экономических наук.