Обзор рынка жилой недвижимости Минска за июнь и первое полугодие 2013 года

На данный момент основная проблема у желающих купить квартиру в Минске — отсутствие нормальных вариантов среди выставленных на продажу объектов. С ценами ниже средних по рынку продаются объекты в далеко не идеальном состоянии, а вот за нормальный вариант уже приходится переплачивать. Как результат, пик покупательского интереса нынче приходится на квартиры с ценами выше, чем средняя по рынку. Такой расклад аномален: в предыдущие годы пик спроса всегда приходился на квартиры, стоимость которых была ниже среднерыночной на 8−12%. До тех пор, пока такой расклад будет сохраняться, рассчитывать на снижение цены вряд ли приходится.

Баланс спроса и предложения сильно изменился за последний год. Минувшим летом рынок еще успел застать спокойную ситуацию, когда предложение на рынке было изобилие различных вариантов квартир и в тоже время активность покупателей находилась в пределах нормы. Ближе к концу 2012 года покупать стали гораздо больше, а вот процесс прихода новых квартир на место купленных сильно замедлился. Относительное зимнее затишье было лишь временной передышкой. За первое полугодие 2013 года ситуация не улучшилась, а наоборот привела к рекордному дефициту предложения в мае и июне.

Небольшие 1-комнатные квартиры всегда пользовались популярностью у населения, однако перекос спроса в их сторону сейчас стал еще более ощутимым. Диспропорция структуры спроса и предложения привела к тому, что более 40% заключенных сделок купли-продажи квартир в июне были совершены с однушками. При этом, их доля в общем предложении сократилась до рекордно низких 22,5%, а это минимальное за последние 5 лет значение. В сегменте 2-комнатных квартир сформировалось определенное равновесия, хотя и здесь приток потенциальных покупателей идет сильнее, чем выставляемых на продажу квартир. Ведь многие из тех, кто не нашел себе подходящей 1-комнатной квартиры, переводят свое внимание на квартиры с двумя комнатами.

В то же время структура покупательских предпочтений по году ввода дома в эксплуатацию оставалась практически неизменной на протяжении последних 6 месяцев. Активно покупают квартиры как в новых домах, так и в старых 5-этажных хрущевках. Последние особенно популярны ввиду своей малой площади и, соответственно, более низкой цены. Стабильно своего покупателя находят и квартиры в домах сталинской постройки, хотя, как показывает практика, ждать его приходится обычно от нескольких месяцев до полугода.

Важная особенность нынешнего июня — это расхождение ценовых кривых по предложению и реальным сделкам. Если темпы роста цен предложения составили 3,2%, что практически идентично показателям предыдущих месяцев, то рост по реальным сделкам составил всего 1,0%. Таким образом расхождение между ценами предложения и реальных сделок приблизился вплотную к отметке 100 $/м².

Тем не менее, при столь сильной покупательской активности, вряд ли стоит ожидать ослабления роста цен предложения в ближайшие месяцы. За первое полугодие 2013 года они выросли на 20%. В то же время средняя цена реальных сделок увеличилась на 15%. Продавцы перестанут повышать цены лишь при ослаблении потока покупателей, а пока замедление роста средней цены реальной сделки говорит лишь об изменении внутренней структуры спроса. В июне покупали больше бюджетных квартир и меньше элитных апартаментов.

Цены предложения по абсолютному большинству сегментов рынка продолжают показывать уверенный рост. Исключение из правил в июне составили лишь 4-комнатные квартиры, где рост заметно снизился. Анализируя темпы изменения цен на квартиры в домах разных типов и времени постройки, можно прийти к выводу, что в нынешней ситуации качественные характеристики ушли на второй план. Если в общем падение сменилось ростом цен примерно год назад, то самые дорогие квартиры начали прибавлять в цене еще за 4−5 месяцев до этого. А вот в сегменте бюджетных квартир, напротив, удорожание началось с заметным опозданием в 2−3 месяца. Сейчас ситуация развивается кардинально иным образом: цены растут на все и с примерно одинаковой скоростью.

Ситуация с ценообразованием в столичных микрорайонах на данный момент также очень своеобразная. Бюджетные варианты в самых недорогих спальных районах с большего раскуплены и цены на основную массу квартир там уже мало чем отличаются от соседей. Так, подобная ситуация наиболее отчетливо заметна в Заводском и Фрунзенском районах. Во всегда изобиловавших недорогими квартирами районах сокращение предложения за год составило 60%, при том что в среднем по городу эта цифра равна 35%. Как результат, средние цены во многих микрорайонах, всегда считавшихся самыми дешевыми, вплотную приблизились к основному массиву.