Обзор рынка жилой недвижимости Минска за май 2013 года

В целом, 2013 год бьет все рекорды покупательской активности. Для сравнения, в 2010 году в среднем за месяц покупали 709 квартир (без учета комнат), в 2011 — 765, в 2012 — 877 квартир. За 5 месяцев 2013 года среднемесячное число сделок купли-продажи уже составило 982 квартиры. Если спрос продержится на столь высоком уровне до конца года, то можно смело констатировать тот факт, что для рынка недвижимости столицы 2013 год будет одним из самых удачных.

С другой стороны, активное вымывание квартир привело к тому, что предложение в мае достигло минимального за последние годы значения. По многим позициям рынок уже не может удовлетворить спрос покупателей — им просто нечего предложить. Бюджетных вариантов на вторичном рынке осталось крайне мало. На первичном рынке предложение стало сильно дифференцированным. С одной стороны, по невысоким ценам предлагаются преимущественно новостройки на стадии котлована, с другой стороны, многие застройщики делают ставку на реализацию уже готовых квартир, если ввод в эксплуатацию объектов не за горами. Подобный ход позволит им получить существенный прирост прибыли.

Отсутствие квартир с необходимыми характеристиками по среднерыночной стоимости, вынудило часть покупателей перейти в более высокий ценовой диапазон. Так, по сравнению с апрелем падение сделок с ценами в диапазоне 1200 — 1500 $/м² составило 40%. В то же время квартир по цене от 1600 до 1800 $/м² стали покупать на 5% больше.

Рост средней цены реальных сделок в столице за май составил внушительные 5,0%. При этом, начиная с февраля, темпы роста цен каждый месяц только увеличиваются.

Мы обратили внимание на интересную тенденцию: если в 2012 году лучше всего раскупались квартиры с ценой несколько ниже среднерыночной, то в 2013 году эта ситуация изменилась. В первом квартале эти показатели были примерно одинаковы, а в апреле и мае пик продаж и вовсе приходился на квартиры на 7−10% дороже средней цены сделки.

Что касается структуры продаж, то лидерами спроса остаются 1-комнатные квартиры, при том, что их доля в структуре предложения гораздо меньше. Также повышенным спросом у покупателей пользуются 2-комнатные квартиры.

Рост средних цен предложения в мае составил 3,3%. Этот показатель несколько ниже апрельского, но сопоставим со среднемесячным ростом в 2013 году. Активнее всего прирастали в цене самые раскупаемые 1-комнатные квартиры (+3,8%) и 4-комнатные квартиры (+3,6% за месяц).

По сегментам дорогое/дешевое жилье рост цен был несколько меньше среднего по городу, однако, важно отметить тот факт, что разрыв между ними не увеличивается. Это говорит о том, что в нынешней ситуации дорожает все без исключения, а не только избранные сегменты рынка.

Что касается различий по качественным характеристикам квартир, то активнее всего в мае цены росли на квартиры в хрущевках и брежневках, а также в современных панельных домах. Несколько упали цены предложения квартир в сталинках, однако это скорее компенсационное снижение, так как рост цен на них в апреле был чрезвычайно высоким (+6,5%).

Изменение цен в большинстве столичных микрорайонов протекало в соответствие с общегородской динамикой. Исключение составили жилые массивы на северо-востоке Минска (Зеленый Луг, Восток и р-н улицы Макаенка), где рост цен на квартиры превысил 5,0%. Тем не менее, почти четверть столичных микрорайонов закончили месяц с падением. Среди них несколько упали цены и в Каменной Горке, хотя в апреле этот район был общегородским лидером. Тогда цена квадратного метра там поднялась за месяц на 100 $.

В завершении нашего обзора, предлагаем вам таблицу с динамикой цен на квартиры в Минске и соседних столицах. Еще совсем недавно белорусская столица занимала в этом списке последнее место, однако, буквально за 6 месяцев, средняя цена предложения у нас стала выше чем в Риге и Вильнюсе. Если у соседей колебания в цене с начала года составили +/- 1,5%, то в Минске этот показатель вплотную приблизился к 15%.