Рынок новостроек: чего стоит ожидать покупателям в 2013 году

Приближается к концу 2012 год. А это значит, что уже можно подводить предварительные итоги уходящего года. Какие значимые события произошли на рынке новостроек в 2012 году, как они могут повлиять на развитие ситуации в 2013 году, чего стоит ожидать покупателям. На эти и иные вопросы искала ответы журналист Портала Realt.by

Рынок стабилизировался?

2012 год можно условно разделить на две части. Первые полгода прошли на рынке под знаком стабильности. Рынок находился в достаточно равновесном состоянии вне зависимости от того, какие слухи на нем ходили. А для волнений были все основания как у застройщиков жилищного строительства, так и у покупателей. Еще слишком свежими оставались в памяти воспоминания об ушедшем в историю 2011 годе. Ведь летом прошлого года на столичном рынке новостроек был попросту мертвый сезон — стройки были заморожены и из-за неопределенности ситуации практически никто ничего не строил, не продавал и не покупал.

— В 2012 году на рынке новостроек отчетливо просматривались тенденции прошлого кризисного года. Оставался ряд незавершенных объектов, которые по ряду причин так и не были сданы в 2011 году. Сейчас в Минске в процессе работы находится порядка 2 млн.кв.метров жилья. Это, по сути, двухгодичное задание по вводу жилья для г. Минска. Эти проекты были начаты в прошлом и позапрошлом годах. — говорит Сергей Коренько, председатель собрания акционеров СООО «Арэса-сервис». — В 2012 году количество новых площадок, взятых под жилую застройку, значительно сократилось. Опять же, сказались отголоски кризиса.

Конечно, о полной стабилизации рынка до середины года говорить было рано, считает эксперт рынка, директор консультационной компании «Вива Капитал» (торговая марка Viva Invest) Вадим Тачкин. В течение первых 6 месяцев года на рынке в основном были покупатели с наличными деньгами. И их было не так много. Поэтому рынок оставался еще достаточно пассивным.

Начиная с июля месяца благодаря планомерной политике Нацбанка и поэтапному снижению ставки рефинансирования, наконец, стали снижаться и ставки по кредитам. Сначала для очередников до 25%, а потом и вовсе до 20%. «Рынок стал оживать за счет отложенного спроса, который формировался в период высоких процентных ставок по кредитам. Очередники, потерявшие право на получение льготного кредита по указу № 13, стали использовать при покупке жилья сниженную процентную ставку. На такую ситуацию незамедлительно отреагировали продавцы и стали поднимать цены», — говорит Вадим Тачкин.

Но был ли рост цен на новостройки обоснованным? Или, может, застройщики стали искусственно повышать цены на квартиры и использовать сложившуюся ситуацию в своих корыстных целях? «На протяжении 2012 года при стабильном курсе доллара по отношению к национальной валюте уверенно рос индекс строительно-монтажных работ. Из месяца в месяц высокой оставалась инфляция, которая была определена на год на уровне 20−22%. Это влекло за собой рост стоимости строительства и, соответственно, рост цен на жилье. То есть затратная часть подталкивала цены вверх. Помимо этого, рынок долевого строительства традиционно очень остро реагирует на привлечение к покупке жилья кредитов», — высказывает свою точку зрения директор консультационной компании «Вива Капитал».

— На протяжении всего 2012 года рос индекс строительно- монтажных работ. Вместе с этим росла стоимость строительства, которая даже немного превысила девальвацию. Поэтому осенью немного выросли и цены на жилье — примерно на 5−7%, — рассказывает Сергей Коренько.

Распространившиеся осенью слухи о новом дефолте нагнетали обстановку в обществе и будоражили людей. Поговаривали, что вот-вот, сразу после выборов депутатов в Палату представителей произойдет очередной обвал. Однако действия Нацбанка страны сдержали ситуацию, не дав возможности ей повториться. «Люди моментально реагирует на такие события. С одной стороны, мы имели покупателей, которые хотели побыстрее вложить белорусские рубли в квадратные метры. Особенно это наблюдалось по объектам, имеющим высокую степень готовности. Отдельные покупатели даже закрывали глаза на непомерно высокие коммерческие процентные ставки по кредитам. Видимо, располагая какой-то информацией, считали, что привлечь в сложившейся ситуации кредит на покупку жилья все равно не плохо. Тем более что не хочется оставаться без квартиры и опять чего-то ждать. Ведь как не крути, а цены все равно растут», — уточняет Вадим Тачкин.

Так, например, на 26 ноября 2012 года в каталоге «Новостройки» портала Realt.by присутствует 127 объектов от застройщиков и агентств недвижимости Минска и других городов Беларуси. Цена предложения долевого строительства квартир в столице колеблется от $ 800 до $ 3000 за квадратный метр.

Что касается средней цены «квадрата» на монолитно-каркасные дома, установившейся в столице на сегодняшний день, то она составляет порядка $ 1200.

Общественные обсуждения мешают развиваться рынку?

2012 год прошел также под эгидой общественных обсуждений, которые на корни рубили все инициативы по застройке г. Минска, причем не только жилой, но и общественной. Примером тому может служить общественное обсуждение плана застройки нового района под рабочим названием Зеленый бор, Уручья и др. Были даже случаи, когда строительство прекращалось после того, как уже был поставлен забор и произведены строительно-монтажные работы. Люди выступали буквально против всего, что бы им не предлагали. И это на фоне того, что, по заявлению чиновников, в белорусской столице практически не осталось свободных участков для жилой застройки.

— Поэтому новые застройщики либо те, кто планировал строить на уплотненных городских территориях, отказываются от этой идеи. Если данная проблема не будет решена городским властями, то в следующем году, как и в текущем, особенно с учетом высказываний главы государства о том, что пахотные земли не будут передаваться под жилую застройку, никто не будет брать новые площадки под строительство жилья, — высказывает свою точку зрения Вадим Тачкин.

По мнению эксперта, в такой ситуации столичным властям очень сложно рассчитывать на приход новых инвестиций. А с учетом примеров по реализации крупных инвестиционных проектов в городе, которые просто-напросто провалились (это и «Минск-Сити», и участок в границах улиц Я. Купалы — М. Богдановича — р. Свислочь, который должен был реализовывать резервный фонд Султаната Оман, и ряд иных), ставку надо делать на белорусских девелоперов. А их, кстати, в этом году тоже не стало больше.

Как реагирует рынок на громкие заявления властей

Буквально на днях, принимая у себя с докладом премьер-министра Беларуси Михаила Мясниковича, Президент сказал, что «у нас разбалансирована вся система в жилищном строительстве. У нас там черт голову сломает». Сложно сказать, что имел в виду глава государства, говоря эти слова. Но факт остается фактом. На имя Президента, в Комитет госконтроля и иные органы и организации государственной власти не перестает поступать поток жалоб от людей на нарушение сроков ввода домов, рост стоимости жилья, некачественное строительство и т. д.

Минчан — на выселки

Чего только стоит одно высказывание вице-премьера Анатолия Калинина о том, что есть предложение с 2015 года в столице не строить коммерческое жилье, а только арендное и по госзаказу. По его мнению, коммерческое жилье необходимо выносить в города-спутники, а для Минска создать максимально комфортные условия для частных застройщиков арендного жилья.

В то же время, идея строительства городов-спутников возникла не сейчас. Уже несколько лет власти упорно только и говорят о том, что Минск «задыхается» и исчерпал все возможности для дальнейшего жилищного строительства. «Прошло полтора года. И где эти города-спутники? Где хотя бы один дом, который стали строить? Чиновники любят говорить лозунгами. А до конкретики мало что доходит», — говорит на этот счет Вадим Тачкин.

По мнению эксперта, говоря о том, что коммерческое строительство будет вестись сугубо в городах-спутниках, вице-премьер, скорее, имел в виду не частных застройщиков, а государственных. «Наверное, хватит госкомпаниям застраивать г. Минск. Они его не украшают ни с точки зрения современной архитектуры, ни с точки зрения качества. Для них ниша — арендный жилой фонд и строительство за кольцевой. Потому что запретить частным компаниям строить в Минске вообще какие бы то ни было объекты недвижимости — это нонсенс. Потому что все красивое и привлекательное в столице создано коммерческими компаниями», — уточняет Вадим Тачкин.

Идеей властей переселить минчан за пределы города обеспокоен и председатель совета Белорусской ассоциации «Недвижимость» (БелАН), директор АН «БелЦТН» Николай Простолупов. Он привел пример Москвы, где только в прошлом и текущем году в основном за счет выноса из российской столицы промышленных зон и уплотнения существующей застройки под жилую застройку были высвобождены десятки тысяч га земли. «Если бы в Минске высвобождалось хоть какая-то часть таких земель под жилую застройку, мы жили бы совершенно в других условиях», — говорит Николай Простолупов.

Председатель совета БелАН считает, что жилищная проблема минчан не решается годами. Что такое 1 млн.кв.метров жилья в год для столицы, когда только на учете нуждающихся состоят 266 тыс. человек! «В Минске надо ежегодно строить по 2 млн.кв.метров, чтобы через 15 лет более-менее решить жилищную проблему минчан. И только тогда можно будет как-то говорить о свободном формировании цен, о развитом рынке. Но город не может обеспечить строительство инженерной инфраструктуры под такое количество квадратных метров. Потребность в жилье возрастает, а объемы жилищного строительства сокращаются», — отмечает Николай Простолупов.

Новая фишка — арендные дома

Только ленивый не говорит сегодня о строительстве в городе арендных домов. Таким образом власти очередной раз пытаются решить жилищную проблему минчан.

— Ухватились за эту идею строительства арендных домов, а с точки зрения обыкновенной экономики пока здесь ничего не понятно. —  говорит Вадим Тачкин. — Как формируются цены, по какой методике, как она учитывает себестоимость строительства и окупаемость проектов? А кто просчитал целевое расходование бюджетных средств! Это убыток, яма, в которой будут «хоронить» бюджетные средства. Если раньше они растворялись в карманах льготников, которые потом перепродавали свои квартиры и зарабатывали на этом, то сейчас, я боюсь, это может случиться с арендными домами, которые будут строиться за огромные деньги и никогда не окупятся.

По мнению Сергея Коренько, громкие заявления — это мысли людей, которые как-то что-то планируют. «На мой взгляд, такие заявления имеют большую пользу, чем, например, те, которые гласят, что вот-вот все будет дешевым и чуть ли не бесплатным. Это более вредные заявления. Ничего плохого в заявлениях властей я не вижу. Намечается тенденция рыночных отношений в жилищном строительстве. Власти говорят о том, что будут поддерживать только социально незащищенные слои населения, кто в этом реально нуждается», — уточняет эксперт рынка.

Ориентир — на покупателя с деньгами

По мнению Вадима Тачкина, 2013 год пройдет на первичном рынке под флагом снижения предложения ликвидного жилья. Эта тенденция наблюдалась уже в этом году. А вот что касается цены, то, по мнению эксперта, она вряд ли просядет в будущем году. «Цены по реализуемым сегодня проектам уже объявлены, по ним идут продажи. Выходить на рынок и депинговать более низкими ценами невозможно. Все прекрасно понимают, что площадки, особенно в центре города, требуют прокладки коммуникаций, обременены сносом, имеют высокую затратную часть», — уточняет эксперт рынка.

Сергей Коренько также придерживается такого мнения и говорит о том, что маловероятно, что цены будут снижаться. «Не вижу предпосылок для снижения. Как только рост стоимости строительства превысит депозитную ставку, начнется приток инвестиций в недвижимость. Думаю, в следующем году надо ожидать небольшого роста цен в пределах инфляции. В принципе, как и в этом году», - считает эксперт.

— В следующем году людям стоит ожидать отрезвления по поводу права частной собственности на недвижимость. Может, хоть год спустя после принятия указа № 13 они поймут, что право собственности надо покупать за деньги по рыночной стоимости. Все эти игры в кооперативы, помощь бюджета на завершение строительства долгостроев, видеообращения к Президенту и прочие акции людей, не пройдут. — считает Вадим Тачкин. — Ориентир будет на покупателя с деньгами, который в состоянии сам купить квартиру. В этом году мы уже пребывали немного в таком состоянии, когда сократились господдержка и количество покупателей с кредитами.

Realt.by Недвижимость