Обзор рынка аренды за октябрь 2012 года. В чем причина роста?

Сентябрьский ажиотаж воспринимался в прошлом месяце как пиковое значение для цен и неудовлетворенного спроса. Однако ситуация не только не успокоилась, но продолжила усугубляться. В первую очередь, сужение рынка достигло действительно серьезных масштабов. Причем темпы этого уменьшения по сравнению с прошлым месяцем практически не упали. Так, если в сентябре объем предложения стал меньше на 28%, то в октябре падение составило 22%, что не предвещает стабилизации в ближайшее время.

Как видно из диаграммы, хуже всего дело обстоит у сегмента 2-хкомнатных квартир — здесь объектов стало меньше более чем на 30%. У 3-хкомнатных квартир критическая точка уже была пройдена и предложение близко к равновесию. Самые востребованные, 1-комнатные квартиры все еще продолжают вымываться — падение составило более чем 23%.

Мы впервые решили оценить масштабы сужения рынка для различных микрорайонов города и нашли немало интересных фактов. Рассматривалась динамика уменьшения объема предложения с июля по октябрь.

Так, среди административных районов за эти 3 месяца наиболее острая ситуация сложилась в Московском районе, где число свободных квартир в аренду сократилось на 60−80%. Также массивный обвал предложения имел место в Октябрьском, Ленинском и Заводском районах — более 50%. Для остальных эта цифра составила порядка 30−40%. Если рассматривать отдельно микрорайоны, то 5 самых «проблемных» микрорайонов расположились в следующей последовательности:

1)Веснянка, сокращение предложения на 71%

2)район ст. м. Михалово — 70%

3) Тракторный завод — 65%

4) Сухарево — 64%

5) Юго-Запад — 62%

Интересно, что среди первых находятся два спальных района с недавно построенными станциями метро (в районе станции Грушевка падение составило 52%). С введением новой ветки метрополитена эти районы стали гораздо более привлекательны для съемщиков.

В целом на начало ноября 2012 года средняя цена аренды квартир выглядит следующим образом:

· 1-комнатные квартиры — 282 $, рост — 9,7%

· 2-комнатные квартиры — 376 $, рост — 5,9%

· 3-комнатные квартиры — 482 $, рост — 4,9%

Если в прошлые 2−3 месяца цены прирастали постепенно, то в октябре мы видим резкий скачок рекордных для этого года темпов. На данный момент, среди оставшихся на рынке свободных квартир очень большую долю составляет ценовой сегмент «выше среднего».

Для 1-комнатных квартир баланс цен по сравнению с сентябрем находится в отметке 280−320 $. Доля объектов ниже этой отметки за месяц сократилась, тех что продаются по более высоким ценам — прибавилось.

У 2-хкомнатных квартир крен в сторону удорожания наиболее отчетливо просматривается в самом высоком ценовом диапазоне, где стоимость объектов превышает 500 $.

Нынешнюю ситуацию можно назвать аномальной и по большому счету близкой к критической. В чем же причина такого резкого обострения?

Из глобальных проблем нужно отметить постоянно растущее число молодежи в Минске, которая стремится остаться в городе после учебы. Объемы ввода жилья в столице идут не пропорционально притоку населения из провинции, что начинает обострять ситуацию. При всех плюсах жизни в маленьких городах-спутниках, отсутствие там инфраструктуры и рабочих мест не привлекает туда молодые пары. А невозможность построить собственное жилье влечет к росту спроса на квартиры в аренду.

Нельзя не брать в расчет и реальный рост доходов населения. За год они выросли, согласно официальной статистике Белстата, более чем на 40%, в то время как аренда поднялась на 15−20%. Когда эта разница стала критической, дабы не потерять возможную прибыль, арендодатели начали поднимать ставки.