Легко ли сегодня продать новостройку?

Можно ли сегодня говорить о том, что столичный рынок новостроек адаптировался к кризисным и посткризисным явлениям? Как работается застройщикам в условиях постоянно меняющегося законодательства? Легко ли продаются квартиры? Какой стратегии надо придерживаться, чтобы активизировать продажи жилья? На эти и другие вопросы искала ответы журналист Портала Realt.by.

Сегодня сложно сказать, какой стратегии надо придерживаться и какую политику вести, чтобы успешно реализовывать квартиры. «Если бы мы знали, как себя вести, то жили бы без проблем», — сказала в беседе с журналистом Портала Realt.by Марина Хаютина, заместитель генерального директора СООО «ТАМБАЗ». По ее словам, начиная с середины прошлого года темпы продаж заметно снизились. Возможно, потому, что стали слишком дорогими кредитные ресурсы, и часть покупателей, которые ранее привлекали к строительству кредиты, ушли с рынка. Кроме того, компания продает жилье по жилищным облигациям, которые исключают привлечение кредитов Беларусбанка.

Специалист рассказала, что их компания на протяжении 2-х лет работает только на условиях 100-процентной оплаты. Такова специфика работы с жилищными облигациями. Стоимость жилья фиксируется на этапе подписания соглашения между сторонами. Поэтому если цена прописывается в белорусских рублях без права индексации неоплаченной части жилого помещения на большую перспективу, то риск, что может не хватить денег на завершение стройки, крайне велик. Экономический и финансовый кризис прошлого года обострил данную проблему. В 2011 году исходя из курса доллара себестоимость строительства в рублевом выражении увеличилась практически в три раза. Это также сказалось на продажах.

Кроме того, поделилась своим мнением М. Хаютина, многие покупатели вообще приняли выжидательную позицию. Конечно, есть звонки, есть интерес к жилью, но люди ведут себя очень осторожно. «Поэтому сейчас продавать квартиры стало намного сложнее. И это с учетом того, что по сравнению с предложениями других застройщиков цены на наши объекты невысокие. Панельное жилье на уровне котлована где-нибудь возле МКАД стоит зачастую дороже, чем наше в центре. Тяжело всем застройщикам, в том числе государственным, хотя они и строят с привлечением кредитов Беларусбанка», — пояснила заместитель генерального директора компании «ТАМБАЗ».

При этом специалист добавила, что сегодня в условиях достаточно высокой инфляции, когда люди не уверены в завтрашнем дне, застройщик не в состоянии активно привлекать покупателей. Теоретически можно было бы работать в партнерстве с банками, фондами, строить дома за счет целевых программ, а потом предлагать на продажу квартиры либо в готовом виде, либо на завершающей стадии строительства, когда становится понятно, что стройка не остановится. Но, соответственно, там и цена продажи будет выше, да и вносить всю сумму надо будет в короткие сроки. Но для этого необходимо вносить соответствующие изменения в законодательные акты, считает М.Хаютина. Проблема заключается в том, что строящийся объект не может выступать в качестве залога для получения кредита в банке. Это не предусмотрено законодательством. А других активов у компании может и не быть. А если и будут, то незначительные по сравнению с теми, которые вкладываются в строительство дома.

На вопрос, можно ли привлекать покупателей низкими ценами, М. Хаютина сказала, что постоянно демпинговать по ценам невозможно. Нет никакого смысла строить себе в убыток. «Продавать квартиры в доме дешевле себестоимости, вкладывать деньги в объект и на завершающей стадии остановить строительство по причине нехватки денег? Бытующее мнение, что застройщики получают сверхприбыль, абсолютно неверное. Есть только отдельные застройщики, которые имеют много денежных и особенно валютных ресурсов от каких-то других бизнесов. Вот они могут строить объекты на эти деньги. К тому же получают хорошие и не обремененные сносом площадки. У них, как правило, не возникает проблем. Но когда нет такого валютного резерва и когда приходится судиться чуть ли не по каждой площадке, то работать весьма сложно», — добавила М.Хаютина.

— Сейчас из-за нестабильной экономической ситуации наблюдается великая американская депрессия: все должно умереть, чтобы потом возродиться. Но надо пытаться держаться до последнего в надежде, что если переживешь сам кризис, то дальше станет проще. Потому что строительной организации остановиться — это все равно что умереть. Возобновить законсервированную стройку стоит дороже, чем пытаться любыми способами ее вести. — сказала М.Хаютина. — А вдруг удастся дотянуть до того светлого будущего! Но формировать его должно государство как в плане внутренней, так и международной политики. Потому что иностранный капитал в отличие от внутреннего доступен. Но иностранный инвестор к нам не идет. И это не вина застройщика.

Учитывая, что столичные агентства недвижимости достаточно часто выступают в качестве уполномоченных риэлтеров по продаже квартир застройщиков, мы обратились в отделение «Новостройцентр» группы компаний «Твоя столица» и поинтересовались, насколько активно у них идут продажи нового жилья. Как рассказала руководитель отделения «Новостройцентр» Людмила Могилевцева, сегодня на рынке достаточно много предложений, поэтому покупатели с каждым днем становятся все более требовательными. Тем не менее, если человек нуждается в жилье и ставит перед собой задачу решить свой квартирный вопрос, он, как правило, его решает.

В компании работает новая программа «НовостройПартнер», по которой специалисты отделения риэлтерской компании тесно сотрудничают с застройщиками и успешно реализовывают от 20 до 50% квартир от объема продаж собственной службы реализации застройщика. Например, на сегодняшний день отделение «Новостройцентр» продает квартиры в новостройках в 8 домах. «О предпочтениях покупателей говорить достаточно сложно. Есть категория людей, которые ограничены в средствах, поэтому их интересует более дешевое панельное жилье. А примерно 30% покупателей с деньгами интересуются конкретным районом и домом», — рассказала Л.Могилевцева. Кроме того, сегодня в компании действует программа «ПартнерКредит», которая позволяет подобрать для каждого покупателя наиболее подходящее предложение на рынке банковских услуг. Специалист добавила, что в условиях снижения ставки рефинансирования появляется все больше покупателей, которые к покупке жилья привлекают банковский кредит. Особенно это стало заметно во втором квартале текущего года.

Свое видение по данному вопросу высказал также заместитель директора компании «РиэлтБай» Александр Зеневич. По его словам, многие застройщики отмечают спрос на свои квартиры ниже ожидаемого. С чем можно связать этот факт, если отбросить такой фактор, как кризис? Он в равной степени касается всех участников рынка. Остаются два фактора — цена и механизмы продвижения объекта.

Сравнительное исследование ценовой политики застройщиков — это отдельная тема, и касаться ее сейчас мы пока не готовы, добавил А.Зеневич. А вот что касается рекламы, то в начале февраля Порталом Realt.by была проделана большая работа по изучению рекламных кампаний застройщиков. Было изучено 130 новостроек. Подробный анализ проведенной работы показал, что чем лучше сбалансирована рекламная кампания, тем меньше сетований по поводу низкого спроса. Но сбалансированную рекламную кампанию ведут далеко не все застройщики. Около 40% новых домов рекламировалось только на одной площадке, 30% из которых — на Портале Realt.by в разделе «Новостройки» и с помощью наружной рекламы на объектах. Причем больше половины этих объектов размещались не на выделенных зафиксированных спецпозициях, а в конце списка. Еще около 45% объектов рекламировались на двух площадках. И только 15% вели интенсивную рекламную кампанию на трех и более площадках.

По мнению А. Зеневича, застройщикам, неудовлетворенным темпами продажи квартир в своих новых домах и не желающих «двигаться» по цене, надо либо разнообразить рекламу, либо найти хорошего уполномоченного риэлтера. Причем чем крупнее агентство, занимающееся реализацией новостроек, тем быстрее идут продажи. И не только за счет продуманной рекламной кампании, но и за счет того, что продажами занимается не 2−3 человека, а практически вся команда, которая может достигать ста и более человек.

Realt.by Недвижимость