Ничтожная сделка и ее последствия.

Нельзя не признать, что при заключении договоров купли-продажи квартиры или дома существует опасность того, что в итоге такая сделка может быть признана судом недействительной. Следует пояснить, что сделка является недействительной по основаниям, установленным законодательными актами, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Рассмотрим случаи, когда сделка является ничтожной, а также какие могут в силу этого наступить неблагоприятные последствия.

Прежде всего, необходимо отметить, что требования об установлении факта ничтожности сделки и о применении последствий ее недействительности могут быть предъявлены любым заинтересованным лицом. Суд вправе установить факт ничтожности сделки и по своей инициативе. В этом случае суд применяет последствия недействительности ничтожной сделки.

Согласно общим положениям о последствиях недействительности сделок, закрепленным в законодательстве, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Однако если из содержания сделки вытекает то, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.

По общему правилу при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законодательными актами.

В первую очередь отметим, что различаются последствия недействительных сделок, являющихся ничтожными, которые не соответствуют законодательству и которые запрещены законодательством.

Сделка, не соответствующая требованиям законодательства, является ничтожной, если законодательный акт не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения. При этом, наступают общие для недействительных сделок последствия, а именно возврат всего полученного по сделки либо возмещение стоимости полученного в деньгах.

Сделка, совершение которой прямо запрещено законодательством, также является ничтожной. При этом, при наличии умысла у обеих сторон такой сделки — в случае исполнения сделки обеими сторонами все полученное ими по сделке взыскивается в доход Республики Беларусь. В случае исполнения сделки одной стороной с другой взыскивается в доход Республики Беларусь все полученное ею и все причитающееся с нее первой стороне (в возмещение полученного).

При наличии умысла лишь у одной из сторон такой сделки все полученное ею по сделке должно быть возвращено другой стороне, а полученное последней либо причитавшееся ей в возмещение исполненного взыскивается в доход Республики Беларусь.

К примеру, согласно п. 1.19 Указа Президента Республики Беларусь № 185 от 14 апреля 2000 г. не допускается продажа жилых помещений, построенных или приобретенных с привлечением льготного кредита в течение года со дня погашения этого кредита, за исключением случаев, предусмотренных Указом.

В случае же совершения такой сделки она являлась бы ничтожной и при наличии умысла у продавца жилого помещения, денежная сумма, полученная им, от продажи помещения должна быть возвращена покупателю, а само помещение поступает в распоряжение Республики Беларусь. При наличии умысла у обеих сторон, уплаченная покупателем денежная сумма также подлежала бы взысканию в доход Республики Беларусь.

Ничтожной являются мнимые и притворные сделки.

В первом случае мнимой сделкой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей юридические последствия.

Во втором случае притворной сделкой, является сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки применяются относящиеся к ней правила.

Например, стороны заключили договор дарения, по которому фактически одной стороной уплачена денежная сумма, то такая сделка является ничтожной, а отношения сторон должны были бы регулироваться нормами, применимыми к договору купли-продажи.

Ничтожной является сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства, а также несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет (малолетним). В этом случае, каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре — возместить его стоимость в деньгах. Кроме того, дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны.

Однако, если сделка совершена к выгоде недееспособного вследствие психического расстройства гражданина либо малолетнего, то по требованию опекуна либо родителей, усыновителей малолетнего такая сделка может быть признана судом действительной.

Иск об установлении факта ничтожности сделки и о применении последствий ее недействительности может быть предъявлен в течение десяти лет со дня, когда началось ее исполнение любым заинтересованным лицом.

Чтобы вы не попали в ситуацию, когда купленную Вами квартиру впоследствии не пришлось возвращать продавцу или, и того хуже, передать государству агентство недвижимости «Свой угол» готово предоставить вам необходимые юридические консультации по вопросам совершения сделок с объектами недвижимости.

В штате агентства имеются квалифицированные юристы, риэлторы готовые ответственно оказать вам услуги по оформлению любых сделок с недвижимым имуществом.

Специалистами проведут достоверную проверку дееспособности сторон сделки, обеспечат подготовку и сбор всех необходимых для совершения сделки документов, подготовят и согласуют все условия договора купли- продажи.

Услуги, оказываемые агентством, обеспечат Вам уверенность, что купленная Вами квартира или дом не будет являться объектом судебных разбирательств, и будут являться гарантом Вашего спокойствия.