Октябрь 2016: средняя цена сделки отыграла весенний обвал и вернулась к отметке февраля

Число сделок не опускается ниже 1000

Рекордные объемы сделок с квартирами, которые мы наблюдали в конце весны и начале лета, остались в прошлом — спрос сокращается уже четвертый месяц. Однако, возврат к нормальной для этого периода года активности покупателей идет очень медленно. Общее количество сделок купли-продажи квартир в октябре снизилось по сравнению с сентябрем на 4,2%. Учитывая тот факт, что данные ещё будут обновлены в сторону повышения, можно сказать что спрос остался на сентябрьском уровне. По сравнению с октябрем 2015 года сделок стало больше на 12,3%, если сравнивать с многолетним октябрьским значением — на 9,5%.

Восьмой месяц подряд в Минске регистрируется более 1000 сделок купли-продажи квартир. За последние 10 лет такое случается впервые.

С наступлением осени на рынке начало расти предложение квартир. В сентябре выставленных на продажу объектов стало больше на 2,8%, в октябре — ещё на 3,2%. Соотношение проданных и выставленных на продажу квартир вернулось к показателям стабильного рынка. С мая по сентябрь ситуация больше напоминала «рынок продавца».

Продажи 2-комнатных квартир по сравнению с октябрём сократились на 10%, число сделок с «однушками» и «трешками» осталось практически неизменным. Что касается 4-комнатных квартир, то их купили больше, чем месяцем ранее (+9%).

На 7% больше сделок проводилось с квартирами в типовых панельных домах советской эпохи. Панельных хрущёвок и брежневок купили столько же, сколько и в сентябре, кирпичных — на 14% меньше. 10-процентное сокращение спроса также отмечено у современного панельного жилья. В остальных сегментах отклонения от сентябрьских показателей были незначительными.

На готовые новостройки в последние три месяца приходится 16−17% всех сделок.

Средняя цена сделки продолжает расти

Можно было ожидать, что с улучшением выбора в осенние месяцы активность покупателей сместится в сторону более бюджетного жилья, что неизбежно «потянет» вниз среднюю цену сделки. Но октябрьские данные эту гипотезу не подтверждают, напротив, больше сделок стало проводиться по ценам «выше средней». Покупатели готовы мириться с небольшим (по меркам весны) торгом, если объект полностью соответствует их критериям поиска.

Средняя цена квартир, рассчитанная по данным сделок купли-продажи, выросла в октябре на 0,7% и составила 1150 $/м². Негативной динамики у этого показателя не было уже полгода. За этот период средняя цена сделки выросла на 6,8% или 73 $ в абсолютном выражении. Условные 35 квадратных метров подорожали на 2555 $, условные 55 метров — на 4015 $.

В зависимости от числа комнат ситуация была следующей (+ медиана абсолютных цен):

· 1-комнатные квартиры: 1218 $/м2 (+2,3% за месяц) — $ 42 500;

· 2-комнатные квартиры: 1127 $/м2 (+1,3%) — $ 54 900;

· 3-комнатные квартиры: 1066 $/м2 (-3,2%) — $ 70 000;

· 4-комнатные квартиры: 993 $/м2 (-1,1%) — $ 75 500.

Разрыв между средней ценой сделки и индексом предложения сократился с начала года в 2 раза. Последний раз он был таким незначительным осенью 2014-го. Цены предложения в октябре остались стабильными, а более динамичный недельный индикатор показывал снижение во второй половине месяца.

Летом вымывание самых дешёвых объектов привело к росту средней цены предложения, а приток новых объектов осенью этот рост остановил. При этом, доля тех, кто редактировал цены в объявлениях после 1 месяца размещения, остается стабильной уже несколько месяцев. Т. е. массового переписывания «ценников» не началось.

Цены, в зависимости от типа квартир, в октябре менялись незначительно — максимальное изменение не превышало 1%. Снизились цены на квартиры старого жилфонда, остальные сегменты продемонстрировали скромный рост.

Колебания цен от микрорайона к микрорайону могли достигать от +3% до -3%. Наиболее ощутимое снижение цен отмечено в Михалово, районах ул. Волгоградской и ул. Гикало. Самыми быстрыми темпами цены росли в Новинках, Масюковщине и Дражне.

Рост средней цены на квартиры в Москве составил в октябре 1,9%. Благодаря укреплению рубля, жильё в столице России дорожает с февраля. Долларовые цены на квартиры за этот период выросли на 21,5%. В Киеве месяц прошел без изменений, что касается Варшавы и прибалтийских столиц, то ослабление местных валют к американской негативно сказалось на долларовой стоимости жилья.