Обзор рынка жилой недвижимости Минска за сентябрь 2015 года

Таких слабых продаж на вторичном рынке жилья, как в минувшем сентябре, не наблюдалось уже полгода. По сравнению с августом число зарегистрированных сделок купли-продажи квартир в Минске снизилось на внушительные 25%. Если сравнивать с сентябрем 2014 года, то падение покупательской активности также составило 25%. В последний раз такое невыразительное начало осени было в 2011-ом году.

Начиная со второй половины августа растёт количество выставленных на продажу квартир, и этот процесс продолжается до сих пор. И хотя темпы роста предложения пока не такие высокие, как в начале года, назвать происходящее нормой нельзя. Только за сентябрь общее предложение на «вторичке» увеличилось на 5,3%.

За 9 месяцев 2015 года на вторичном рынке продали меньше квартир, чем в данный момент выставлено на продажу.

Сокращение покупательской активности почувствовали на себе все сегменты рынка. Сильнее остальных пострадали многокомнатные квартиры — по сравнению с августом они фигурировали в сделках на 30% реже. Спрос на 1-комнатные квартиры снизился на 26%, чуть лучше обстоит ситуация с продажей 2-комнатных квартир (-19% к уровню августа).

На 33−35% меньше сделок с квартирами было заключено в Московском и Фрунзенском районах. Продажи квартир в современных монолитных, каркасно-блочных и кирпичных домах сократились на 25%. Падение в сегменте современных «панелек» было еще более существенным (-40%).

В первой половине 2015 года общая статистика искажалась в сторону завышения за счет аномально высокой доли сделок с новостройками (возраст квартир не превышает 1 года), которая могла доходить в некоторые месяцы до 25%. В сентябре этот показатель составил всего 11,3%, что сопоставимо со средними значениями 2014 года.

В августе средняя цена м², рассчитанная по результатам реальных сделок, выросла впервые за 12 месяцев. Продолжение этой тенденции в сентябре стало бы настоящим чудом, учитывая неблагоприятную динамику спроса и предложения. Чуда не произошло — средняя цена реальных сделок упала на 2,7%, опустившись значительно ниже предыдущего минимума, зафиксированного в июле. Примечательно, что средняя цена сделок по 1-комнатным квартирам три месяца держалась чуть выше 1400 $/м², но в сентябре «пробила» и эту круглую отметку. Динамика цен на 4-комнатные квартиры — это ни что иное, как возврат к норме после аномального роста месяцем ранее. Цены в этом сегменте находятся пока на уровне первой половины лета, а значит имеют все шансы на дальнейшее снижение.

Средние цены (м²) квартир по результатам сделок купли-продажи в сентябре составили:

· 1-комнатные квартиры — 1394 $/м² (-2,6% за месяц);

· 2-комнатные квартиры — 1284 $/м² (-1,7%);

· 3-комнатные квартиры — 1238 $/м² (-2,3%);

· 4-комнатные квартиры — 1163 $/м² (-9,7%).

Прошедший сентябрь стал удивительным месяцем для истории столичного рынка жилья. Год за годом продавцы поднимали цены в преддверии нового делового сезона. За последние 10 лет индекс цен на квартиры в Минске снижался в первый осенний месяц только один раз и не более, чем на 0,5%. На этом фоне зарегистрированные в сентябре -2,3% являются действительно уникальным явлением, которое, впрочем, логично вытекает из сложившейся на рынке ситуации.

Ростом цен на квартиры отметились лишь два микрорайона столицы и наверняка это было связано с добавлением в базу более дорогих объектов. Среди жилых зон с негативной ценовой динамикой наибольшая коррекция произошла в районе улиц Народной, Кабушкина и Харьковской. Там цены на квартиры снизились более, чем на 4%.

В соседних столицах сентябрьская динамика цен на жильё была разнообразной: от небольшого роста до настоящего обвала. В Киеве, Вильнюсе и Риге цены на квартиры остались практически неизменными с колебаниями в диапазоне +/- 0,3%. В Варшаве сентябрьское снижение цен достигло отметки в 1,4%. Что касается Москвы, то она продолжает удивлять своими результатами. Российской столице совсем немного не хватило для того, чтобы снижение цен в первый осенний месяц было двузначным. Долларовый индекс цен на квартиры в Москве обвалился на 9,2%, опустившись до минимального значения за 10 лет.